Visszafogja a munkánkat a magas lakásár?

Néhány országban kimutatták, hogy a növekvő ingatlanárbeli különbségek erősen hatnak a munkavállalói mobilitásra. De közel sem úgy, ahogy várnánk!

A drágább ingatlanokkal – és feltehetően gyakran jobb munkaerőpiaci helyzettel – rendelkező települések vonzereje csökken a (munkaképes) lakosság körében. Norvégiában például 2016-ban azt találták a különböző régiókat és a 30-49 éves korosztályt vizsgálva, hogy az országoshoz képest magasabb lakásár negatívan hatott a nettó odaköltözők számára (avagy nagyobb nettó elvándorlással párosult) (IMF, 2016).

A főváros, Oslo esetében úgy becslik, hogy az országos átlagot 25%-kal meghaladó lakásár-emelkedés 10%-os növekedést idéz elő a 30-49-es korosztály elvándorlásában. Angliában pedig egy 2006-os tanulmány talált ilyen hatást, bár azt is megjegyzi, hogy a lakásárakat a szomszédos régiók áraihoz célszerű viszonyítani, vagyis a magas lakásár valóban az adott régióba való költözés vonzerejét csökkentette, de a jó a munkalehetőségek pozitívan hatottak a szomszédos régiókba költözők számára (Murphy et al., 2006): feltehetően megnőtt a bejárók száma.

A munkavállalók földrajzi mobilitása hozzájárul ahhoz, hogy a kínált munka és a munkaerő egymásra találjon. A közgazdászok (klasszikus) általános egyensúlyi modellje szerint a költözést két település közötti bérkülönbség határozza meg (Harris-Todaro, 1970). A munkaerő-beáramlás a munkaerőhiányt – és így a béreket is – mérsékli, az elvándorlás esetében pedig fordított folyamat zajlik le. A munkaerőpiaci viszonyok így konvergálnak, egészen az egyensúlyi helyzetig, amikoris már nem éri meg elköltözni.

A gyakorlatban ez azonban nem valósul meg hiánytalanul. Jelentős regionális különbségeket fedezhetünk fel például a munkanélküliségi rátában (1. ábra), ami a költözési hajlandóságot mérséklő tényezőkkel is összefügg. Ezen tényezők egyike lehet a lakásár.

1. Ábra: Munkanélküliség országokon belül: max-min

Számos ország esetében megfigyelhető, hogy az ország különböző részein található ingatlanok árai egyre távolodnak egymástól. Egy 6 országot – Dániát, Finnországot, Franciaországot, Hollandiát, Svédországot és Angliát/Wales-t –, és 22-30 éves időtartamot vizsgáló tanulmány alapján, a fővárosi ingatlanok ára évente átlagosan 0,6-3,5 százalékponttal jobban növekedett, mint az ingatlanárak az országok többi részében (Claeys et al., 2017).

De számos országban nemcsak a vidéki ingatlanokhoz képest drágultak a fővárosi ingatlanok, hanem ahhoz képest is, amit a kereslet-kínálat alapvető tényezői (például jövedelem, bérleti díjak, kamatlábak, demográfiai változások, stb.) megmagyaráznak. 2017-ben az IMF például úgy becsülte, hogy Oslóban a fundamentumokhoz képest 10-20%-kal drágábbak az ingatlanok, ezzel szemben az olajrégiókban nincsenek túlértékelve, és az ország többi részében is csak 5-10%-kal (IMF, 2017). Magyarországon is hasonlót fejt ki az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése: az országos lakáspiaci átlag nem haladja meg a fundamentumok által indokolt szintet, de a budapesti igen, mégpedig mintegy 13%-kal (MNB, 2019). Az ingatlanárak növekedésének okairól bővebben itt írtunk. Ha az ingatlanárak növekednek a bérekhez képest, hiába magasabb egy adott településen a bérszínvonal, elképzelhető, hogy egyre nehezebben lehet ott saját lakást vásárolni, és ez szintén eltántoríthat az odaköltözéstől.

A lakhatási költségek – albérlet, hitelrészlet – tekintetében valóban ehhez illeszkedő megállapítást tesz az Eurostat 2019-es regionális évkönyve. Az EU-28 országokat vizsgálva, a városlakók 12,5%-ánál haladta meg a nettó lakhatási költség a háztartások rendelkezésre álló jövedelmének 40%-át. Vidéken ez csupán a lakosság 7,8%-ára volt igaz (Magyarország 2017-es adatai nem mutattak hasonló különbséget.)

Kérdés természetesen, hogy kívánatos-e a munkavállalók földrajzi mobilitása. Nem vet-e fel számos problémát, kiszakítva a munkavállalót és esetlegesen a családját a megszokott mikroközegből, megnehezítve esetleg az idős rokonokról való gondoskodást, avagy a nagyszülői segítséget? Nem hat-e hátrányosan a szakképzett munkavállalók elvándorlása az adott régióra? Ezek a kérdések túlmutatnak jelen cikk keretein; mindenesetre érdemes hangsúlyozni, hogy

A gazdasági növekedést támogatja, hogyha a munkaerőkínálat és a munkalehetőségek egymásra találnak. Egy a célvároshoz közeli településről való bejárás jelenthet ugyan részleges megoldást, ugyanakkor különösen a hosszadalmas ingázás számos egyéb – például életminőséggel vagy környezetszennyezéssel kapcsolatos – kérdést vet fel.