Ingatlanpiaci boom: még be-, vagy már kiszállni érdemes?

2017-ben már egyértelműnek és jól olvashatónak tűnnek azok a folyamatok, melyeket még csak kevesen láttunk 2010-ben. A jegybankok világszerte meghirdették a nulla kamatok korát, első körben a cégek, később már a magánszemélyek sem kaptak érdemi kamatot a pénzükre a bankokban. Így ha nem is azonnal, de szépen lassan elkezdtek más alternatívát keresni megtakarításaik fialtatására.

A cégek elkezdtek beruházni, hiszen a betéti kamatok mellett a hitelkamatok is leestek, így egyre olcsóbb volt fejleszteni. A magánszemélyek ezt a nyomást csak kicsit később kezdték el érezni a saját bőrükön. A 2010-es válság után Európa-szerte magas munkanélküliséggel kellett számolnunk, azonban ahogy a cégek elkezdtek újra bővülni, úgy egyre többen találtak munkát, így újra tudtak megtakarításban vagy ingatlanvásárlásban gondolkodni.

Több depresszív év után szinte a semmiből érkezett az elmúlt 2-3 év hazai ingatlanpiaci robbanása. Pedig ha jobban megnézzük, akkor egy szépen felépített folyamat következménye ez, csak nehéz volt elhinni pár évvel ezelőtt a szabályozóknak, hogy valóban véghez fogják ezt vinni, tényleg nulla közelébe vágják a kamatot. Akkor, amikor még a lakásárverezésekről, kilakoltatásokról lehet napi szinten hallani, a bankok pedig még kinevetik az embert, ha lakáshitelben gondolkozik, akkor nehéz észrevenni, hogy valami éppen most változik. Most már jól látjuk ezt, csak ezek a nagy gazdaságok a reformra úgy fordulnak, mint egy tehervonat, így a változás sokáig láthatatlan marad, mielőtt hatványozottan megjelenne.

Pont ezért olyan nehéz dolog jegybankárnak lenni, mert nem tudjuk, hogy a pénz, amit a rendszerbe két kézzel szórunk, melyik pillanatban lesz túl sok. Aki főzött már, az pontosan tudja, hogy amikor a vendégeket várjuk, akkor egy dolgon izgulunk igazán: nehogy elsózzuk az ételt. Az első kamatvágások szinte nem is éreztetik hatásukat, ahogy a sónál, itt is az utolsó, egyre kisebb tételek számítanak igazán. Aztán egyszer csak összeáll minden és kiderül, sikerült-e olyan egyensúlyt találnunk, hogy mindenki boldog az asztalnál.

Ennek a precíz sózásnak lett az az eredménye, hogy 2014-ben már azt lehetett hallani, hogy jönnek a vevők az ingatlanpiacra. De vajon kik ők? A környezetünkben még nem látni mozgolódást. Persze, hiszen külföldi vevők jönnek. Nekik könnyű, gondolhatták, hiszen hozzájuk képest olcsó a magyar ingatlanpiac. Kint hamarabb kezdte el nyomni az alacsony vagy mínuszos kamatkörnyezet a befektetők lábát, így hamarabb kezdtek alternatív befektetések iránt érdeklődni. Aztán szépen lassan a hazai kamatok eltűnése a magyar befektetőket is az ingatlanok irányába kezdte terelni.

A vásárlóerő élénkülésének köszönhetően az ingatlanárak elkezdtek emelkedni. Ezzel párhuzamosan, a gazdaság élénkülésének köszönhetően egyre több embernek lett munkája. Mivel a hiteltől még féltek, így lakásvétel helyett bérlésben kezdtek gondolkodni. Nőtt a kereslet és az ingatlanok ára is, egyenes volt az út a bérleti díjak emelkedéséhez. Az Airbnb segítségével egyre többen kezdtek befektetési céllal ingatlanban gondolkodni, akár csak 1-2 éjszakára kiadni a belvárosi lakásokat külföldieknek. Ez tovább fűtötte az ingatlanpiacot.

Kell egy kis lakás a belvárosban - ha lehet, akkor a bulinegyedben. Az elvárt hozam legyen 10%. Legyünk életszerűek, a legtöbben az adóval nem számoltak, így ha egy 15 millió forintos lakás ára felmegy 30 millióra, akkor megdupláztam a pénzem és még a bérleti díjak is nőnek.

Az ingatlanpiac szépen emelkedett az elmúlt években, de ne feledjük: attól még, hogy az a tehervonat tempósan halad, lehet, hogy a vonat vezetője már fékez vagy akár már a forduláson gondolkodik. Ahogy Michael Douglas mondta a Tőzsdecápák című klasszikusban: „40-en még jó volt, 50-en már sértés”. Mindenhol azt lehet most hallani, hogy az ingatlan nagy üzlet. Az is volt pár éve, talán még most se rossz, de az a lakás, ami 400 000 forintos négyzetméteráron még jó volt, ugyanolyan jó 600 000 forintos áron?

Lássuk, hol tart most a piac, mi változott, vagy változik éppen most. Pár éve alig volt új építésű lakás, így ezekre nagy volt a kereslet. Mára ez az ingatlanpiaci boom, - melyet az áfa-kedvezmény vagy akár a csok is fűtött - nem csak a befektetőket, de az ingatlanfejlesztőket is magával ragadta, azaz 2018-2019-ben hirtelen nagy mennyiségű, új ingatlan lesz a piacon. Mostanra az ingatlanfejlesztés sem akkora üzlet, mint pár éve, hiszen az építőanyagok árában történt emelkedésnek köszönhetően itt is szűkül a profit. Az elmúlt 2-3 éves ingatlanpiaci felfokozott keresletre most a kínálati oldal növekedésével reagál a piac, ami első körben megállíthatja az ingatlanárak emelkedését.

Amennyiben a bérekben nem lesz további emelkedés, a bérleti díjakat sem lehet tovább emelni.

London, Milánó vagy Róma van velünk egy árszínvonalon a bérekhez viszonyítva. Európán belül Párizs, Varsó, de Berlin és Dublin is beelőz minket, ami a versenyképességünknek nem kedvez. Az Airbnb szabályozása vagy akár adóvonzata is változhat a jövőben, kérdéses továbbá az is, hogy az építkezési kedvet támogató áfa-kedvezmény meddig maradhat fenn.

Ezeket látva én úgy gondolom, a tehervonat már fékez, és lassan fordulhat is. Milyen jelek láthatók most a piacon? Külföldön a jegybankok már a kamatemelést készítik elő, ami 1-2 éven belül a befektetések kamatát és a hitelek kamatát is megemelheti. Az infláció várhatóan 1-2 éven belül érdemben emelkedni fog, ami ellen jó lehet az ingatlanbefektetés, de számolni kell azzal, hogy ha kiszárad a piac, akkor

Az a meglátásom, hogy az ingatlanpiac most olyan, mint egy kutya, aki a gazda előtt szaladgál, de a gazda lassan, de biztosan meg fogja húzni a pórázt. Ettől még nem omlik össze a kutya, nem lesz depressziós, de tudja, hol vannak a határai. Én ezen az ingatlanpiacon már inkább a nyereség realizálását, a kiszállási pontot keresném, mert a nagyvilágban zajló folyamatok nekem már azt súgják, hogy 1-2 éven belül

Ha lesz likviditásom, akkor a jelenlegi szinteknél olcsóbban tudok majd venni. Addig pedig akár egy inflációkövető befektetés is alternatíva lehet a nyereség megőrzésére.

A cikk eredetije a Concorde Iránytűben jelent meg.

Borítókép: Jászai Csaba / MTI.