Nehéz lesz eladni a panelt

Az Ecostat ingatlanpiaci barométere - amely az ingatlanpiaccal kapcsolatos lakossági, vállalkozói és önkormányzati várakozásokat ábrázolja százalékos skálán - 46,9 százalékos, kicsivel magasabb, mint az első félévben volt.

2006 első felében az ingatlanforgalom és a fejlesztések magas szinten stabilizálódtak, a teljesítmények a korábbi szinttől kissé elmaradtak - e tendenciák az év második felében várhatóan folytatódnak. Az eladásra, bérlésre váró épületek, kereskedelmi centrumok, irodaházak, szállodák létesítése az előző évihez közel álló szinten lesz. (Az Ecostat 2006. második negyedévi ingatlanbarométer-felmérésének időpontjában az ingatlanpiac szereplői jórészt fel tudták mérni a kormányzat egyensúlyjavító intézkedéseinek piacszűkítő szerepét, a gazdaság egészére érvényes megszorításokat, az ingatlanpiacot érintő hatásokat.)

A piaci szereplők előrejelzései a kereslet szempontjából alig változnak, az igények továbbra is széles sávban szóródnak, átlag feletti dinamikát egyetlen befektetői csoport sem jelzett. A lakásépítések száma éves szinten kismértékben elmarad az előző évitől, kedvező esetben stagnál 2006-ban. A lakásépítés volumene idén megközelítheti az előző évi 40 ezres számot.

Kellenek a minőségi lakások

Az újonnan épített lakások átlagos területe ez év első negyedévében 2 négyzetméterrel haladta meg az elmúlt évi 87 négyzetméteres nagyságot, ez azonban nem jelent lényegi változást az ingatlanok összetételében. Továbbra is jelentős mennyiségű kis lakás épül, ám egyidejűleg a piac igényli a nagy alapterületű, kiváló minőségű, egyedi kivitelezésű, luxuskomfortot biztosító lakóingatlanokat is. A jövedelmek egyre szélesebb sávban polarizálódnak, ennek megfelelően az ingatlanpiaci igények is széles skálán mozognak; a mennyiségi építés mellet növekszik a minőségi lakások száma.

A kormány egyensúlyjavító intézkedései az energiaárak módosításával érzékenyen befolyásolják az ingatlanforgalom összetételét, egyes ingatlantípusoknál növelhetik a fenntartási költségeket. Az áfa mértékének növelése, a jövedelmi viszonyokban bekövetkező változások negatívan befolyásolhatják az ingatlanok létesítését. Ezek a tényezők ronthatják a magas közös költségű lakótelepi lakások eladhatóságát, ezzel lassítják a lakásmobilitást.

A lakások és építmények felújítási piacán élénkülés várható, az infrastrukturális beruházások erősödnek, amit a bővülő EU-források is segítenek. Az üzleti célú üdülők, telkek piaca továbbra is lanyha, újjáéledése több évet igényel, struktúrája fokozatosan átalakul, feltételezhetően a bővülő belföldi turizmus igényeihez fog alkalmazkodni.

Senki sem túl optimista

Az előző félévinél valamivel gyorsabb dinamikát várnak a vállalatok, amelyek a következő hat hónapban több termelő hely létesítését tervezik. Ingatlanfejlesztési indexük 3 százalékkal nőtt, de ez a 32,7 százalékos érték is igen alacsony.

A lakosság ingatlanpiaci konjunktúraindexe 2006 második negyedévében kismértékben, 0,2 százalékponttal emelkedett. Ezzel az értékkel a lakosság legfeljebb az ingatlanpiaci forgalom és fejlesztés szinten maradásához járul hozzá. A lakásfelújítási igények - részben a panelfelújítási program kiterjesztésével - 2007-ben élénkülhetnek.

Az előző félévinél azonos fejlesztési dinamikát várnak az önkormányzatok az év következő hat hónapjára. Azonos mértékű közműfejlesztést terveznek megvalósítani, mint egy évvel korábban. A területi önkormányzatok ingatlanfejlesztési indexe 2006 második negyedévében 0,2 százalékkal csökkent, az év közepére összességében 68,9 százalékot ért el.

Az ingatlanforgalmazók 2006 következő hat hónapjára szerény mértékű, csökkenő keresletet és bérlési szándékot, 0,3 százalékpontos visszaesést jeleznek. E piaci csoport az áltagosnál érzékenyebben reagál a szezonális ingadozásokra; az előző negyedévi adatokat is figyelembe véve kismértékű keresletcsökkenést jeleznek.

Az ingatlanfejlesztő cégek várakozását jellemző mutató 2006 második negyedévében 2,1 százalékponttal visszaesett, ami jól érzékelteti, hogy az ingatlanberuházó cégek rendkívül érzékenyek a piac változásaira. A lakásépítésnél a beruházások előző évi torlódása miatt a ház- és lakásépítések volumenének csökkenésére számítanak a beruházók.

Inflációt meghaladó áremelkedés

Az ingatlanpiac szereplői 2006-ra az előre jelzett inflációnál magasabb árnövekedést feltételeznek: átlagosan 6,4-7,6 százalékos drágulást. A legnagyobb mértékű árnövekedést (6,9 százalék) júniusban a tervezési díjaknál jelezték a piaci szereplők, szerintük az év második negyedévében az építőanyag-árak (7,6 százalék) és az építési-szerelési tevékenység díjtételei emelkednek a legnagyobb mértékben. A telekárak 6,6, a munkaerő-költségek és a tervezési díjak egyaránt 6,4 százalékkal növekednek ebben az évben.

A kész ingatlanok csoportjában a forgalmazó cégek 5-7,5 százalékos árnövekedést prognosztizálnak. 2006 következő félévére az új lakóépületek ára 6 százalékkal, az "A" kategóriás irodák ára várhatóan 7 százalékkal, a "B" kategóriás irodáké 5,9, az új logisztikai ingatlanoké 7,5 százalékkal fog növekedni. Az új kereskedelmi építmények átlagosan 6,2 százalékkal kerülhetnek többe a következő hat hónapban, mint egy évvel korábban. 2006 első félévi forgalmi adatok a jelzett magas áremelkedéseket nem támasztják alá, a forgalom lanyha, az árak stagnálnak.

A lakásárak változásának megítélésében mértéktartóak a beruházók és főként a forgalmazók. A növekvő költségek ellenére az értékesítési árak szinten maradásával, enyhe csökkenésével számol a forgalmazók kétharmada. A lakások árai - főleg a lakótelepi lakásoké - erőteljesen függ a környezettől. A használt lakások értékesítési ára nagyobb arányban mérséklődik, mint az új, általában korszerűbb lakóingatlanoké.

Az ingatlanpiac bizonyos szegmenseiben jelentősen növekedhetnek az árak, a nagy alapterületű, jó beosztású lakásingatlanok esetében az inflációt is meghaladó árnövekedés lehetséges. Az új építésű, de a nem különleges tulajdonsággal és fekvéssel bíró ingatlanok ára várhatóan kevésbé növekszik, illetve nem változik, és jelentős árcsökkenés sem zárható ki a korszerűtlen, magas közös költségű lakótelepi lakásoknál.