Bérlés helyett megérheti a lízing

Ami a nagy cégek, multinacionális vállalatok számára a legtöbb esetben természetes; az elegáns előtér, az üveghomlokzat, a mélygarázs, azaz egy modern irodaház velejárói, az a kis- és közepes vállalkozásoknak gyakran megfizethetetlen luxusnak tűnik. Bár a régióban hazánk a legalacsonyabb irodaköltségekkel büszkélkedhet, ma Budapesten egy első osztályú, A-kategóriás irodaházban jellemzően havi 15-17 eurót (3500-4500 forintot) kell fizetni négyzetméterenként egy irodaterületért, a bérleti díjat és az üzemeltetési költséget is figyelembe véve. Ennek megfelelően az A-kategóriás bériroda piacon bérlőként ritkán jelennek meg a hazai kkv-k, ezt a szegmenst a nagyvállalatok, a multik és – viszonylag új trendként megfigyelhetően – az állami nagyvállalatok, hivatalok, minisztériumok, állami háttérintézmények dominálják – összegzi Király György, a Hypo Alpe-Adria Leasing régióigazgatója.

Olcsóbb alternatívát jelentenek a B-kategóriás irodaházak, ahol jellemzően 10-12 eurós (2500-3000 forint) bérleti költséggel találkozhatunk, azonban ezek az épületek sok esetben nem rendelkeznek ideális lokációval és nem mutatnak fel nagyobb presztízst vagy kényelmet egy jó állapotú társasházban lévő lakásirodánál. S ezzel lényegében el is érkeztünk a magyarországi kis- és közepes vállalkozások által leginkább preferált megoldáshoz, a lakásirodához, azaz amikor a 10-20 főt foglalkoztató vállalkozások lakóingatlanokban végzik tevékenységüket. Az általánosnak tekinthető 10-12 négyzetméternyi egy főre eső irodaterülettel kalkulálva a kis, szolgáltatási szektorban aktív vállalkozások igényeinek leginkább a 150-200 négyzetméteres lakásirodák felelnek meg.

A lakóingatlanok közül az irodafunkciók ellátására a fent említett méretbeli követelmények következményében jellemzően a régi építésű nagypolgári lakások bizonyulnak alkalmasnak. Ezek jelentős részét a belső pesti kerületekben találjuk, így mindenképpen érdemes megvizsgálni ezt a részpiacot közelebbről is. Alapvetően két fő kategóriát érdemes elkülönítenünk a fővároson belül. Az egyik a klasszikus, szűk értelemben vett Belváros, a másik pedig a Nagykörút és annak a vonzáskörzete. Értelemszerűen csakúgy, mint a lakásárakban, a bérleti díjakban is érzékelhető különbség van a két részpiac között.

A Belvárosban a 150-200 négyzetméteres lakásirodák bérleti díja elhelyezkedéstől, ill. a lakás adottságaitól és felszereltségétől függően négyzetméterenként 1800-3000 forint között alakul, míg a Nagykörút által fémjelzett részpiacon 1600-2200 fortintos bérleti díjjal kell számolniuk az oda költöző kkv-nak. A külsőbb pesti kerületekben a bérleti díj természetesen valamivel alacsonyabb ennél, ott jellemzően 1300-1700 forint/négyzetméternyi díjat kell fizetni havonta egy lakásiroda után.

Előnyben a lakásirodák vidéken

A vidéki nagyvárosokban – Debrecenben, Győrben, Miskolcon – még a budapestinél is nagyobb a különbség az irodaházak és a lakóingatlanokban kialakított irodahelyiségek bérleti díjai között, hiszen míg a lakások bérleti díjai szignifikánsan alacsonyabbak a fővárosi szintnél, addig az irodaházak szinte drágábbak vidéken, mint Budapesten. A lakóingatlanok bérleti díját tekintve nagyságrendi különbség nincs az említett három vidéki város között, az egy négyzetméterre eső bérleti díj jellemzően 1000-1500 forint között alakul. Ha ezzel szembeállítjuk a professzionális irodaházak 2500-3500 forintos (üzemeltetési költséget is tartalmazó) bérleti költségét, akkor egyértelműnek tűnik a választás a helyi kkv-k számára. A relatív drága vidéki irodaházak okát egyébként abban kell keresnünk, hogy ezekben a városokban nem alakult ki érett irodapiac, s a modern irodaházak kínálata rendkívül szűkös, így értelemszerűn a verseny is korlátozottabb mint a kifejezetten kompetitív fővárosi irodapiacon, ahol a bérlőket túlkínálatos piaci körülmények kényeztetik el.

