Hogyan lehet a lakásárakat előre jelezni?

A legtöbbünk életében eljön annak az ideje, hogy elgondolkozzunk a lakásvásárláson. Egyrészt, valahol laknunk kell, így adódik a kérdés, hogy a bérleti díj fizetése helyett, nem érné-e meg inkább megvenni a lakást és a hiteltörlesztőt fizetni. Másrészt, ha már van saját otthonunk, akkor a lakásvásárlásra, mint befektetésre is tekinthetünk, abban bízva, hogy a felértékelődésével és a kiadásával jobban járunk más befektetésekhez képest. Nem mondunk újat azzal, hogy minden lakáspiaci szereplő számára meghatározó szempont az ingatlanárak jövője, de varázsgömb híján, vajon hogyan lehet egy ilyen fontos kérdésben jól számolni?

A lakások múltbeli megtérülését értékelő cikkünkben már bemutattuk, hogy bizony az időzítésen igen sok múlhat. Feltehető, hogy aki a legutóbbi nagy budapesti áremelkedés előtt vett lakást, az igencsak jól járt, aki viszont eddig nem tette meg, most azon törheti a fejét, hogy vajon meddig tart még az áremelkedés. Hiába óriási a tét és szeretné ezt minden ember tudni, jelenleg csak találgatásokkal találkozhatunk a lakásárakat illetően.

Van, aki egyszerűen a múltbeli átlagos változást tekinti irányadónak, és van, aki megpróbál valamiféle szakértői becslést tenni az aktuális árdinamikát és tranzakciószámot figyelve. Ilyen utóbbi számszerűsített előrejelzést is legfeljebb csak egy évre előre találhatunk itthon.

A lakásárak előrejelzésére adott meglehetősen visszafogott válaszok oka az, hogy ennek a jelenségnek a megértéséhez nem elég csak a lakáspiacot ismernünk. Ahhoz, hogy a ma elérhető szakértői becsléseknél pontosabbak legyünk, valahogy meg kell ragadnunk azt a mechanizmust, ami Magyarországon a lakásárakat mozgatja. A továbbiakban ezt a rögös utat próbáljuk röviden bemutatni, ahol is közgazdaság-tudományi eszközök segítségével túlléphetünk az egyszerű statisztikákon és a puszta megérzésen.

A lakásárakról jó okunk van azt feltételezni, hogy nem teljesen véletlenszerűen alakulnak. Sőt, azonosíthatunk olyan periódusokat, amikor igen látványosan a közgazdasági összefüggéseknek megfelelően alakult a lakáspiac: gondoljunk csak a lakástámogatások és a devizahitelezés felfutásának időszakára, vagy akár a pénzügyi válság depresszív korszakára. Talán senkit nem lep meg, hogy ezen periódusokból látszanak igazán ki a gazdaság és a lakáspiac közötti kapcsolódási pontok, amik kiemelt figyelmet érdemelnek.

Intuitív módon is belátható, hogy például az állam lazítása vagy támogatása által elérhető könnyű hitelek erősítik a lakások iránti keresletet, míg például a válságot követő bizonytalanságban, stagnáló jövedelmek mellett, a lakások iránti érdeklődés is alábbhagy. A lakáspiac keresleti oldalán álló szereplőket úgy sejtjük, hogy nagyon erősen tudja ösztönözni – vagy éppen elrettenteni és kivárásra késztetni – a gazdaság állapota. Eközben a lakások kínálatáról azt gondoljuk, hogy az csak sokkal lassabban tud alkalmazkodni, hiszen a lakásállomány nem ingadozhat egyik napról a másikra a keresletnek megfelelően. Emiatt pedig úgy véljük, és ezt immár a valóság megfigyelése is jól alátámasztja, hogy a lakásárak ciklikusan alakulnak, méghozzá hasonló módon, ahogy azt a gazdaság is teszi.

A fenti ábra (C. André munkája) ezt az általános jelenséget mutatja be az OECD 17 országára átlagolva. Itt a lakásárakat inflációval korrigálták, majd kivonták belőlük a lineáris trendjüket, ezzel megkapva a lakásárak ciklusát. Ehhez viszonyítja az ábra az országok kibocsátási rését, ami a gazdasági növekedésük potenciálistól való eltérését jelenti. Az együttmozgás igen sejtető, annak ellenére is, hogy messze nem teljes a korreláció. Azt jelzi számunkra, hogy a gazdaság teljesítménye igen sok ország, nagyon hosszú idősorát vizsgálva is meghatározója volt a lakáspiaci árak reál változásának.

