Budai telkek horribilis áron

Egyre nehezebben talál tervei megvalósítására alkalmas földterületet az, aki errefelé keresgél. Persze nem mindegy, hogy a még ma is rendkívül népszerű II. kerületben, a mind jobban telített és különösen kedvelt XI. kerületben vagy éppen a - talán irreálisan - magasra értékelt XII. kerületben szemlélődik a vevőjelölt.

Nemigen van kínálat a budai oldalon - foglalja röviden össze Beák Attila. A Beák és Társa Ingatlaniroda vezetője szerint a befektetők négy-, hat-, nyolc- vagy éppen 12 lakásos társasháznak alkalmas telket keresnének, ha lenne. A legtöbb helyen azonban nincs ajánlat, ami pedig van, az a külsőbb városrészeken: Hűvösvölgy felé, Pesthidegkúton, Adyligeten. Főként tehát a periférikus részekben érdemes gondolkodnia annak, aki mindenképpen alá szeretné írni az adásvételi szerződést. Az árakat illetően széles a paletta, de biztos, hogy a legolcsóbb telkek árát is alaposan megkérik.

Presztízsből plusz húsz százalék

A budai oldalon legkevesebb 40 ezer forintot kell fizetni négyzetméterenként, de egy-egy jobb adottságú birtok esetén 140 ezer forintig is felkúszhat az ár. Ennek értékét jól érzékeltetheti, hogy több ingatlanos adatbázisban és hirdetési lapban találtunk olyan külső kerületi pesti és nem agglomerációban lévő Pest megyei eladó házakat, lakásokat, amelyek négyzetméterenkénti ára 150-165 ezer forint között változik, vagyis alig haladja meg egy üres budai telek értékét.

Az árazás függ az elhelyezkedésen kívül attól is, milyen besorolású a terület, milyen övezetként rögzítették az önkormányzat szabályozási tervében. A budai oldalon akad utca, amelynek egyik oldala kül-, a másik belterület, de 5 százalékos beépítettségi korlátozással. "Budán egyszerűen kicsi a kínálat, miközben jelentős a kereslet" - foglalta össze a helyzetet tömören Beák. Négy-öt évvel ezelőtt főként a magánerős építkezést tervezők kerestek saját célra családi háznak alkalmas telket. Ma már a beruházók is szép számmal érdeklődnek, és ha úgy látják, megtérül, belevágnak.

Rózsadomb és Pasarét

A Rózsadombon és Pasaréten már nemigen tudják ezt megtenni - hívta fel a figyelmet Pálinkás Csaba. Az Otthon Centrum telekdivíziójának tanácsadója elmondta: errefelé folyamatosan keresik a beruházásnak alkalmas telket a cégek, de gyakran hiába. Üres telek egyáltalán nincs, ráadásul bontásra alkalmas ingatlan is csak elvétve akad. A jobb részeken összesen legfeljebb 10-20 értékesítésre kínált telek van piacon. A II. kerület keresettebb részein a presztízsérték is tetten érhető: ez akár 20 százalékkal is növelheti az árat.

A kerület külső részén könnyebben rá lehet bukkanni a megfelelő telekre. Máriaremete és Adyliget környékén ma viszonylag hamar aláírhatja a szerződést a vevő. Néhány évvel ezelőtt fölsrófolták az árakat a tulajdonosok errefelé, amikor a budai agglomeráció környező települései - élükön Telkivel - rendkívül vonzó célpontnak számítottak a kiköltözők szemében. Ma már mennek lefelé az árak, és 30-40 millió forintért hozzá lehet jutni építkezésre alkalmas telekhez. Errefelé jellemzően 1000-1500 négyzetméteres földterületek cserélnek gazdát.

Telek százmillióért

Nem így a XII. kerületben, ahol sok esetben éppen azért nem találnak gazdára a telkek, mert felülértékelik őket az eladók. Errefelé 100 millió alatt nemigen lehet 1500 négyzetméteres telket venni, és ez esetben legalább 150 millió Ft-ot kell családi ház építésére szánni. A városrész alsó részén főként 4-6 lakásos társasházaknak alkalmas telkek találhatók - ha nem is sok-, és ha itt vág bele fejlesztésbe a beruházó, akkor nem kell aggódnia azon, hogy tudja-e értékesíteni a lakásokat. A XII. kerület felsőbb övezeteiben ugyanakkor annyira magas a telkek ára, hogy nemigen térülhet meg a beruházás: egy értékesíthető négyzetméterre 100 ezer forint jut, azaz ennyit kellene beépíteni a lakásárakba. "Ezt nem lehet kigazdálkodni" - magyarázta a tanácsadó.

Mindez tükröződik is a piacon, hiszen folyamatosan csökkennek az árak. Persze akinek nem sürgős, az igyekszik tartani az eredetileg meghatározott összeget, és inkább kivár. Ehhez képest az irreálisnak tűnő ár ellenére sem kell sokat várnia annak, aki extra tulajdonságokkal rendelkező telket kínál a XII. kerületben: a panoráma, a fekvés, de akár a szomszédság is értéknövelő tényező lehet.

A Duna közelsége

A III. kerületben a Római fürdőn és Testvérhegyen van szabad terület, itt 40-60 ezer forintért kapható egy négyzetméter. Valamivel drágább a II. kerület határához közel eső rész, itt négyzetméterenként 80 ezer forintért kelnek el a területek - részletezte Pálinkás. Érdekesség, hogy a III. kerületiek nem szívesen költöznek el szűkebb környezetükből, így ha valaki telket keres, alaposan körbenéz a városrész határain belül. A legészakibb budai kerület híján van panorámás telkeknek, ám a Duna-part vonzereje sokak számára pótolja ezt a hiányosságot.

A lakásépítés terén hihetetlen dinamizmust produkáló XI. kerület iránt a telekpiacon is óriási az érdeklődés. A hegyvidéki részen ezért nem könnyű építkezésre alkalmas földdarabot találni, Sasad például rendkívül népszerű. A Budafoki és a Fehérvári út környékén azonban megéri keresgélni azoknak, akik errefelé terveznek beruházást, és ha az elkészül, a környék kedvező árai miatt jönnek majd a vevők is.