Van kiskapu a devizahitel-stop alól

A kormány néhány hónapja döntött úgy, hogy törvényi erővel írtja ki a devizahitelezést Magyarországon, ugyanis a heves árfolyammozgások nem csak a háztartásoknak jelentenek kockázatot, hanem nemzetgazdasági szinten is. A törvény szövege szerint devizafinanszírozás esetén nem lehet jelzálogjogot bejegyezni természetes személy tulajdonában álló ingatlanra.

Első ránézésre a kormány ezzel megakadályozta, hogy a lakosság tovább halmozza devizaadósságait, azonban a törvényben két kiskapu is van. Az egyik, hogy a cégek nem természetes személyek, így a hitelképes vállalkozók továbbra is vehetnek fel devizahitelt cégük nevében privát használatra vásárolt ingatlanra – ez persze azoknál nem probléma, akiknek euróban van a bevételük.

A másik, hogy a törvény nem érinti az euró alapú lakáslízinget. Ez igazából nem is kifejezetten kiskapu, inkább egy adott sajátosság, hiszen a lízing lényege, hogy a futamidő alatt a finanszírozó cég a lízingelt ingatlan tulajdonosa, tehát nincs is szó jelzálogjog bejegyzéséről.

A lényeg, hogy még mindig van lehetőség devizában finanszírozni az ingatlanvásárlást, ami anyagi előnyt jelent a hitelekhez képest, hiszen alacsonyabb havi teherrel jár. A lízing a finanszírozónak és az adósnak is olcsóbb, mint a hitelezés, mert kevesebb kockázattal jár, az euró alapú finanszírozással a jelenlegi kamatfeltételek mellett pedig még mindig alacsonyabb a törlesztőrészlet – mondja az Indexnek a Magyar Lízingszövetség elnöke, Lévai Gábor.

Aki tehát ezeket a kockázatokat átlátja és vállalja – esetleg euróban kapja a fizetését, vagy euróban vannak megtakarításai –, kikerülheti a kormány által törvénybe foglalt teljes devizastopot, különösen, ha új lakást vesz. Azért újat, mert a lízing előnyei elsősorban itt jelentkeznek, a használt lakásokra általában nehezebb és költségesebb lízingfinanszírozót találni.

Egyelőre még nem tapasztalható számottevő keresletnövekedés – tájékoztatta az Erste Ingatlanlízing szakértője az Indexet. A cégnél azonban arra számítanak, hogy a kedvező kondíciók miatt az euró alapú lízingkonstrukciók iránti egyre többen érdeklődnek majd, már csak azért is, mert a hitelezésből teljesen kiszorult minden deviza.

Az OTP Lakáslízingnél is elérhető az euró alapú finanszírozás, de nagyrészt továbbra is forint alapon lízingelnek az ügyfelek – tudtuk meg a pénzintézettől. A lakáslízing viszonylag új termék a piacon – négy éve létezik –, így a lakáshitel még jóval nagyobb arányt képvisel, de a lízing részesedése emelkedik. Az OTP Csoportnál az első félévben a deviza alapú lakásfinanszírozás több mint 12 százaléka lízing volt.

Tízezres előnyök

Lízinggel finanszírozott új ingatlan vásárlásakor a vételár 25 százalékos áfa-tartalma kamatmentesen finanszírozható a futamidő alatt, szemben a hitellel, ahol az áfa után is felszámolják a kamatot. Ez a hatás nagyobb összegek esetén akár milliós megtakarítást is jelenthet a hitelhez képest. Az OTP Lakáslízing szerint az új építésű lakásoknál jellemző kamatmentes áfának köszönhetően közel húsz százalékkal kevesebb lehet a havi törlesztőrészlet egy hasonló kamatozású hiteltermékhez képest.

Az árelőny fokozódhat, ha valaki devizalízing mellet dönt. Az áfa-előny itt harminc százalékkal alacsonyabb részletet is eredményezhet, ráadásul a kamatköltség is alacsonyabb. A manapság jellemző kamatszint mellett 25 éves forinthitel esetén egy millió forint havi terhe nyolc ezer forint körül van, ugyanez az összeg lakáslízing konstrukcióban euró alapon nagyjából 5-6 ezer forint – közölte lapunkkal az Erste Ingatlanlízing szakértője. Ezzel persze érdemes vigyázni: az euró vagy frank finanszírozás jelentős árfolyammozgások idején akár nagyon komoly többletköltséggel is járhat.

Az ingatlanlízing további előnye, hogy öt százalékkal kevesebb önerő szükséges, mint a hiteleknél, használt lakásnál is.

