Feléledhet a magyar lakáspiac

Idén augusztusban újra indultak az állami kamattámogatásos jelzáloghitelek. Szép lassan több pénzintézet is a piacra lép, elindulhat a verseny a hitelfelvevőkért és ezzel felébredhet a lakáspiac is többéves álmából, közölte a Duna House kutatása, hozzátéve, hogy fontos jobban megnézni, milyen is lesz ez az ébredés.

Az ingatlanpiac jövőjének kifürkészéséhez érdemes a  múltba visszatekinteni, az elmúlt 10 év két nagy hitel-boom időszakába, amelyek karakterében jócskán eltértek egymástól, mondja Rutai Gábor, a Duna House elemzési vezetője. A 2000-es évek eleji Forinthitel időszak és a magas, 200 ezer fölötti ingatlan tranzakciók száma még kevésbé volt szoros összefüggésben, mint később, ugyanis 1995-től a 2000-es évek elejéig a háztartások alapvetően megtakarítottak és a hitelfelvétel nem volt igazán jellemző. Nagy volt tehát a készpénzes vásárlók aránya. Nem ez volt a helyzet 2006-2008-ban, amikor azt látjuk az adatokból, hogy a magas hitelkibocsátási arányhoz nem párosult a korábbihoz hasonló nagyságú lakás adás-vételi szám.

A különbség oka egyrészt az áremelkedésben is keresendő, ugyanis 2000-2008 között duplájára, 2003-2008 között pedig harmadával nőttek a lakásárak. Fontosabb azonban, hogy a devizás hitel-boom időszakára lecsökkent a készpénzes vásárlók aránya, vagyis a kisebb vásárlási volumenhez nagyobb hitelkibocsátás párosult. Ők lettek aztán a válság utáni devizahiteles katasztrófa alanyai, írja a tanulmány.

A válságot követően a hitelezés megszűnésével a szükséges minimumra esett vissza az ingatlanforgalom. 2009-2011 között az évi kilencvenezres darabszámra állt be a piac, a vevők pedig 80-90 százalékban ismét készpénzért vásároltak. Ez a mennyiség azonban a szükséges minimum, hiszen évi 90 ezer ingatlan adás-vétel történt, ami azt jelentené a KSH adatai alapján 2011-ben megállapított 4,38 milliós lakásállományra vetítve, hogy egy ingatlan 49 évente cserélne gazdát.

A tanulmány szerint 2009-2011 között született közel 280 ezer gyermek, 70 ezren váltak el, feltehetően egy részük közös ingatlanvagyonnal, 390 ezren hunytak el, köztük sokan lakásaikat továbbörökítve, illetve 105 ezren kötöttek házasságot. Ezek az élethelyzetek normális körülmények között pörgetnék a lakáspiacot, a mostaniban azonban nem ez történt. Vártak a potenciális vevők az áresés aljára, a szocpolra és az újrainduló hitelezésre. Ezek a pillanatok mostanra teljesültek, nincs mire várni.

Bár a feltételek látszólag adottak a lakáspiac fellendülésére, a mérleg másik oldalán is súlyos érvek sorakoznak a fellendüléssel szemben, írja a Duna House. Ezek között a legfontosabb a háztartások eladósodottsága. Közvetlenül a hitelboom utáni időszakban hirtelen megfordult a pénzáramlás iránya a háztartások és hitelezőik között, vagyis a lakosság nettó hitelfelvevőből nettó hitel-visszafizetővé vált.

Ez lecsökkentette a háztartások fogyasztásra fordítható jövedelmét, amire a recessziós időszak is ráerősített, illetve lassította a felzárkózáshoz szükséges időt. (A háztartások kamategyenlege a GDP-hez viszonyítva 2010 végére már megközelítette a mínusz két százalékot.) Másik fontos tényező a devizahitelek törlesztőrészletének megemelkedésével járó általános negatív hangulat a hiteltermékek felé.

Az új kamattámogatott hitelek állami hozzájárulása az első Forinthitelekkel szemben nem teljes futamidőt, csak az első 5 évet – azt is csökkenő intenzitással- támogatja. Vagyis az ezt követő időszak megemelkedett terheit biztosan kell tudni vállalnia a hitelfelvevőnek. Ezek a hitelfelvevők azonban már nem ugyanazok lesznek, akik korábban voltak. Sokkal tudatosabb, de legalábbis óvatosabb ügyfelek, akik „kétszer is meggondolják” a hitelfelvételt. Ugyanez az óvatosság jellemzi a banki oldalt is. A bankok kockázati hajlandósága is jóval csekélyebb, az önerő nélküli, minimálbérből élőknek, akik anno szocpol alapra is kaptak hitelt, ma már biztosan nem fognak.

Az elmúlt években várakozók tehát jó alapot jelenthetnek a vevői oldal megerősítésére, kérdés a tanulmány szerint csak az, hogy a jelenlegi, új hitelkonstrukciók ki tudják-e mozdítani őket a nyugvópontról. Ha a két hitelcsúcs időszakától eltekintünk, az látható, hogy évente körülbelül 150 ezer darab tranzakció körül működne egy „normális” ingatlanpiac, ami az ideinek durván másfélszerese lenne. Nem elrugaszkodott szám, a mostanra letisztult piaci és gazdasági körülmények tükrében, állítja a Duna House elemzője.

Az erre a szintre emelkedés azonban nem lesz robbanásszerű, feltétele a háztartások fogyasztási lehetőségeinek visszazárkózása és a hiteltermékek iránti bizalom újraéledése. Ez több éves folyamat is lehet, vagyis az idén várt 100 ezer darabos lakás adás-vételi darabszám évenkénti nagyjából tíz százalékos növekedése tűnik valószínűnek, ami körülbelül ötéves időszakot jelent az ingatlanpiac normalizálódásában. A gazdaság azonban jelenleg törékeny, egy apró változás is képes mindezt újra felülírni.