Idén tovább pörög az irodapiac

A múlt évben ismét megdőlt minden korábbi bérbeadási rekord a magyarországi irodapiacon - állapítja meg az Eston International legutóbbi jelentése. Az összesített adatok szerint ugyanis 2006-ban csaknem negyedmillió négyzetméternyi minőségi irodára született bérbeadási szerződés, amiből mintegy 150 ezer négyzetméter a piacra lépő új igény. A korábbi előrejelzéseknek megfelelően az előző tizenkét hónapban rendkívül felélénkült a fejlesztői aktivitás, ráadásul a kilátások továbbra is kedvezőnek mondhatók, így az építtetők 2007-ben várhatóan még magasabb fokozatba kapcsolnak.

Az irodaátadások az előző évben elérték a 181 ezer négyzetmétert, idén decemberig pedig 220 ezer négyzetméternél is több új iroda kerülhet piacra. Ehhez hasonló tendenciákról - csak kissé más számokkal - számolt be a CB Richard Ellis (CBRE). A cég számításai szerint a budapesti modern irodapiaci állomány 2006 végén 1,729 millió négyzetméter volt. (Az állomány 60,7 százaléka az A kategórián belül az új építésűbe tartozik, míg 7,5 százaléka felújított, a B kategória súlya pedig 31,8 százalék.) Tavaly összesen 182,9 ezer négyzetméternyi új területet adtak át, ez két és félszer több a 2005-ösnél. A 18 befejezett irodaprojekt közül egy a belvárosban, kettő központi, a többi tizenöt pedig nem központi területeken épült.

A kereslet alapján értékelve a folyamatokat: 2006 második és utolsó negyedéve a 2000 óta számított három legjobb negyedév között szerepel. Csak a negyedik negyedévben 78,7 ezer négyzetméternyi tranzakciót regisztráltak.

Az új ingatlanok zöme ismét a Duna bal oldalán épült meg (78 százalék). A jelek szerint a piac még mindig hisz a Váci úti folyosóban és vonzáskörzetében, oda esik ugyanis az összes átadás csaknem 40 százaléka. E régióban adták át a Duna Tower irodaházat (27 100 négyzetméter), a Center Point második ütemét (22 000 négyzetméter), a BC 30-at (12 400 négyzetméter) és a Kinnarps House-t is (7500 négyzetméter). Az Eston várakozásai szerint a Váci út és környékének vonzerejét a Nyugati pályaudvar mellé tervezett kormányzati negyed 2009-re várható kiépülése tovább erősítheti, hiszen a kormányzati szerveket kiszolgáló cégek és egyéb vállalkozások várhatóan az új központ fizikai közelségét preferálják.

A budai oldalon Lágymányos az elmúlt évben jelentősen bővítette minőségi kínálatát: az IP West első ütemének 2006 eleji átadását (8200 négyzetméter) karácsony előtt a második piacra kerülése követte (7600 négyzetméter). Az épületegyüttes területeinek kétharmada az év végére elkelt, a főbb bérlők között szerepel a Quintiles, a Brau Union, a Whirlpool és az Avnet. A híd túloldalán pedig a TriGránit átadta a Millennium Office Towers első ütemét (18 500 négyzetméter), ahol a pénzügyi szolgáltató Morgan Stanley és a gyógyszeripari Boehringer-Ingelheim gyarapítja a bérlők listáját.

Az előző évben szintén piacra lépett a kiváló elhelyezkedésű Roosevelt 7/8 irodaház (27 600 négyzetméter), amely irodaterületeit és kiemelt szolgáltatásait az átlagos piaci szint felett, havi 21 eurós bérleti díjért kínálja. Az Eston felmérése szerint a kiemelt szintű szolgáltatásokkal működő és a luxus belső kialakítást kínáló irodaházak iránti igény a következő hónapokban erősödhet, ezzel pedig emelkednek a piaci szintet már így is jócskán meghaladó bérleti díjak. A CBRE arra hívja fel a figyelmet, hogy az agglomerációban 2005 után, így tavaly sem volt új átadás, holott azon területen a legalacsonyabb a kihasználatlansági ráta.

A sok bérleti szerződésnek köszönhetően 2006-ban csak kissé emelkedett az üresedési mutató: az Eston számításai szerint az üresen álló irodák aránya januártól decemberig 11-ről 13 százalékra nőtt. A CBRE szerint a kihasználatlansági ráta 2006 végén 12,83 százalékon zárt, ami 1,2 százalékponttal volt magasabb a 2005. decemberinél. A fővárosban nagyok a különbségek: az agglomerációs területeken az üresedési ráta csupán 7,93 százalék, a központi részeken 11,86, a nem központiakon pedig 11,92, míg továbbra is a belvárosban a legmagasabb a mutató (20,58 százalék).

A szakértők várakozásai szerint a ráta idén tovább nőhet. Ennek oka a fejlesztői aktivitás élénkülésén kívül a bérlethosszabbítások és a modern irodapiacon belüli költözések növekvő aránya. Mindezek hatására az irodapiaci hozamok esése lassulhat. Az elmúlt két évben stagnáló - néhány részpiacon enyhén emelkedő - bérleti díjak 2006-ban az A kategória esetében négyzetméterenként havi 13-16 euró, a B kategória esetében pedig 11-14 euró között változtak, és a várakozások szerint a díjak 2007-ben csökkennek.

A CBRE szerint a legfelső kategória díja enyhén emelkedett - havi 20-21 euróra -, a belvárosban pedig elérték a 18 eurós szintet; az agglomerációban 11 euró körüli bérleti díjak jellemzők. Az árcsökkenést az is erősítheti majd, hogy a fejlesztői versenyt látva a bérlők valószínűleg az utóbbi időszakban általánossá vált kedvezményeknél - például egyedi kiépítés kedvezményes vagy ingyenes biztosítása; 2-4 hónap díjmentes bérleti időszak; hozzájárulás a kivitelezési és egyéb költségek fedezéséhez - is többet várnak majd el, ami a bérleti díjban is megmutatkozhat. Eközben a bérbeadási idő - gondos előkészítés mellett is - valószínűleg az eddiginél hosszabbra nyúlhat. Mindezzel együtt a tanácsadók abban bíznak, hogy a negatív hatások nem riasztják el a befektetőket a budapesti irodapiactól.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!