Nem csak a Király utcában épülhet szellemház

Örömhír a könnyű és zavaros pénzkereset szerelmeseinek, hogy akár lepattant lakótelepet is építhetünk a város műemléki jelentőségű részeire, ha történetesen ingatlanfejlesztésben találnánk meg a számításainkat. Az önkormányzatok a megkérdezett tisztviselők szerint ugyanis nem tehetnek semmit a csakis a profitmaximalizálásban érdekelt, jórészt külföldi ingatlanfejlesztők ellen. Legalábbis ezen a véleményen van a hatodik kerületi önkormányzat, amelyet a területükön felépült ronda és pocsék minőségű Király utcai Centrál Passage miatt kérdeztünk meg.

A Deák térhez közeli, 270 lakásos megaberuházásra még az exkluzívnak hirdetett, de aluljáróra emlékeztető terei miatt figyeltünk fel. Később kiderült, hogy az épület minősége még rondaságát is alulmúlja. Az alapokból kispórolt anyagok miatt a komplexum élettartama a szakvélemény szerint negyven százalékkal lesz rövidebb a normálisnál. Életveszélyes vagy egyszerűen csak silány megoldásokat alkalmaztak, a luxusáron kínált lakásokat negyedosztályú anyagokból rakták össze.

Rövid ismertető az engedélyekről

Az ilyen színvonalú épület megvalósulása ellen az önkormányzat vagy az állam nem sokat tehet, mondja Bene Attila, a hatodik kerület főépítésze. Az ingatlanfejlesztő számára a projekt sikere leginkább két engedélytől függ. Be kell szereznie az építési engedélyt, amely a terveket vizsgálja, és a használatbavételi engedélyt, amely nélkül az adott építmény nem működtethető, jelen esetben nem költözhetnek be a lakók és az üzletek.

Az olyan kerületekben, ahol van építészeti tervtanács, a tervet városképi, építészeti minőségi szempontból is véleményeztetni kell. Ezt viszont a beruházónak nem kell elfogadnia, hacsak a maga eszközeivel az önkormányzat nem kényszeríti ki.

Vizsgálódásaink alapján úgy tűnik, bár az önkormányzatok mozgástere valóban nem nagy, a használatbavételi engedély megtagadásával és az építészeti tervtanács javaslatainak betartatásával élve a Király utca ma nem az lenne ami: egy hajdan ígéretes, de a jövőre nézve szomorú sorsú környék. További hangulati elemek helyett inkább nézzük, hogyan épülhetett fel a sorozatos ellenőrzések ellenére is a Centrál Passage.

Az önkormányzat mint nagynéni

"A Tervtanács sajnálattal állapította meg, hogy ... az egész beépítés városképi, építészeti megjelenését elsődlegesen meghatározó utcai homlokzatok tekintetében a legutóbb vizsgált állapot óta előrelépés nem történt. A dokumentáció a Király utcai homlokzat tekintetében érdemi változást nem tartalmaz, így azt jelen formájában a Tervtanács támogatni nem tudja" - írta a tervet véleményező építészeti zsűri a beruházó Fadesával vívott levelezésük sokadik és egyben utolsó fordulójában.

A hatodik kerület ugyanis olyan engedékeny volt, mint egy vidéki nagynéni. Bár csokoládéval nem traktálta a munkásokat, viszont az elmarasztaló szavak ellenére sem támasztott kifogásokat a beruházás ellen, nem kötötte az építési engedély kiadását a kért változtatásokhoz. A hatóságnak emellett elkerülték a figyelmét az olyan hiányosságok, mint hogy a kétszintes, kisebb plázányi passzázs üzleteihez nem alakítottak ki megfelelő feltöltési útvonalakat, így ez a kiemelt funkció ellehetetlenült. A spanyol cég ezek ellenére megkezdhette a munkát.

Az építkezés évei alatt a hatóság lehetőségei aztán valóban csökkennek. Azzal ugyanis, hogy a Fadesa építtető, beruházó, bonyolító és generálkivitelező is, a külső véleményt megfogalmazó ellenőr szerepe formális lesz. A törvény szerint kötelezően alkalmazandó felelős műszaki vezető végeredményben saját megbízóját ellenőrzi, vagyis problémák felbukkanásakor panaszt is ellene kellene tennie. Ez pedig elég életszerűtlen.

Azt, hogy az építés az engedélyezett tervek szerint halad-e, vagy hogy az előírt minőségű anyagokat és megoldásokat alkalmazzák-e, két hatóság is ellenőrzi: az építési hatóság, és az állami, tehát nem önkormányzati feladatokat végző építésügyi hatóság is nyomon követi a beruházást. A helyszínen ebben a fázisban azonban csak a legkirívóbb szabálytalanságok kiszűrésére van lehetőség. Például, hogy nem húztak-e föl egyel több emeletet a házra (az ilyesmi nem ritka amúgy), vagy hogy beton és tégla helyett nem sárból tapasztják-e a falakat (ez pedig, ha jól következtetünk, a jövő).

Perelni, de kit?

Esetünkben a kulcsfontosságú ellenőrzés az építkezés befejezésekor következik, amikor a hatóság a saját szemével veheti szemügyre a végeredményt. Az olyan problémákat, mint hogy a Fadesa kőlapok helyett végül csempével burkolta a passzázst, vagy hogy olcsó gipszkarton álmennyezetet alkalmazott, nem kifogásolhatják, mondja Bene László, mivel a beruházónak csak a minimumot kell teljesítenie.

Az igénytelen megoldások ellen a lakók vagy az üzletek bérlői léphetnek fel. Ami egy valóban lakáseladási céllal és jóhiszeműen épült komplexumnál éppen elég, hiszen a beruházónak érdeke, hogy az ingatlanját eladja. Jelen esetben a trükkösen megfogalmazott szerződés miatt a vásárlók csak az átadáskor szembesülhettek azzal, hogy mire fizettek négyzetméterenként 6-700 ezer forintos luxusárat. És amúgy is, a Fadesát mintha nem annyira érdekelte volna, hogy jelentős hitelfelvételek után egyáltalán eladják-e a házat, vagy örökre üres marad.

Az olyasmik azonban feltűnhettek volna az önkormányzati ellenőröknek, hogy a szomszédos műemlék házban keletkezett kárt a beruházó nem javította ki, hogy az üzlethelyiségek félkész állapotban vannak, mivel - például - nem oldották meg a csatornázást. Vagy hogy a jelentős alapterületű üzleti zónát teherautóval nem lehet megközelíteni.

A főépítész szerint a hatóság ebben az esetben is leginkább papírokból dolgozik. A beruházó leadja azokat a tanúsítványokat, amelyek szerint a munkát elvégezték, az önkormányzat pedig iktatja őket. Ha probléma van, ezek alapján az iratok alapján perelhet. A kérdés csak az, a per vajon képes-e eltűntetni az olyan építészeti tragédiákat, mint a Centrál Passage, vagy egy nyertes per után is ott marad a Király utca legjobbnak tartott, és amúgy műemléki védettségű részén.

Felvetődik még, hogy az olyan esetekben, amikor a külföldi beruházó a zűrös beruházások után hirtelen csődvédelmet kér, ahogy tette azt a Fadesa is, vajon kit idéznek majd a bíróságra.