Luca, Ottilia
-4 °C
3 °C

Hatalmas visszaesés a lakásépítésben

2007.02.08. 15:36
A PSZÁF tavaly év végi tanulmánya szerint 2007-ben országos szinten akár a 10-15 százalékot is elérheti az ingatlanok árának visszaesése, jórészt a külső környezeti hatások – a kiigazító csomag, az energiaárak emelkedése – okozta kereslet-visszaesés következtében. Valóban várható ekkora áresés, vagy csak a megszorítások okozta ijedségről van szó? A Duna House az idei év várható piaci folyamatait vizsgálta.

Tavaly leginkább a megszorító intézkedések bevezetése, a luxusadó, valamint a kamatadó bevezetése gyakorolt hatást az ingatlanpiaci folyamatokra. Míg a luxusadó csak a piac egyes szegmenseire volt hatással, a kamatadó pozitív változásokat okozott az ingatlanpiacon: sokan kivették a megtakarításaikat a bankokból, és ingatlanba fektettek.

A megszorítások hatása

Ugyanakkor a megszorítások hatására már a tavalyi év végén globálisan érezhető volt, hogy visszaesett a kereslet a lakásvásárlók körében - áll a Duna House elemzésében. Fontos tényező volt a piacon az év eleji forgalmiadó-csökkentés, amely elsősorban az új lakások piacát befolyásolta. A hatás nem volt egyértelmű: egyes beruházók valóban csökkentették áraikat, azonban nem egy példát lehetett találni emelésre is.

A kereslet csökkenésével párhuzamosan visszaesés mutatkozott az új lakások építésének területén is: a KSH tájékoztatója szerint a 2005-ös év hasonló időszakához képest Budapesten 35 százalékkal kevesebb lakás épült, és ennél is nagyobb mértékben, 40 százalékkal csökkent a vállalkozói, értékesítésre épített lakások száma. A tavalyi év első három negyedévében 19 ezer lakás kapott használatba vételi, 31 ezer építési engedélyt, ami a tavalyi év azonos bázisához képest 19-19 százalékos csökkenést jelent.

Jól mutatja a tendenciát az is, hogy míg 2005 első három negyedévében az új lakóépületekben kialakítandó lakások száma meghaladta a 35 ezret, ez az érték 2006 azonos időszakát vizsgálva csak valamivel több mint 28 500 volt.

Piaci hatások

Noha a keresletet visszafogó hatásokról a piaci szereplők már 2006-ban értesülhettek, a lakosság pénztárcáján az idei évben érződnek jobban a folyamatok. A Duna House szerint az első emelt összegű energiaszámlák kézhez vétele, a jövedelmek csökkenése aligha erősíti a valós vásárlóerővel rendelkezők táborát. Eközben továbbra is a levegőben lóg az ingatlanadó kérdése, amelyről az elemzés készítésének pillanatában még nem sok konkrétumot lehetett tudni.

A jelenlegi információk alapján idén aligha várhatóak olyan, a piacot jelentősebben megmozgató és potenciális keresletnövelő intézkedések, mint például az államilag támogatott hitelek kedvezményezetti körének bővítése, vagy a forgalmi és személyijövedelemadó-kulcsok átalakítása, vagy akár a reáljövedelmek növelésének irányába ható bármilyen intézkedés.

Noha a pénzintézetek közötti verseny egyre könnyebben elérhető és kedvező kondíciókkal kecsegtető termékek megjelenésének sorát eredményezte, több esetben lehetőséget biztosítva az önerő nélküli vásárlásra, az elmúlt néhány hónap tapasztalatai alapján állítható, hogy a háztartások megfontoltabbak lettek, kevesebben jelennek meg a piacon vásárlási szándékkal. Akik igen, a korábbinál nagyobb alapterületű lakást keresnek, és több pénzt is hajlandóak áldozni a vásárlásra.

Mindez már követhető is a beruházók viselkedésében: a korábbi garzontúlsúly helyett ma zömmel 1,5-2 szobás lakások alkotják a kínálat döntő többségét. Mindez jól követhető a fővárosban: a KSH statsztikái alapján az új lakások átlagos alapterülete Budapesten 8 négyzetméterrel, 69,5-re növekedett, közel 6 százalékponttal csökkent a 60 négyzetméter alatti lakások részaránya, a 100 négyzetméter felettieké pedig éppen ennyivel nőtt.

Árak

Mindeközben a kínálat a fővárosban, de vidéken is továbbra is igen nagy: becsélések szerint csak Budapesten több ezer, már elkészült új lakás várja leendő tulajdonosát. A használt ingatlanoknál még nagyobb a kínálat.

A használt lakások piacán megfigyelhető az eladni kívánt ingatlanok túlárazása, sok esetben az eladók a piacinál indokoltnál akár 10-20 százalékkal magasabb áron próbálják meg értékesíteni lakásukat, belekalkulálva az esetleges korábbi felújítási költségeket, valamint a lakás eszmei felárát. Mindez azt eredményezi, hogy különösen a vásárlók által igen preferált zónákon kívül az eladó lakások egy része beragad, és tulajdonosaik az eladás érdekében az ár mérséklése mellett fognak dönteni. Így a divatos utcák és kerületek kivételével a lanyhább kereslet miatt várhatóan reálértékben csökkenésnek indulnak az árak. Különösen az utóbbi hetekben kiemelt médiafigyelmet kapó panelek körében, ahol a nagy alapterületű lakásokból várható a kínálat jelentős növekedése.

Ugyanakkor továbbra is lesznek részterületei a piacnak, ahol az eladók tartani tudják az árakat, ilyen a tervezett fővárosi kormányzati negyed környéke, ahol a Duna House területi irodáinak tapasztalatai szerint ha tömeges áremelés még nem is történt, az eladók várakozásai miatt alkudozni egyre szűkebb sávban nyílik lehetőség. Ez a trend könnyen visszájára fordulhat: a remélt áremelkedés miatt többen dönthetnek úgy, hogy piacra dobják lakásukat, amely visszább veti az árak esetleges emelkedését. Összességében a használt ingatlanok piacán nominálisan stagnálást, reálértékben árcsökkenést valószínűsítenek.

Új építés

Az új építésű piacon is széles a kínálat, azonban egyrészt az építkezési kedv csökkenése, másrészt az új lakásokra felvehető hitelek és támogatások miatt. Ezen kívül a potenciálisan erősebb kereslet (a DH saját felmérése szerint a vásárlók több mint 50 százaléka új építésű lakásban gondolkodik) jobban kiegyensúlyozhatja a megszorítások miatt bekövetkezendő keresletcsökkenést, így arra is lehetőségük lesz egyes (hangsúlyozottan nem mindegyik, inkább a divatos belvárosi telkeken építkező) beruházóknak, hogy emeljék az árakat, részben a külföldi keresletre is alapozva.

Az árak emelése irányába hathat a növekvő infláció, valamint az építőanyagárak, illetve az alkalmazott munkások közterheinek növekedése. A még mindig meglévő túlkínálat és az abszolút értékben kisebb kereslet itt is egyensúlyozó szerepet tölthet be, így az új építésű lakások esetében általánosságban inkább stagnáló árszintre számíthatunk 2007-ben.

Köszönjük, hogy olvasol minket!

Ha fontos számodra a független sajtó fennmaradása, támogasd az Indexet!