A bizonyíték arra, hogy a lakáspiac itthon is ilyen ciklikusan működik, viszonylag könnyen kinyerhető a meglévő statisztikáinkból, noha azok időbeli hosszúsága hagy némi kívánnivalót maga után. Magyarországon az FHB bank 1998 óta számol egy lakásárindexet, amely a 2000-es év átlagos árszínvonalához képest mutatja az árak változását. Most az egyszerűség kedvéért itt is vegyük csak a lineáris trendjét az inflációval korrigált áraknak, majd pedig vonjuk ki azt a reálindex értékeiből. Így máris egy jól kivehető, és kifejezetten hosszúra nyúló lakáspiaci ciklus tárul elénk (alább a második ábra).

Ez a ciklus egyszerűen fogalmazva azt mutatja meg nekünk, hogy a lakásárak mikor emelkedtek a hosszú távú átlagos ütemüknél (amit a trend meredeksége mutat) gyorsabban, és mikor lassabban – akár áresést eredményezve. A szakmailag igényesek természetesen tudják, hogy a trend és a ciklus felbontása egyáltalán nem magától értetődő feladat, az eddig szemléltetett lineáris megközelítés legnagyobb hibája, hogy a ciklus aktuális helyzetére érzékeny a trend. Amennyiben pusztán a teljes ciklusokra illesztünk modellt, akkor pedig a trendben később végbement változásokat hagyjuk figyelmen kívül.

Tegyük most egyelőre fel, hogy a trendet valamilyen szűrési technikával sikerült megfelelően kinyernünk az adatokból. Ez nagyon fontos összetevője egy lakáspiaci előrejelzés elkészítésének, de ahogy fentebb bemutattuk: a lakáspiac erőteljes és elnyúló ciklusai miatt a trend ismerete még nem elég az előrejelzéshez.

A lakásárak problémás ciklikussága miatt mondhatjuk azt is, hogy az összes olyan lakáspiaci megtérülést számoló kivetítés, amely egyszerű átlag vagy trendbecslésen alapul, igencsak nagyot téved. Egy fontos kérdést viszont már a trend tudatában is eldönthetünk: vajon a felzárkózó vagy a túlhevülő szakaszában jár-e a lakáspiac. A következőekben emiatt az árak hosszú távú trendjéhez való visszatérésén kell gondolkodnunk.

Ezzel el is jutottunk oda, hogy belássuk: a lakásárak előrejelzéséhez a kulcs a ciklusok magyarázata. Ez az, ami az előrejelzők pechére egyben a legnagyobb kihívást is jelenti a lakáspiacon. A különös nehézség abból adódik, hogy ezek a ciklusok sajnos egyáltalán nem szabályosak, mint ahogy azt a nemzetközi példák áttekintése is bizonyítja. Így mindenképpen meg kell találnunk azokat a tényezőket, amik a ciklus viselkedését a leginkább befolyásolják.

Az OECD országok esetében látott gazdasági kapcsolat fontos kiindulópontként szolgál, de sejthető, hogy a kibocsátási rés önmagában itthon sem lesz elég ahhoz, hogy kielégítően magyarázzuk a lakásárak viselkedését. Szerencsére sok további feltételezésünk lehet arról, hogy itthon mely gazdasági és pénzügyi változók játszanak szerepet a lakásárak ciklikus viselkedésében. Ezen változók felkutatását és a lakáspiaccal mutatott kapcsolatuk tesztelését regressziós elemzéssel vittük véghez, mindig az elérhető leghosszabb idősorokon.

Ezek alapján mi úgy találtuk, hogy itthon is erős kapcsolódások látszanak a lakásárak és a makrogazdaság egyes mutatói között. Erőteljes magyarázó erejű és statisztikailag szignifikáns kapcsolat látszik például a kibocsátási réssel, az effektív reál lakáscélú kamatokkal (korábbi devizahitelezést figyelembe véve) vagy a közmunkásokkal korrigált munkanélküliségi rátával is. Természetesen ezen túl további kapcsolódások is fellelhetőek, ám érdemes szemmel tartanunk a becslőfüggvény kialakításánál, hogy olyan változók szerepeljenek csak benne, amik egyrészt nem redundánsak, másrészt közgazdaságilag is jól modellezhetőek.

