Miért törlesszünk mégis inkább 220-on?

A devizaadósok számára augusztustól megnyíló árfolyamrögzítés lehetőségét alapvetően csak azoknak érdemes igénybe venni, akik enélkül már a mostani árfolyamon is rövid időn belül és elkerülhetetlenül fizetésképtelenné válnának. A többiek valószínűleg jobban teszik, ha a hitelüket az eredeti menetrend szerint törlesztik. Nagy baj (pl. munkanélküliség vagy még sokkal gyengébb forintárfolyam) esetén még mindig számíthatnak majd a hasonló banki programokra is.

Augusztus elejétől kérhetik a még teljesítő deviza jelzáloghitel-adósok a havi törlesztésükhöz használt árfolyam átmeneti, 3 éves rögzítését, a svájci frank hitelek esetében 180 Ft-os szinten. Bár az intézkedés kapcsán a kormányzat jó szándéka nem kétséges, az adósok többsége valószínűleg jobban teszi, ha nem veszi igénybe ezt a lehetőséget. A rögzítési árfolyam és a jelenlegi árfolyam közötti különbség ugyanis egy forintalapú gyűjtőszámlán halmozódik majd, amit a rögzítési időszak letelte után – kamatokkal együtt – végső soron az adósnak kell megfizetni. Lényegében tehát a devizahiteles továbbra is az aktuális árfolyamon törleszt, a 180-as szint feletti árfolyam-különbözetet azonban egy új forinthitel felvételéből fizeti. A válság utáni súlyos pénzügyi problémáink egyik fő forrása azonban éppen a háztartások túladósodása, ezért mind egyéni szinten, mind az ország egészét tekintve inkább a hitelek mihamarabbi visszafizetése az érdekünk.

A devizaadós árfolyam- (és kamat)mozgásoknak való kiszolgáltatottsága ugyanis annál nagyobb, minél magasabb a fennálló hiteltartozása. Ha az adós hitelei visszafizetését az eredeti törlesztési terv szerint vagy annál gyorsabban folytatja, új hitelt pedig nem vesz fel, akkor hitelállománya az évek során folyamatosan csökken. Így könnyebben tud adott esetben kezelni egy esetleges sokkhelyzetet (forintgyengülés, munkanélküliség, stb.) is. Példaként tegyük fel, hogy valakinek van egy most 36 400 franknyi (220-as árfolyamon 8 millió forintnyi) 15 év hátralévő futamidejű svájci frank hitele, aminek a havi törlesztőrészlete kb. 76 ezer forint.

Ha az adós rendben törleszt, akkor a következő 3 évben 32 100 frankra (változatlan 220-as CHF-árfolyamot feltételezve kb. 7 millió forintra) csökken a tartozása. Ha ekkor a svájci frank hirtelen 260-ra erősödne, a hitel futamidejét „csupán” 4,5 évvel kellene meghosszabbítani ahhoz, hogy a havi törlesztőrészlet továbbra is 76 ezer forint maradjon. Ha azonban ugyanez az adós erre a három évre például tőkefizetési mentességet kért és így tőketartozása frankban kifejezve semmit sem csökkent, akkor már 10 éves futamidő-hosszabbításra lenne szüksége a 76 ezer forintos törlesztőrészlet fenntartásához. Vagyis minél nagyobb az adósság, és minél hosszabb a hátralévő futamidő, annál nehezebb olyan módon rendezni az adós fizetési problémáit (akár árfolyamgyengülés, akár munkanélküliség miatt következzenek is azok be), hogy ne veszítse el a lakását.

Aki az árfolyamrögzítésbe való belépést választja, annak a teljes hiteltartozása 3 év múlva az árfolyam-különbözetek felhalmozódása miatt – a jelenlegi 220-as árfolyamszint és kamatszintek mellett – nagyjából 8%-kal lesz magasabb, mint annak, aki az eredeti menetrend szerint törleszt.  Ez egy most 8 millió forint értékű - 36 400 frankos - hitelnél mintegy 550 ezer forint többletadósság felhalmozását jelenti a gyűjtőszámlán – igaz, nem frankban, hanem forintban. (A rögzítést kérő adós hitelállománya akkor is magasabb lesz, ha a forint a rögzítés legvégére visszaerősödik, bár a többletadósság ebben az esetben nyilván kevésbé veszélyezteti az ügyfél pénzügyi helyzetét).

Ennek az új forinthitelnek a kamatozása a rögzítési időszak 3 évében a törvény szerint a 3-havi BUBOR-ral lesz egyenlő, ami most nagyjából 6-6,5%. Ez kedvezőnek minősíthető, hiszen forint alapon ennél alacsonyabb kamatú bankhitel jelenleg nem érhető el a piacon. A rögzítési időszak után azonban ennek a forinthitelnek a kamata piaci kamatozásúvá válik. Hogy ez mennyire lesz kedvező az adósnak, azt nem – már csak a lakossági hiteltermékek továbbra is átláthatatlan árazása miatt sem - tudhatjuk, mindenesetre valószínűsíthető, hogy ez a forinthitel a teljes futamidejét tekintve nem lesz kihagyhatatlanul olcsó.

Van-e, aki elég fegyelmezett?

Elképzelhető persze egy olyan hitelfelvevői stratégia is, amely szerint az adós belép az állami árfolyamrögzítésbe, de az így elért törlesztőrészlet-könnyítést – egyfajta vésztartalékként – megtakarítja, majd az árfolyam-rögzítési időszak végén abból előtörleszti a hitelét. Így összességében a hitelfelvevő adóssága a rögzítési időszak végére ugyanolyan mértéken csökken, mintha végig az aktuális árfolyamon törlesztett volna, de a rögzítés alatt rendelkezni fog egy biztonsági tartalékkal. Ennek a stratégiának azonban két gyenge pontja is van.