Devizanem	Jelzáloghitel	Ingatlanlízing
Forint	75%	80%
Euró	60%	65%
Egyéb deviza	45%	50%

Halasztott vagyonszerzés

Az ingatlanlízing adminisztrációja egyszerűbb, mint egy hitelé, az ügyletbe nem szükséges házastársat vagy élettársat bevonni, és egyszerűbb az ügyfélminősítés is. A lízingelésnél, mivel az ügyfél nem válik tulajdonossá, még arra is van lehetőség, hogy a törlesztési periódus végén más nevére kerüljön a lakás.

Ugyanakkor a lakáslízing egyik legalapvetőbb hátulütője, hogy az ügyfél a tartozás kifizetésekor válik tulajdonossá, ami sokaknak – elsősorban érzelmileg – elfogadhatatlan. Ez ugyanakkor bizonyos helyzetekben előnnyé válhat. A Lízingszövetség elnöke szerint az eddigi gyakorlat alapján lízingelt lakásra nem lehet közműtartozást terhelni, ahogy például a személyi kölcsönök törlesztésével kapcsolatos elmaradásokért sem lehet elveszíteni a lakást.

Így fizethet illetéket

Új lakásoknál több módja is van az illetékfizetésnek, a legtöbb cég azonban ugyanazt az eljárást választja. A fõszabály ugyanaz, mint a hiteleknél: 15 milliós értékhatárig egyáltalán nem kell fizetni, 15 és 30 millió között csökkentett mértékût, 30 millió fölött már nincs semmilyen kedvezmény. A lízing és a hitel között pusztán annyi a különbség, hogy elõbbi esetben a lízingcégnek kell fizetni az illetéket, míg a hiteles az APEH-nak utal.

Lízing esetén bizonyos esetekben az illetékfizetés a 15 milliónál drágább lakások esetén is elkerülhetõ. Alapesetben az ingatlan elsõ tulajdonosa a lízingcég, aki ebben az árkategóriában már illetéket fizet, a pluszkiadást persze az ügyfélre hárítja. Persze a bank is ezt teszi a hitel esetén, itt tehát semmi különbség nincs a két konstrukció között. Azonban a 20-25 éves futamidõ során egy átlagos ingatlan két-három alkalommal is gazdát cserél. Lízingátvállalásnál ugyanakkor a tulaj a cég marad, az ingatlanban csak a lakók cserélõdnek. A második lakó tehát egyáltalán nem kell illetéket fizessen, ha õ is a lízingfinanszírozást választja. Abban az esetben, ha õ is kiköltözik a futamidõ lejárta elõtt, teljes egészében megússza az illetékfizetést. Az kell megint illetéket fizessen, aki a futamidõ végén tulaj lesz, mert ekkor a cégrõl átruházódik a tulajdonjog.

Fõszabályként kimondható, hogy akkor elõnyösebb a hitel, ha a futamidõ végéig megtartjuk – hiszen ebben az esetben nem kell duplán, a futamidõ elején is végén is illetéket fizetni –, minden más esetben a lízinggel lehet jobban járni.

Előnyök	Hátrányok
kisebb önerő is elég	devizában jelentős árfolyamkilengések lehetnek
alacsonyabb törlesztő devizában	csak a futamidő legvégén kerül a lízingelő nevére a lakás, addig csak tulajdonosi jogokat gyakorol
új lakás áfája után nem kell kamatot fizetni	két százalékponttal több illetéket kell megfizetni
a vagyonszerzési illetékfizetés megspórolható	általában nincsenek állami támogatások (pl. kamattámogatás)
egyéb adóságokkal a lakás nem terhelhető	viszonylag új konstrukció, kevés a tapasztalat
egyszerűbb adminisztráció	bonyolultabb konstrukció, több a homályos pont
egyszerűbb az ügyfelek minősítése, ami gyorsítja a folyamatot	a legtöbb előny nem jelentkezik a használt lakásoknál

Zöldfülű lízingcégek

Hátránya a konstrukciónak, hogy a szokásos állami támogatások nem járnak a lízing esetén. Korábban nem lehetett szocpolt kapni – ezt a takarékoskodási kényszer amúgy is kiirtotta és a Fidesz nem is gondolkozik abban, hogy visszahozza –, nem lehet az állam zsebéből kedvezményesen önerőhöz jutni, illetve nincs kamattámogatás sem.

A konstrukció egyik nagy hátránya, hogy csak négy éve van lakáslízing Magyarországon, emiatt eddig sok mindenre még nem volt precedens. Bizonytalan például, hogy a futamidő végén jelentkező illetékfizetési kötelezettségnél pontosan mi lesz az adó alapja: az ingatlan aktuális piaci értéke, vagy a vásárláskori – adott esetben tíz-húsz évvel korábbi – ár.