Ezen irányelveket figyelembe véve fejlesztettünk egy modellt, amely a lakáspiaci ciklusokat magyarázza a makrogazdaságban bekövetkezett változásokkal. Úgy találtuk, hogy az elmúlt másfél évtized lakásár változását igen szorosan vagyunk képesek reprodukálni, továbbá a fordulópontokat is kellően rövid eltéréssel követi a modellünk. Ezt mutatja igen szemléletesen az alábbi ábra is, ahol a múltban megfigyelt árdinamikát igen jól követi a makrogazdasági környezetváltozásból becsült ár.

Ez természetesen nem jelenti azt, hogy innentől kezdve előre látjuk a lakásárak jövőjét, pusztán odáig jutottunk, hogy megállapítottuk, a lakásárak a makrogazdasági környezet függvényeként egészen jól leírhatóak. A valóságban viszont nem tudjuk, hogy miként alakul a jövőben a makrogazdasági környezet, így a lakáspiaci árak előrejelzése ebben a megközelítésben azon múlik, hogy az általunk használt modellezési infrastruktúra mennyire működik jól.

Ez a kérdés természetesen objektíven vizsgálható a múlton, egészen egyszerűen megmondjuk a modellnek, hogy csak bizonyos időpontig vegye figyelembe az adatokat, aztán pedig az előrejelzését összevetjük a valósággal. Az ilyen bemutatót becézik a közgazdászok „szőrös ábrának”, amit most a lakáspiaci ciklusra készítettünk el az OGResearch magyar modellje által:

Jól látható, hogy ilyen valós tesztelési körülmények között már számolnunk kell egy bizonytalansági sávval, de a modell nyers teljesítménye jónak nevezhető. Fontos hangsúlyozni, hogy itt nyers előrejelzésekről van szó, a valóságban pedig minden egyes előrejelzés finomhangoláson megy keresztül, hogy beépítsük olyan jelenségek többlethatását, amit a modell nem képes látni (például: CSOK, áfacsökkentés, egyéb várható kormányzati intézkedések).

Ez a tényező az éles előrejelzéseket pontosabbá teheti a fent látott historikus példáknál, különösen a rövidtávon. Másik szempontból viszont azt is észben kell tartanunk, hogy a gazdaság és a lakáspiac múlt alapján feltárt kapcsolata megváltozhat, a trendek átalakulhatnak, ami pedig ronthat az előrejelzéseinken. Éppen ezért sosem szabad megfeledkezni a modellalapú előrejelzések korlátairól, különösen arról nem, hogy a politika által teremtett egyszeri, de erőteljes hatásokat magunknak kell feltárnunk és elemeznünk.

Az ebből származó szakértői igazítások bár azt szolgálják, hogy az előrejelzés a lehető legpontosabb legyen, elkerülhetetlenül tartalmaznak szubjektív elemeket is. Tehát ha úgy tetszik, nem szabadulhatunk meg a szakértői véleményektől a lakáspiac előrejelzésénél sem, de a modellezés szerintünk egy nélkülözhetetlen eszköz a pontosság elérésében. A kettő kombinációjából származó éles előrejelzéseink később összemérhetőek a valósággal, a hibák feltárása pedig a módszer folyamatos fejlődését hozhatja.

Összefoglalásképpen azt mondhatjuk tehát, hogy a lakásárak előre jelezhetőek Magyarországon annak köszönhetően, hogy azok ciklusa leírható a gazdasági környezetben végbement változások többváltozós függvényeként. A múltat kellően jól tudjuk ezzel magyarázni, de természetesen az előrejelzések megbízhatósága a magyar gazdaság megfelelő modellezési teljesítményén múlik majd.

Itthon a lakáspiac nemrég egy fordulóponton esett át, az árak pedig intenzív emelkedésbe kezdtek egy újabb ciklust kezdve, ami rengeteg befektető fantáziáját felkeltette. A saját eredményeink alapján úgy gondoljuk, hogy a lakáspiac pont alkalmas volna arra, hogy a közgazdasági modellezés kerüljön rajta előtérbe az egyszerű statisztikai elemzések helyett, amikre az óriási anyagi tét ellenére sokan támaszkodnak. A modern makrogazdasági módszerek a maguk hibáival együtt is az egyedüli olyan fejlődési irányt jelentik, ami idővel a lakásárak egyre precízebb előrejelzéséhez vezethet.