Néha a professzor téved

Időnként megesik, hogy egyes kutatók, publicisták azon gúnyolódnak, hogy az emberek nem racionálisan, hanem buta módon saját érdekük ellen cselekszenek. Sajnálatos módon az ritkán merül fel e kommentátorokban, hogy esetleg nem az emberek irracionálisak, hanem az ő megközelítésük alkalmatlan az adott jelenség elemzésére.

Pedig ez is előfordul néha. A napokban például Balásy Zsolttal, a Hold Alapkezelő elemzőjével, aki szerint az erzsébetvárosi lakásár-emelkedés áldásos dolog, azt a szabadjára engedett bulinegyed generálja, az ott lakó emberek a jelenségből hasznot húzhatnának, ők ezt a lehetőséget mégsem ismerik fel és buta módon dacosan tüntetnek a – szerinte – ajtajuk elé éppen aranytojást tojó legénybúcsús disneyland ellen.

Az elemzést elolvasva már nem is az merül fel az olvasóban, hogy a cikk melyik állításával van probléma, hanem hogy melyikkel nincs. Először is semmi nem bizonyítja, hogy a VII. kerületi ingatlanárak azért magasak, mert ott van a bulinegyed. Ha egy pillantást vetünk az adatokra, pl. a Jófogáson hirdetett lakások áremelkedésének mértékére, láthatjuk, hogy a belső kerületek közül nem is a VII., hanem pl. az V. és VI. kerület produkálta a legnagyobb emelkedést, így az egész éjjel nyitva tartó szórakozóhelyek nagy számának lakásáremelő hatása egyáltalán nem bizonyított, sőt. A belvárosi területek felértékelődése - amely témával már vagy három évtizede tele vannak az angol nyelvű, várossal foglalkozó folyóiratok - globálisan zajló folyamat és Budapesten is ennek lehetünk tanúi, még ha eltérések vannak is a hasonló pozícióval rendelkező városrészek között.

A lakó nem befektető

Ennél nagyobb probléma, hogy a lakásra befektetési eszközként tekintők általában elfelejtik, hogy a lakás az emberek többsége számára elsősorban alapszükséglet és nem befektetés. A lakással valóban lehet bizniszelni, Magyarország szabályozatlan lakáspiacán különösen, csak ehhez általában több darab szükséges belőle. Az első elégíti ki az alapszükségletünket, a többi pedig bérbe adva más emberek szükségletét elégíti ki vagy - ha jól választjuk meg a helyszínt - akár üresen tartva növeli értékét, azaz akár kétféleképpen is pénzt termel számunkra.

Az emberek többségének jellemzően egy lakása van, az se feltétlenül a sajátja, hanem például hitellel terhelt vagy a családjáé, befektethető tőkéje pedig kevés van. Ha valaki saját lakásában lakik, másképp viszonyul a lakása eladásához, mint egy befektető és számos oka van annak, hogy nem könnyen szánja rá magát a költözésre, hiszen az ő esetükben ez nem csupán „egy reáleszköz eladása”. A nem szívesen költözők az érzelmi okok mellett, mint hogy megszokták a környéket, például olyan igencsak racionális megfontolások miatt sem mobilak, hogy a gyerekük a környéken jár óvodába, iskolába, közel van a munkahelyük, esetleg családtagjaik vagy barátaik laknak a közelben, akiktől időnként segítséget kapnak vagy mert tudják, melyik szolgáltatáshoz hol lehet hozzájutni. Ezek mind fontos - egy mikrogazdasági modellben akár forintosítható tényezők - nem „dacos érzelmi torzítások”, ahogy a szerző sugallja.

További nem elhanyagolható tényező, hogy úgy megvenni egy lakást, hogy az előzőt még nem adtuk el, nem könnyű mutatvány. A költözőnek a régi lakását pont akkor kell eladnia, amikor az újat kinézte, és az egész ügyletet nagyon rövid idő alatt kell lebonyolítania, a gyors eladással pedig nem éppen jár jól az ember. Nem beszélve arról, hogy az új lakás felújításra szorulhat, amit szintén nehéz úgy kivitelezni, hogy már benne kell laknunk. Ezek megint csak racionálisan is értelmezhető korlátok, nem érzelmi torzítások.

Ezeket végiggondolva teljesen racionális döntés, hogy valaki nem költözik el egy lakóövezetből, amely az önkormányzat tétlensége nyomán pár éve kezdett el szabályozatlan turistaszórakoztató-központtá alakulni, ehelyett inkább tüntet azért, hogy az önkormányzat végre kezeljen egy rendelettel megoldható problémát.

A lakásár-emelkedés a többség számára akadály, nem lehetőség

A nagymértékű lakásár-emelkedés, amit az elemzők pozitív folyamatként emlegetnek, a lakosság túlnyomó, befektethető tőkével nem rendelkező többségét inkább negatívan érinti. Az emberek élethelyzettől függően nagyobb lakásba költöznek, esetleg kisebbe költöznek, lakásukat örökül hagyják családjuknak vagy anyagilag segítenek gyerekeiknek saját lakást vásárolni. Azonban a lakásmobilitás a társadalmi mobilitás fontos eleme és nem fordítottan arányos vele. Az emberek racionális törekvése, hogy saját és családjuk lakáshelyzetén javítsanak és ne rontsanak, tehát lehetőleg jobb adottságokkal rendelkező lakásba költözzenek életük során vagy ilyet örököljenek tőlük a gyerekeik.

A lakásár-emelkedés viszont ezt jelentősen megnehezíti. Tegyük fel, hogy valaki 40 négyzetméteres lakásából egy ugyanolyan adottságokkal rendelkező, de nagyobb lakásba szeretne költözni. Ha mondjuk 50%-kal nőnek a lakásárak, akkor az azt jelenti, hogy egy 40 négyzetméteres, korábban 20 millió forint értékű lakás 30 milliót fog érni, azaz a tulajdonos látszólag „bankot robbant” a 10 millió forintos „nyereséggel”. Ám ha ugyanazon a környéken 60 négyzetméteres lakást keres, egy korábban 30 millió forintért megkapható 60 négyzetméteres lakás a drágulás után már több mint 45 millióba fog kerülni, tehát a korábbi 10 helyett már helyett már 15 millió forintot, azaz 5 millió forinttal többet kell megtakarítania ahhoz, hogy nagyobb lakásba költözhessen. Ez pedig már egyértelmű veszteség. Még rosszabb a helyzete azoknak, akiknek nincs saját lakásuk és családjuk sem támogatja őket, hiszen nekik sokkal nagyobb lakáshitelt kell felvenniük, mint néhány évvel korábban vásárló társaiknak.

A lakásár-emelkedésből azok a befektetők persze tudnak profitálni, akiknek otthonukon felül több lakásuk is van, ezért akkor tudják őket kiadni, adni-venni, amikor a leginkább érdemes. Vagy – ha eltekintünk a lakáscserével járó, fentebb bemutatott nehézségektől - azok, akiknek mindegy, hogy ők vagy utódaik rosszabb adottságú lakásban fognak élni, ráadásul kifejezetten szeretnének költözni. Ezek a csoportok érthető okokból a magyar lakosság kis részét teszik ki.

Ezt pedig nem ártana minden szakértőnek tudatosítania, mielőtt a társadalomról általános megállapításokat tesz. Hiszen a természettudományos hasonlathoz kapcsolódva Balásy „laboratóriumi kísérlete” olyan, mintha abban alma helyett véletlenül egy körtét vizsgálna, majd megállapítaná, hogy ezek a magyar almák abnormális színűek és formájúak.

A szerző urbanista, a Habitat for Humanity munkatársa.