Láthatjuk tehát, hogy szignifikáns különbség van az irodaházakban bérelhető irodahelyiségek és a lakóingatlanokból irodává avanzsált lakásirodák bérlete között. Mivel ez a részpiac korántsem transzparens, ezért pontos arányokat nehéz meghatározni, azonban egyértelmű, hogy a hazai – szolgáltató tevékenységet végző kkv-k – jelentős része, feltehetően többsége lakóingatlant használ irodájául. Ráadásul vélhetően ezen cégek döntő többsége nem saját tulajdonú lakóingatlanban tevékenykedik, hanem bérlőként használja őket.

Csakúgy mint az albérletben lakó magánszemélyekben, a vállalkozásokban is logikusan merül fel a kérdés, hogy bár számukra költségként elszámolható a bérleti díj, ám hosszú távon kidobott pénzként is értelmezhető, különösen, ha egy saját tulajdonban lévő ingatlannal állítjuk szembe a bérlést. A saját tulajdonú lakóingatlan persze nagyon sok cég számára kellő tőkeerő hiányában nem reális alternatíva, ám a stabil pénzügyi lábakon álló kis- és közepes vállalkozásoknak mindenképpen érdemes megfontolniuk, hogy hosszú éveken keresztül bérleti díjat, vagy lízingdíjat fizetnek havi rendszerességgel.

Az kétségtelen, hogy amíg az ingatlanbérlés nem igényel különösebb kezdőtőkét, addig az ingatlanlízing esetében, különösen, ha használt ingatlanról van szó, a cégnek rendelkeznie kell az önerő összegével (az ingatlan értékének jellemzően 10-25 százalékával) ahhoz, hogy a lízingbe belevágjon. Azaz, ha egy 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben lévő, 50 millió forintos értékű használt lakást veszünk példának, akkor lízing esetén – 15-20 százalékos önerőt feltételezve – 7,5-10 millió forintot kell kezdetben kifizetnünk.

A másik nagyon fontos szempont a lízing-bérlés dilemmában a futamidő kérdése. Az ingatlan lízingelése határozottan nagyobb elkötelezettséget jelent, hiszen ahhoz, hogy a lízingdíj versenyképes legyen a bérleti díjjal, viszonylag hosszabb, 20-25 éves futamidejű konstrukcióban érdemes gondolkodnia a lízingbe vevőnek. A jelenlegi piaci gyakorlat szerint a lakóingatlanokat vagy határozatlan időre adják bérbe bizonyos felmondási idő mellett, vagy egy éves bérleti szerződést kötnek a felek, amit aztán időről-időre meghosszabbítanak, kitéve a céget a kényszerű költözés kockázatának.

Lízingdíj vs. bérleti díj

Ha a kkv a fenti feltételeket teljesíti, akkor szinte magától értetődő a lízingelés megfontolása, hiszen – amennyiben a lízingdíj versenyképesnek bizonyul a bérleti díjjal – hosszú távon mindenképpen racionálisabb döntés a bérlés alternatívájaként. Lássuk tehát, hogy valóban versenyképes-e lízingelés havi költsége a bérleti díjjal! A fent már említett példánál, azaz a 160 négyzetméteres, belső pesti kerületben található használt lakóingatlannál maradva vetettük össze a költségeket. A lakás bérleti díja a jelenlegi piacon kb. 240-280 ezer forintot tesz ki havonta. Ha 50 milliós ingatlanértékkel számolunk (ami valamivel több mint 300 ezer forintos négyzetméterárnak felel meg), akkor egy 25 éves futamidejű, 25 százalékos önerőt (12,5 millió forint) megkövetelő zárt végű pénzügyi lízing esetében 250 ezer forintos havi törlesztőrészletet kapunk. Láthatjuk tehát, hogy a lízingdíj - az említett önerő mellett - teljesen "kompatibilis" a lakás bérleti díjával, azaz a vállalkozásnak a költségszerkezetében gyakorlatilag nem jelent változást, viszont a futamidő végével saját tulajdonába kerül egy értékes ingatlan.

A vállalkozások szempontjából kiemelt jelentőségű a költségek elszámolhatósága, s ebben a tekintetben a lízingelés teljesen versenyképes a bérléssel. Az ingatlan pénzügyi lízingbe vétele esetén költségként elszámolható a havi lízingdíj kamat és kezelési költség része, az ingatlan után számított értékcsökkenés, illetve minden kezdeti költség (értékbecslési díj, szerződéskötési díj, folyósítási jutalék, stb.).