Ingatlanadó: csak a kérdések vannak

A 2008-ban bevezetni tervezett ingatlanadó számos kérdést vet fel, derült ki a Portfolio.hu csütörtöki Ingatlanadó-kerekasztal című szakmai fórumán. A kormány által a konvergenciaprogramban vállalt adónemről ugyanakkor egyelőre semmi biztosat nem tudni – a pénzügyminisztérium képviselője nem is vett részt a konferencián, mert a tárca nem tudott olyan koncepciót produkálni, amellyel kiállt volna a nyilvánosság elé –, így még kérdéses, hogy kik, mikortól, miért, mi alapján mennyit, hogyan és kiknek fizetnek. Az előadásokból kiderült, hogy az ingatlanpiaci szereplők ugyan nem zárkóznak el az új adó bevezetésétől, de csak akkor látják értelmét, ha nem növeli az általános adóterheket.

Ennek egyik lehetősége, hogy az ingatlanadó kiváltson más, mostani adónemeket. Több előadó is emlékeztetett rá, hogy Magyarországon jelenleg is terheli adó az ingatlanokat, ezeket az önkormányzatok által kivetett, eltérő mértékű adókat válthatná ki egy egységes ingatlanadó. Oszkó Péter, a Deloitte adópartnere – aki júniustól a tanácsadó cég magyar vezetője lesz – lehetségesnek mondta, hogy az egységes ingatlanadó az iparűzési adó eltörlésének első lépése legyen, de akár azt is, hogy az ingatlanadóba befizetett összeg csökkentse a cégek társasági, illetve a magánszemélyek jövedelemadóját.

Kik fizetnek?

Fizetni ugyanis várhatóan mindenki fog, akinek adóköteles ingatlantulajdon van a birtokában – legalábbis így gondolják a szakértők. A konferencia előadói szerint nem várható eltérés attól az általános magyarországi gyakorlattól, hogy tulajdonhoz kapcsolódó adót a tulajdonos köteles megfizetni.

Azonban ez is több kérdést vet fel. Hornok Krisztián, a DTZ ügyvezető igazgatója a jellemzően bérleti konstrukciókkal működő irodapiacot említette példaként. Noha szerinte sem kérdéses, hogy a törvény szerint a tulajdonos lesz majd adófizetésre kötelezett, azt a törvény nem írhatja elő, hogy valóban kit terheljen az adó. A tulajdonos így várhatóan továbbszámlázza az adót a bérlőnek, ami akár 10-12 százalékkal növelheti a bérlő költségeit (vagy ha nem sikerül átterhelni az adót, ennyivel lefaragja a bérbeadók bevételeit).

Számos dilemmát válthat ki a tulajdonosi adózás önmagában is. A magánszemélyek és a Magyarországon adózó gazdasági szervezetek még könnyen utolérhetők, mit tehet azonban az adó beszedésére jogosult hatóság akkor, ha a nem fizető tulajdonos egy kajmán-szigeteki cég? tette fel a kérdést Oszkó Péter, és meg is válaszolta: jelzálog bejegyzésén kívül más lehetőség aligha lesz.

Kérdéses az is, hogy mi történjen azokkal az ingatlanokkal, amelyeket hitelre vásároltak vagy lízingeltek. Előbbi esetben ugyan az ingatlan használója és tulajdonosa ugyanaz, de az ingatlant jelzáloggal terheli a hitelező. A második esetben elvileg a lízingbe adóé, és nem az ingatlan tulajdonjogát a futamidő végén megszerzőé az adófizetési kötelezettség.

Kik nem fizetnek?

Ha hitellel vesznek egy ingatlant, akkor az esetleges kedvezmények megállapításánál is célszerű lmegvizsgálni, hogy van-e teher az ingatlanon, mondja Oszkó. Már persze ha lesznek egyáltalán kedvezmények. A szakértő szerint ugyanis a legtöbb adókedvezmény visszaélésre ad lehetőséget.

Ha a magánszemélyek ingatlanadóját a tulajdonos vagy tulajdonosok jövedelméhez kötik, azzal éppúgy vissza lehet élni, mintha a lakáscélú ingatlanban benn lakók számát vennék alapul. Ahogyan a gázár-támogatási rendszer múlt évi végi megváltoztatásakor látható volt, ilyenkor elég megfelelő számú vagy megfelelően szegény rokont – papíron minimálbéres unokatestvért, nyugdíjasok nagymamát – magunkhoz költöztetni, és máris jön a kedvezményes adófizetés. A luxusadónál az is kiderült, hogy önmagában a tulajdonosi viszonyhoz sem köthető adókötelezettség – vagyis hogy akkor kelljen adózni, ha valakinek meghatározott értéket meghaladó ingatlana van –, az ilyen előírások társasház-alapítással könnyen kijátszhatók.

A törvényalkotónak azt is mérlegelnie kell, hogy bevezeti-e a törvénybe az iparági mentességet. Indokolt lehet például, hogy az általában nagy értékű ingatlannal rendelkező egészségügyi intézmények vagy a sok esetben szintén értékes, patinás épületben működő egyetemek ne fizessenek (bár Tatár Tibor, a Futureal ügyvezető igazgatója szerint meg kellene adóztatni az egész közszférát is).

Ha lenne ilyen kedvezmény, kiterjedjen-e a valamennyi egyetemi és kórházi épületre, vagy előbbieknél csak az oktatásnak otthont adókra (utóbbi eset újabb trükközések alapja lehet). Az ingatlanos szakma ugyanakkor igényt tart az iparági kedvezményekre. Tatár Tibor példaként említette, hogy ma egy Váci utcai üzletnek ugyanúgy négyzetméterenként 900 forint az építményadója, mint egy (jóval nagyobb) vidéki raktárnak.