Az egyik, hogy igen jelentős pénzügyi fegyelmezettséget igényel az adóstól, hogy az árfolyam-különbözetből felhalmozott megtakarítást ne költse el időközben, hanem valóban a hitel előtörlesztésére fordítsa.

Másrészt az ügyfélnek kamatvesztesége keletkezhet, mivel az elérhető kockázatmentes befektetési eszközök (kincstárjegyek, bankbetétek) nettó kamatai jellemzően alacsonyabbak az gyűjtőszámla után fizetendő hitelkamatnál. Szemben az egyre szélesebb körben terjedő nézettel, valójában azzal sem lehet elérni arbitrázst (kockázatmentes hozamot), ha az ügyfél a rögzítésből származó megtakarítást lakástakarékpénztári előtakarékosságba fekteti, noha ez utóbbi megtakarítási formának valóban magasabb a hozama a rögzítési időszak hitelkamatánál. De ez a többlethozam nem tekinthető kockázatmentesnek, ugyanis a lakástakarék-pénztári megtakarításból a törvény szerint az adósnak az eredeti devizahitelét kell majd először előtörleszteni és csak aztán törlesztheti a gyűjtőszámla forinthitelét, vagyis a teljes tranzakciónak kamat- és devizakockázata is lesz. Egy ilyen megoldással tulajdonképpen az adós a deviza-hitelének egy részét forintra váltaná, ami egyébként kockázatcsökkentési szempontból mindenképp pozitív, még ha nem is biztos, hogy az adós végül jobban jár vele.

A bankkal kötött egyéni alku jobb üzlet lehet

Sokan lehetnek persze azok az adósok, akik a jelenlegi 220 körüli árfolyam mellett még tudnak törleszteni, de félnek tőle, hogy egy további gyengülés (vagy bármi egyéb pénzügyi probléma) esetén erre már nem lennének képesek. Fontos látni azonban, hogy ha ez a további forintleértékelődés tartós lesz, akkor ezek az ügyfelek legkésőbb az árfolyamrögzítés lejáratakor 2014-ben ugyanúgy szembesülni fognak a magasabb törlesztő-részletekkel. Ők tehát ebben az esetben a rögzítéssel is csak időt nyerhetnek – de ugyanezt a lehetőséget a banki átstrukturálási programokkal is megkaphatják (akárcsak – a rögzítési programnak szintén részét képező – futamidő-hosszabbítást is).

A banki átstrukturálások ugyanis hatásukat tekintve nagyon hasonlók az árfolyamrögzítéshez: ezek is átmeneti fizetési könnyítést adnak az adósnak egy-két évre annak reményében, hogy a helyzet időközben rendeződik (a forint erősödik, az adós új munkát talál, stb.), és ezeknél is később kell megfizetni az átmeneti fizetéskönnyítést. (Egyes bankoknak kifejezetten az árfolyamszint átmeneti rögzítésére irányuló programjuk is van). A banki átstrukturálások és az állami árfolyam-rögzítés közötti különbség, hogy az állami programban az átmeneti könnyítések finanszírozása valamivel olcsóbb, mivel a gyűjtőszámla kamata csak a 3 hónapos BUBOR (jelenleg: kb. 6-6,5%), míg az átstrukturált frankhiteleknél a finanszírozás költsége piaci alapú, így akár 8-10% is lehet.

A banki átstrukturálásoknál viszont az ügyfélnek csak akkortól kell az eredeti és az alacsonyabb törlesztőrészlet különbözete után kamatot fizetni, amikortól az átstrukturálást kérelmezi, vagyis az „időnyeréshez” az óra akkortól kezd ketyegni, amikor az adósnak tényleg szüksége lesz rá. Ezzel szemben az állami árfolyamrögzítésnél 2011. december 31-ig mindenképp be kell lépni, és onnantól fizetni a 180-as szint feletti árfolyam-különbözet kamatait. Emellett a banki átstrukturálások személyre szabhatók: ha valaki például még a 210-es árfolyamszinten is képes törleszteni, akkor választhatja azt, így az adóssága gyorsabban fog csökkenni (és a hitel futamideje alatt összességében kevesebb kamatot fizet).

Mindazonáltal azon adósok számára, akik a közelmúltbeli 210-220 körüli árfolyamszintek mellett is pénzügyi teljesítőképességük legvégső határáig jutottak el, és átmeneti könnyítés nélkül rövid időn belül és biztosan fizetési késedelembe esnének, azoknak az állami árfolyamrögzítés a legolcsóbb és legbiztonságosabb – bár a problémát csak átmenetileg kezelő - megoldás. (Noha az ő esetükben a hitelügylet zárásának különböző lehetőségeit – például kisebb lakásba költözés – is érdemes lehet megvizsgálni). Akik azonban a jelenlegi 220-as szintet – akár kisebb áldozatok árán is, de – bírják, azoknak érdemesebb lehet egyelőre menetrend szerint törleszteni az adósságukat, mivel a devizahitelek kockázatától való megszabadulás – sajnos igen hosszadalmas – útja a hitelek minél gyorsabb visszafizetése.

Végezetül annak fontosságát sem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy az ügyfelek megfelelő tájékoztatást kapjanak mind a hitelintézetek, mind a hatóságok részéről annak érdekében, hogy döntésük hatását a jövőbeli pénzügyi helyzetükre a lehető legpontosabban fel tudják mérni.

(A cikk kizárólag a szerző magánvéleményét tükrözi és nem tekinthető az MNB hivatalos álláspontjának).