5 éve hirdetett lakás, 10 éve árult családi ház. Miért vannak eladhatatlan ingatlanok?

Fotó: Urbanista blog

A fenti ház kerítésén legalább 7 éve kint van az: "Eladó"-tábla. Kertvárosi háznak kissé rendhagyó, inkább nagyobb nyaralónak néz ki, ám a küllemében még sincs olyan extremitás, ami miatt a kutyának sem kellene. Ráadásul a környék ugyan nem elit, avagy kimondottan trendi, de tűrhető dél-pesti lokáció. Pesterzsébet Gubacsi hídhoz közeli része. HÉV- és buszmegálló néhány percnyire. Nem messze rendezett lakópark, és néhány éve épült sportközpont uszodával, jégpályával.

Valamiért mégis rétestésztaként nyúlik az eladása a háznak, pedig valószínűleg nem százmilliós tételről van szó.

Nagyobb értékű ingatlanoknál még inkább sanszos, hogy pár hónapos, vagy pár éves mutatvány helyett egyre reménytelenebbé váló, évtizedes projektté nyúljon eladásuk. Közismert példa az immár kilencedik éve eladásra kínált salgótarjáni Győzike-villa, amiről az Urbanista már 2009-ben azt írta, hogy négy éve nincs rá vevő. Most is hirdetik pszichológiai ötvenmillió forintért (49.9 M) a Zebrapalotát.

Ruttner György, a Stohl Andrást, Damu Rolandot és a vörösiszapkatasztrófás MAL Zrt-t is képviselő ügyvéd sem tegnap kezdte hirdetni a Budapesttől 58 kilométerre található, négy és fél hektáron fekvő, több, mint ezer négyzetméteren beépített, lovardás, medencés, fedett teniszpályás komplexumát. 2011-ben még másfél millió euró volt az irányára. Az ár immár nem szerepel a "Ruttner Farm" néven, az értékesítésre készített saját honlapján: "rusztikus stílusban épült, kisebb erődítményre emlékeztető"-ként hirdetett ingatlannak. (Mindkét esetben akár olyan, vevőriasztó terhek is lehetnek az ingatlanokon, amire lentebb térünk ki.)

Külön irodalma van a döcögve, vagy sehogy sem elkelő ingatlanoknak

A négy fő ok: Műszaki bonyodalmak, jogi bonyodalmak, irreálisan magas vételár, reménytelenül stagnáló lokáció. Illetve a 4+1: a fentiek halmozottan jelentkeznek. A lepukkadt környéken fekvőkre most nem térnék ki, a többiről és még néhány esetről pár szóban viszont igen.

A műszaki gondok

Egy fatálisan elfuserált beosztásű ház, vagy lakás átalakításával járó macerát felvállaló vevőt nem könnyű találni. Hasonló a helyzet, ha olyan rossz az épület állaga, hogy a kijavításnál drágább a leves, mint a hús. Ház esetén előfordulhat, hogy még a teljes bontással sem versenyképes a vételár a hasonló paraméterű építési telkekkel, az eladók pedig egy bizonyos árszint alá nem mennek.

Vegyes műszaki-jogi probléma, ha nem felelnek meg a méretek a hatóságilag előírt követelményeknek.

A jogi katyvasz

Egy ingatlan tulajdoni lapja olyan, mint egy szoknya: minél rövidebb, annál kívánatosabb tartalommal kecsegtet. Ideális esetben egyetlen (cselekvőképes) nagykorú magyar állampolgár magánszemély 1/1 tulajdonában áll a kecó, a ház vagy a placc, és tehermentes.

Minél hosszabb és tarkább a telekkönyvi kivonat, annál jobban morzsolódnak le a vevőjelöltek.

Ha fele-fele alapon, együtt élő házastársak, felnőtt testvérpár örökösök a tulajdonosok, akkor még nincs különösebb ok az aggodalomra. Tömeges, hogy banki jelzáloggal terhelt az ingatlan, ami a vételárból kerül törlésre. Önmagában ezen sem dől dugába a vétel.