Mi lesz adóköteles?

Természetesen azt sem tudni, hogy milyen ingatlanok után kell adózni. Az adóköteles ingatanok köréből kihagyhatják például a termőföldet, az üres telket vagy az üdülőt . Természetesen ezzel is vissza lehet élni, hiszen jelenleg is sokan vannak, akik hivatalosan üdülőnek minősülő ingatlanban élnek, Oszkó Péter ezért valószínűnek tartja, hogy sokféle ingatlan lesz adóköteles.

Az ingatlan fogalmát magát is körültekintően kell meghatározni, mondta a szakértő. Ha például a félkész épületek után nem kell adót fizetni, akkor könnyen bekövetkezhet az, amit eddig főleg mediterrán és arab országokban látthattunk, és megjelenhetnek a vakolatlan falakból kiálló kábelek és betonacélok között élő családok, bár Oszkó szerint ennek tömegessé válásától talán még nem kell tartani.

Hogyan állapítják meg az adóalapot?

Az ingatlanok adóztatására világszerte többféle gyakorlat alakult ki, természetesen azt nem tudni, hogy az egységes ingatlanadóztatásra melyiket választja a jogalkotó. A hazánkban önkormányzati szinten működő ingatlanadókat általában terület alapján vetik ki, vagyis az épület nagyságától függ a befizetendő összeg, de vannak országok, ahol tételes adó van.

A nemzetközi gyakorlatban azonban az értékalapú adóztatás a legelterjedtebb, ez viszont komoly szakmai előkészítést igényel. Hollandiában például három évig dolgoztak, hogy bevezethessék az értékalapú rendszert, mondta Hornok Krisztián. Ha ezt választanánk, előbb definiálni kellene, mi számít az ingatlan értékének, majd készíteni kell egy fiskális katasztert.

A mai magyar ingatlannyilvántartás a szakértő szerint meglehetősen jó, főleg ahhoz képest, amit tőlünk keletre a környező országokban láthatunk, azonban az ingatlanadóhoz ezt a katasztert ki kell egészíteni a piaci értékhez minél közelebb álló értékekkel. Tisztázni kell az értéknövelő tényezőket, és úgy kell a rendszert kialakítani, hogy az értékek ne avuljanak el.

Mekkora lesz adókulcs?

Természetesen az adókulcsról sem tudni semmit. Oszkó Péter szerint az adó kulcsának megállapítása nem adótechnikai kérdés, hanem gazdaságpolitikai. Attól függ, mekkora teherrel akarják súlytani ezt a szektort. Szerinte nincs indok az adóbevételek növelésére, így bármekkora is lesz az adókulcs és az adóból származó bevétel, adóteher-átcsoportosítást kell eredményeznie. Az adó kivetésével a szakmai szereplők szerint rendezni lehetne az abszurdan magas, még áfával is terhelt illetékköltségeket is.

Az adó a Deloitte szakértője szerint lehet egykulcsos, de lehetséges egy sávos, az ingatlan értékétől függően emelkedő rendszer is. Elképzelhető egy differenciált adónem is, amelyben adókulcsuk lenne a lakásoknak, mint a termőföldnek, és megint más az irodáknak vagy a kereskedelmi ingatlanoknak.

Hornok Krisztián szerint a két szélsőséges példa, a luxusadónál is kipróbált adminisztratív értékövezet-létrehozás és a tételes, egyedi értékelés közötti köztes megoldás lenne üdvözítő. Azért célszerű valamilyen vegyes megoldást alkalmazni, mert egy lakótelep lakásait nem érdemes külön-külön értékelni, de a bevásárlóközpontok már aligha sorolhatók egy kategóriába.

Kinek és hogyan fizetünk?

Az ingatlanadó adóeljárási kérdései sem tisztázottak még. A luxusadót bevallásos alapon vezették be, az adózó mondta meg, szerinte mennyit ér a birtokában lévő épület. Ha ezzel az adóhatóság nem értett egyet, akkor a bevallást, vagyis az abban szereplő értéket kifogásolhatta.

Ha az új ingatlanadó kivetéses lesz, az adóhatóság lesz jogosul az adóalap értékének megállapítására. Ebben az esetben az adózó fellebbezhet, ha nem ért egyet az összeggel.

Az is kérdéses, kié lesz az ingatlanadóból befolyó pénz, és ki szedi be. Oszkó Péter szerint lehet a beszedés központosított úgy, hogy a pénz az önkormányzat bevétele legyen. Elismerte ugyanakkor, hogy ez most is problémás terület: noha van egy központi adóhatóség, a helyi adók és a helyi adóztatás rendszere miatt van olyan ügyfelük, amelyik 1300 helyi adóhatósággal tartja a kapcsolatot. Ezt a rendszert jócskán lehet egyszerűsíteni.

Mikortól fizetünk?

A kormány a konvergenciatervben 2008-at jelölte meg az ingatlanadó bevezetésére. Noha a törvényt meg lehet alkotni addig, Oszkó Péter szerint három érv is szól a jövő évi bevezetés ellen. Az egyik az az általa többször említett követelmény, hogy meg kell találni az új adó helyét az adórendszerben, a bevezetésnél foglalkozni kell a helyi iparűzési adóval és az illetékekkel, és arra már aligha van idő.

Emellett nem elég egy jogszabályt elfogadni, ki kell építeni egy hatósági értékelési rendszert is, hogy a várhatóan értékalapú adó beszedhető legyen. Végül Oszkó szerint az is a jövő évi bevezetés ellen szól, hogy nincs konzultáció a kormányzat és a szakma között. "Még az is lehet, hogy meglepődünk, amikkor meglátjuk a koncepciót" – fogalmazott a Deloitte szakembere.