Elsorvasztja a belvárost a csendrendelet

A terézvárosi önkormányzat rendelete alapján szeptember elsejétől tízig lehetnének nyitva az étteremek, szórakozóhelyek, kocsmák. Mivel ezek a helyek forgalmuk nagyobb részét este bonyolítják, egy ilyen rendelet hatására nehéz helyzetbe kerülnek, többségük valószínűleg be is zár. Egy kihalt belváros csendesebb lehet ugyan, de számos egyéb következménnyel is számolni kell.

Nézzük a helyzetet az ingatlanpiac szempontjából. A VI. kerület folyamatosan értekelődik fel, az elmúlt években töretlen volt az áremelkedés, egészen a tavaly kirobbant válságig, nyilatkozta Borbély Gábor, a CB Richard Ellis vezető elemzője. A legerőteljesebb az Andrássy úton mentek fel az árak, főleg azóta, hogy az Ermenegildo Zegna (2005) és a Louis Vuitton (2006) az Operaház környékén nyitotta meg budapesti üzletét, további luxusmárkákat vonzva a környékre. Tavaly ősszel nyílt a Gucci, néhány hete megnyílt az első Emporio Armani üzlet, szintén az Andrássy úton.

De az ingatlanárak növekedése az egész kerületre jellemző. Az Otthon Centrum adatai szerint a legnagyobb értéknövekedés a kilencvenes években volt jellemző, voltak évek amikor harminc százalékot is elérte, azóta ez folyamatosan évi tíz százalékra csökkent. A 2003 és 2006 között évi tíz majd öt százalék reálérték-növekedés volt, 2007 és 2008 között viszont már csak a kiemelt területeken álló (Andrássy, Liszt Ferenc tér, Belső-Terézváros) ingatlanok értéke nőtt. Azaz, tehetjük hozzá, éppen azoké, amelyek a VI. kerület vendéglátó egységgekkel teli, az igazi belvárost idéző részén fekszenek.

Tudatos fejlesztés

Minek köszönhető az ingatlanok értékének ilyen arányú növekedése? Az Andrássy úton nyilvánvaló, hogy a luxusáruházak megjelenése óriási lökést adott az ingatlanpiacnak, egymás után jelentkeztek a vevők és a bérlők az ottani ingatlanokra.

A kisebb utcákra is elmondható azonban, hogy tudatos tervezéssel, rehabilitációval vonzóvá tehető a környék. Borbély Gábor a Ráday utca példáján mutatta be, hogyan alakul ki egy új központ a város szívében. A Ráday utca a kilencvenes évek közepén elfelejtett kis utca volt. A fejlődés a forgalom csillapításával kezdődött, az önkormányzat megszüntette az átmenő forgalmat a Ráday utcában, aztán elkezdték a házakat renoválni, és kellemes sétálóutcát (hivatalosan: csökkentett forgalmú utcát) alakítottak ki.

Korábban is voltak itt éttermek, de ezután szinte ellepték az egész utcát a kávézók, éttermek. Megjelenésük nagyon sokat lendített a terület fejlődésén. Egy kereskedelmi egység fix bevételt hoz a társasháznak és az önkormányzatnak is. A pénzt visszaforgatták, az utcakép alakítására, homlokzatfelújításra költötték. Néhány év múlva a Ráday megszokott hely lett a turisták és a budapestiek körében, nagyon sokat visszajártak nappal és éjszaka is. Így már megjelenhettek a kisebb forgalmat bonyolító rétegboltok, például dizájnboltok, stúdiók is.

Mindez persze az ingatlanok árában is megmutatkozott – egy Ráday utcai lakás sokkal többet ér, mint egy Lónyay utcai, pedig szomszédos utcákról van szó. A Ráday utcában egy lakás tulajdonosa akkor is jól jár, ha el akarja adni, és akkor is, ha ki akarja adni az ingatlant, magyarázta Borbély Gábor.

Vissza a VI. kerülethez

Hasonló folyamatot kezdődött a Király utcában is, itt azonban nehezebb a helyzet, mert két kerület határán helyezkedik el. Mindenesetre a felújítás megkezdődött, kávézók, éttermek, szórakozóhelyek is nyíltak. Borbély Gábor szerint – néhány sikertelen projekt ellenére – ez az utcarehabilitáció is jó úton halad, csak kell néhány év, hogy kiforrjon.

Mindennek persze keresztbe tehet egy önkormányzati csendrendelet, komoly károkat okozva a városrésznek. Egy példa: a turisták elmennek az operához, visszasétálnak a Nagymező utcába vagy Liszt Ferenc térre meginni valamit, közben elmennek néhány bolt előtt. Másnap visszamennek vásárolni a boltba. Ha az esti kikapcsolódás lehetősége megszűnik, az a nappali forgalomban, nemcsak a vendéglátók, a boltok forgalmában is tükrőzödik, és az eddigivel ellentétes folyamatot, üzletek bezárását, így az ingatlanárak esését indíthatja el.

A lakókra hivatkoznak

Az önkormányzat a lakókra hivatkozott a rendelet megalkotásánál. Azt láttuk, hogy a kiemelt utcákban lévő ingatlanok értéke sokkal nagyobb, mint az akár néhány utcával odébb lévő ingatlanoké, de tény, hogy vannak más szempontok is.

Az Otthon Centrum szerint pozitív és negatív hatása is van egyszerre a VI. kerület ilyen jellegű fejlődésének. Az érdeklődés valóban megélénkült az utóbbi években szűk és nem is olyan tőkeerős réteg (a tizennyolc–huszonöt éves korosztály) részéről, de ők jellemzően garzon- és másfél szobás lakásokat tudnak maguknak vásárolni, nyilatkozta Salusinszky Gergely, az Otthon Centrum VI. kerületi franchise-partnere. A kerületre viszont ennél nagyobb lakások jellemzőek. Sokakat kifejezetten elriaszt a Nagymező utcának és környékének éjszakai élete, a Liszt Ferenc tér nyüzsgése. Az viszont tény, hogy a külföldi diákok előszeretettel bérelnek a környéken lakást, így a befektetés szempontjából jó választás a terület.

Mindig is ez volt

A VI. kerületben nem új dolog a szórakozóhelyek megjelenése. Mindig is ez volt a budapesti éjszakai élet egyik, ha nem a legfontosabb központja. Már a 20. század elején tele volt kávéházakkal az Andrássy út és a környező utcák is – emiatt is lehetett mindig értékes, belvárosi terület.