Tekla
5 °C
19 °C

Bölcs döntés volt lakást venni devizahitelből?

2011.11.29. 15:12
A devizahitellel finanszírozott lakásvásárlás csak a jelenlegi – korábban nagyon nehezen előrelátható –, viszonyok ismeretében tűnik rossz döntésnek, közép- és hosszú távon, a gazdaság stabilizálódása után, az árfolyamok, kamatok, és az ingatlanárak pozitív alakulásának függvényében a hitel felvételekor jellemző állapot állhat vissza, állítja elemzésében az Otthon Centrum.

A válság előtti lakáspiaci viszonyok között nem tűnhetett egyértelműen rossz döntésnek a lakásvásárlás devizahitelből. Az Otthon Centrum elemzésében összehasonlítja egy budapesti lakás megvásárlásának kondícióit, és ugyanannak a lakásnak kibérlését a válság előtt és most.

Az elemzés felteszi, hogy a példában alanyunk egy fővárosi, 50 négyzetméteres, használt téglalakás megvásárlásán gondolkodik, amihez 7 millió forint készpénz áll rendelkezésére 2007-ben. A vásárláshoz devizahitelt, illetve forinthitelt tud igénybe venni. A jelenlegi piaci viszonyok ismertében az OC megvizsgálja azt is, hogy a vásárlás alternatívájaként milyen feltételekkel lehetett ugyanazt a lakást kibérelni. Ezt állítja szembe a jelenlegi helyzettel, illetve megmutatja, hogy az egyes alternatívák választása mit jelent 2011-ben.

Az 50 négyzetméteres lakás 2007-ben 15 millió forintba került. Az önerőhöz hiányzó 8 millió forintot a példa alanya fedezhette egy 20 évre felvett, 7 százalékos kamatozású svájci frank (CHF) alapú jelzáloghitellel, illetve egy piaci kamatozású forint (HUF) alapú hitellel, szintén 20 évvel számolva, az akkori 14 százalékos kamat mellett.

A példa számai alapján a lakás devizahitelből történő megvásárlása tűnt a legjobb választásnak 2007-ben. A havi törlesztő részlet jóval kevesebb volt, mint a kisebb kockázatot jelentő forinthitel, de még a vásárlás alternatíváját jelentő albérlet havi díja is magasabb volt a devizahitel akkori törlesztő részleténél.

A döntés az akkori havi költségek összehasonlításával racionális volt, hiszen a devizahitel nem csak a legkisebb havi terhet jelentette, hanem – az ilyen szempontból szinte kockázatmentes bérleti konstrukcióval szemben – megvolt az a lélektani előny, hogy az alanyunk tulajdonba kerülhet a lakásban. Az akkori hitelezési gyakorlatban gyakran került összehasonlításra a két hitel kamatkülönbsége, illetve a devizahitel kockázata. Az eredmény, miszerint csak jelentős – az akkori viszonyok között valószínűtlenül nagynak tűnő – forintgyengülés esetén olvadna el a kamatkülönbség is a devizahitel irányába tolta el a döntést.

A gazdasági környezet megváltozása jelentősen módosította a 2007-es sorrendet. A CHF alapú hitel törlesztő részlete a forint gyengülése miatt a forint alapú hitel havi terheinek szintjére emelkedett. Itt meg kell jegyezni, hogy az általános trend szerint a két hitel közötti kamatkülönbség csökkent, ezért a kamatváltozásokat figyelembe véve a forinthitel jelenlegi törlesztő részlete alacsonyabb is lehet a devizahitel havi terheinél. A bérleti díj pedig a piaci változások miatt csökkent, ezért most a legolcsóbb alternatíváját jelenti ugyanazon lakás otthon funkciójának kihasználására.

„Az eddig megfizetett havi törlesztő részletek – devizahitel esetén, a törlesztéskori árfolyamon, forintban megfizetett törlesztés számolva – összegét megvizsgálva a devizahitel nem feltétlenül vesztette el az előnyét, hiszen összesítve eddig néhány százezer forinttal kisebb összeget törlesztett a példában szereplő alany devizahitel esetén, mint a forinthitel esetén” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója.

A havi költségek változásán túl az ingatlan értéke és a fennálló tőketartozás is megváltozott. Az ingatlan értéke, a budapesti, használt téglalakásoknál mért átlagos 8 százalékos csökkenéssel számolva 1,1 millió forinttal csökkent, míg a devizahitel esetén 3,4 millió forinttal nőtt a tőketartozás (végtörlesztés esetén csak 200000 forinttal). A forinthitel esetén alanyunknak most 7,6 millió forintot kéne visszafizetnie a banknak.

Ezek alapján a 2007-ben ingatlanvásárlásba fektetett 7 millió forint ma, a devizahitel esetén, 2,5 millió forintot ér (végtörlesztés esetén 5,7 millió forintot), míg a forinthitel esetén 6,3 millió forintot. Ezek a veszteségek természetesen csak akkor realizálódnak, ha a tulajdonos az ingatlan eladására kényszerül, illetve ezen az árfolyamon kénytelen visszafizetnie hitelét. A gazdasági környezet javulása, a forint erősödése, az ingatlanárak válság előtti szintre emelkedése pedig teljesen elolvaszthatják a veszteségeket. A veszteségek áthárítása, illetve az árfolyamkockázat elfedése a háztartásoknak könnyebbséget jelenthet, de igazi megoldást a stabil gazdasági növekedés hozhat.