A vagyonadó nem oszt, nem szoroz az újlakásoknál

Az ingatlanadó, pontosabban a vagyonadó az elmúlt időszakban elég nagy port kavart, részben, mivel az első tervek szerint minden ingatlan után kellett volna fizetni. Azóta ismertté vált, hogy csupán a 30 millió forint fölötti értékkel bíró otthonok esetében kényszerülnek a tulajdonosok adófizetésre. A kedélyek talán azóta csillapodtak kicsit, de sokaknál még most kiveri a biztosítékot, hogy 29,9 millió forintos ingatlan esetében még nulla forint a vagyonadó-fizetési kötelezettség, míg egy 30,1 milliót érő ház esetében már 105 ezer forint.

Az adó igazságos, illetve elfogadható voltáról sokat lehetne beszélni, pro és kontra érveket felsorolni, de a Portfolio.hu valójában arra volt kíváncsi, hogy a nagy felháborodás érzékelhető-e tulajdonképpen a piacon.

A budapesti, nagyobb alapterületű újlakásokat éri el elsősorban

Az egyik leginkább érintett kör a családi házakon kívül, a budapesti nagyobb alapterületű, vagy frekventáltabb területen lévő újépítésű lakások lehetnek. Pedig az elmúlt években évente növekedett az új ingatlanok átlagos alapterülete, amely tavaly már 80 nézetméter fölött járt. Ez különösen azért érdekes, mert ez a lakásméret már nagy eséllyel pályázik a 30 millió forintnál magasabb érték kategóriára. Míg vidéken ugyanis a négyzetméterárak jellemzően nem érik el, vagy épphogy meghaladják a 300 ezer forintot, addig Budapesten aligha találunk ennyiért ingatlant. Ezért tehát, míg valamely megyeszékhelyen a bűvös 30 millió forintért akár 100 négyzetméteres újlakáshoz is hozzájuthatunk, addig Budapesten ebből csak nehezen veszünk 85 négyzetméternél nagyobb lakást, sőt kicsit jobb környéken 75 négyzetméteresnél nagyobbat aligha kapunk, míg a legfelkapottabb részeken 55-60 négyzetméter futja csak ki az imént említett összegből.

Laptársunk kíváncsi volt, hogy vajon a nagyobb alapterű lakások tekintetében a válság kirobbanása miatt történt-e keresletelmozdulás, illetve a tervezett intézkedések, elsősorban az ingatlanadó milyen hatásokkal járhat, járhatnak a jövőben ebben a szegmensben. Megkérdezték csaknem az összes 2009-ben lakásátadást tervező fejlesztőt arról, hogy hogyan látják a nagyobb és egyben drágább újlakások értékesíthetőségének helyzetét, illetve hogy a jövőben számítanak-e a kereslet csökkenésére.

Ez nem oszt, nem szoroz

Bár a szabályozás csak nemrég vált ismertté, és jelenleg az újlakáspiacra nem éppen a pörgés jellemző, azért mégis meglepő, hogy a fejlesztők részéről mégsem találkozunk félelemmel az új szabályozás kapcsán. Számtalan projekt megkeresése után elmondható, hogy alapvetően szinte egyik esetében sem számítanak arra a beruházók, hogy az ingatlanadó miatt jelentős visszaesés következne be a nagyobb, s egyben drágább újlakások esetén. A vélemények szinte teljesen egységesek, egyesek szerint a már eddig is jelentős károkat elszenvedő újlakáspiac szempontjából egyszerűen már nincs mitől félni.

Az egyes projektek esetében természetesen nem véletlen, hogy a nagyobb lakásokból meglehetősen kevés van. A korábbi tapasztalatok alapján bár értékesítésük nehezebb, mint a favoritnak számító 2 szobásoké, de éppen alacsonyabb arányuk miatt, a projektek életciklusának végére ezek is gazdára találnak. Tavaly ősz óta azonban, a gazdasági válság kirobbanásának következtében, egyes fejlesztők tapasztalatai szerint fokozódtak a nehézségek ezen lakástípusok értékesítésében. Nem feltétlenül a hitelezési források szűkülése miatt, hanem inkább a fokozódó piaci bizonytalanság következtében kevesebben vágtak bele a lakás, főként nagyobb lakás vásárlásába.

A fejlesztők szerint, az intézkedés még új ahhoz, hogy hatása komolyan fellelhető legyen az ingatlanpiacon. Ugyanakkor egyik sem tart attól, hogy ez további keresletcsökkenéssel járna a nagyobb újépítésű lakások piacán. Ráadásul mivel jövőre választási év lesz, mindenki arra készül, hogy pár hónapos létezése után eltörlik ezt az új adót.

Van, aki készül a legrosszabbra

Bár a 2009-ben átadni tervezett projektekben, azok előrehaladott állapota miatt már vélhetően nincs tere a komolyabb változtatásoknak, ezért a nagy lakások maradnak eredeti méretükben. Ugyanakkor már hallottunk olyan példát, ahol az őszi események hatására, s a nagyobb lakások iránti igény visszaszorulására adott reakcióként egy fejlesztő a korábbi nagyobb lakásainak feldarabolása mellett döntött, s inkább a legkeresettebb kategóriába tartozó 50 négyzetméteres otthonokat alakított ki helyükön.

Ez a példa azonban egyelőre nem elterjedt, s erre tömegesen valószínűleg a jövőben sem készülnek a beruházók, de talán valamelyest visszaeshet az egy adott projektben a nagyobb lakások aránya. Ez utóbbi két okból is alátámasztható, egyrészt a már említett visszaeső kereslet, másrészt pedig a finanszírozási feltételek megváltozása miatt. Mivel a jövőben egy projekt elindításához a jelentős előértékesítettséget követelnek meg a bankok, illetve a fejlesztők érdekei is, vélhetően inkább kisebb projektek épülhetnek, amelyekben inkább a legkeresettebb lakásmérettel rendelkező lakások kapnak helyet, s kiszorulhatnak a nagyobb, nehezebben értékesíthetők.

Ami a jelenleg már felépült vagy még építés alatt álló nagylakásokat illeti, a beruházók szerint előbb-utóbb ezek is el fognak kelni.