Ám a tulajdoni lapon halmozódó terhek és egyéb furcsaságok jelentősen csökkentik a kinézett ingatlan vonzerejét. Az ügyletet, legalábbis ideiglenesen megakasztó "Fekete Péter"-ről, a perfeljegyzésről nem is beszélve. Ha a potenciális vevő tucatnyi hasonló paraméterű lakás közül csemegézhet a környéken, akkor sanszos, hogy hanyagolja a kínálatból például azt, ahol az egyik tulajdonstárs kiskorú, és a gyámhatósági jóváhagyást is be kellene szerezni az ügylethez.

Az eladóknak – ha csak tehetik –, érdemes már az eladásra kínálás előtt legalább a tizen-, huszonmilliós,vagy még drágább ingatlanoknál töröltetni az olyan, pár tízezres, vagy pár százezres jelzálologjoggal megerősített terheket, amelyek teszem azt társasházi felújítás következtében kerültek fel, vagy szocpol-maradék. A szocpol-terhek töröltetésének a megfuttatása az állami bürokráciával sokkal macerásabb, mint egy bankhitelé. Ha a vevő is hitelből vásárol, akkor a bank részéről a tiszta tulajdoni lap eleve követelmény. Persze ideális esetben az ügylet végéig mindez bekövetkezik, de a bürokratikus akadályok miatti aggódást aki csak teheti, kerüli. Ezért egy hasonló, de ilyen negatív extrától mentes ingatlan mellett kötnek ki inkább a vevők.

Nem kenyérre kell a pénz

Vállalkozók esetén jellemző, hogy magasan a piaci ár felett árulgatják ingatlanjukat, hát ha valakinek valamiért előbb-utóbb, pont arra lesz szüksége az "ár nem számít"-alapon.

Eladó, de annyira mégsem

Szerencsére nem tömeges, de szinte mindenkinek van olyan sztorija, hogy az eladó magányos néni vagy bácsi inkább csak arra vágyik, hogy valakivel komoly dolgokról komolytalanul elbeszélgessen. Volt házastársak, élettársak esetén pedig annak ellenére, hogy a felek között az értékesítés volt a díl, a bentlakónak gyakran kényelmesebb a patthelyzet. Látszólag ő is várja, hogy mielőbb eladják a házat, vagy a lakást, ám ha a vevővel négyszemközt marad és sejtelmesen megjegyzi, hogy: "Ez egy nagyon csúnya válás volt. Mindenen pereskedünk, lesznek itt még meglepetések." – akkor a legtöbb vevőjelölt villámgyorsan menekül.

Prosztó eladó

Bármennyire is hajlamosak vagyunk az ellenkezőjét gondolni, mert a negatív hír, mindig jobban megtapad, de szerencsére az emberek túlnyomó része normálisan viselkedik. Igyekszik a vevők kedvébe járni, hiszen jól tudja, hogy már hosszú évek óta jóval nehezebb Magyarországon ingatlant eladni, mint venni. Mégis akadnak, akik fordítva ülnek a lovon és kioktató, lekezelő, kekeckedő, vagy bunkó viselkedésükkel elriasztják a kínálati piacon egyébként könnyen továbbálló vevőket még az ügylet megkötése előtt. Jellemző alfaja, amikor az eladó felnőtt gyermeke szórja az észt.

Tragikus pechsorozat

Egy váratlan haláleset önmagában is szörnyű. Egy már-már nyélbe ütött adásvételt pedig teljesen taccsra tud vágni. Ha a vevő hal meg, akkor ugye evidens, hogy miért. Eladói oldalról pedig – hacsak a vevő már nincs előszerződéssel kötve az ügylethez –, akkor érthetően kevesen tudják kivárni a hagyatéki eljárás lezárulását. Ráadásul gyakran az örökösök elképzelése is eltérő, és hosszú éveket csúszhat az ingatlan értékesítése.

Kommentben írjátok meg ti is a horrorisztikusan elhúzódó ingatlan-adásvételes történeteteket. Akár sajátot, akár olyat, amiről tudtok. Emellett várjuk a legrégebb óta hirdetett ingatlant, valamint a legtöbb idő után, de végül sikeresen eladottat.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!