Újra kell szabályozni az airbnb-s lakáskiadást?

Egy családbarát országban alapvető kérdés, milyen összetett körülményrendszer fejti ki hatását a gyermekvállalási döntésekre. Ezek között említhető a háborús bizonytalanság és az ehhez kapcsolódó általános konjunktúraérzet, vagy éppen a lakhatás, akár mint a stabil, kiszámítható, olcsó bérlés vagy mint a saját tulajdonhoz jutás lehetősége. Az ingatlanpiacon a kihívásokat lehetne sorolni, ilyen például a lakásállomány megújulásának lassúsága.

Míg Budapesten 2015 óta évi 0,7 százalékos ütemű a bővülés, addig 30-40 százalékkal növekszik a rövid távon turistáknak kiadott regisztrált állomány. Sőt, a budapesti, megközelítőleg tízezer (egyes becslések szerint 14-16 ezer) Airbnb-lakás nagyságrendileg összemérhető az ingatlan.com országosan elérhető nagyjából 14 ezer kiadó hirdetésével, azaz valóban jelentősen meghatározza a fővárosi piacot a rövid távú lakáskiadás.

Ezért merülhet fel a kérdés, hogy egy ilyen helyzetben, amikor bőséggel akadnak a lakóingatlanokkal, a lakhatással vagy a demográfiával kapcsolatos szakpolitikai kihívások, a fejlesztési eszköztár pedig a háborús helyzetre tekintettel nem bőséges,

Magyarország ugyanis jelenleg szinte semmit nem mond a lakáspiacot befolyásoló, kutatások szerint torzító (bérleti díjakat felhajtó) rövid távú lakáskiadással kapcsolatban, miközben egyre több ország (vagy önkormányzat) rendelkezik átgondolt, lakáspiaci problémákat kezelni kívánó, határozott állásponttal (legyen az szigorú vagy akár szándékosan megengedő).

A lakhatás sosem lehet üzlet?

Az országok, illetve önkormányzatok rendszerint valamilyen prioritási sorrendet határoznak meg többek között a gazdasági növekedés, a fenntartható városfejlesztés, a versenysemlegesség és a lakhatás megvédése között – ahol általában a legfontosabb szempont a helyiek életminőségének megvédése, elérhető (sőt nyugodt) lakhatásuk megőrzése. A szélsőbaloldal szerint a lakhatás sosem lehet üzlet, szerintünk viszont üzletnek kell lennie (a magyarok jelentős részének az ingatlana az egyetlen, legfőbb vagyoneleme, így nem mindegy az értéke, illetve hogy miként tudunk rendelkezni, akár jövedelemre szert tenni vele). Olyan üzletnek kell lennie, amely a lehető legtöbb érintett jólétét növeli, amelyen keresztül mindenki megtalálja a számításait, és előrébb tud lépni az életben, illetve amely üzlet végül több, korszerűbb, relatíve olcsóbb lakóingatlant eredményez. De nézzük a nemzetközi folyamatokat! 

Az elmúlt években elterjedt gyakorlattá vált a rövid távú lakáskiadás időbeli maximalizálása annak érdekében, hogy a lakások turizmus helyett a hosszú távú lakhatást szolgálják, visszakerülve a bérleti piacra. Párizsban egy évben legfeljebb 120 nap, Prága, Berlin, Bécs, London vagy Madrid esetében 90 nap, Münchenben és Hamburgban 56 nap, Amszterdamban 30 nap a felső határ. Ez talán az egyik legegyszerűbb és leginkább meghatározó szabályozási elem, hiszen közvetlenül, önmagában befolyásolja, hogy a lakások rendelkezésre állnak-e a helyiek számára. Érdekesség, hogy hazai viszonylatban az önkormányzatok annak ellenére sem állapítanak meg maximális időkorlátot, hogy arra lehetőségük lenne. 

Ez azonban nem minden, hiszen sok esetben számos más szabálynak kell megfelelni: a külföldi városok engedély igényléséhez kötik a kiadást, az engedély megadását pedig – különösen a városi vagy központi térségekben – szigorú feltételekhez. Lisszabonban a helyi „lakhatási válság” hatására komoly szigorítások történtek: nem csupán létrehoztak egy bérleti díjak szabályozását célzó rendszert, de új Airbnb-engedélyeket már nem is kaphatnak a tulajdonosok.

Koppenhágában a házigazdának igazolnia kell azt, hogy a kiadott ingatlan az elsődleges lakóhelye, és hogy évente legalább 180 napot lakik az ingatlanban, így évente maximálisan 90 napra adhatja ki ingatlanát (saját otthonát), amikor nem tartózkodik ott. Ha a tulajdonos is az ingatlanban lakik a vendégfogadás alatt (saját otthonát, nem pedig befektetésként vásárolt sokadik lakását osztja meg az utazóval), akkor korlátlanul adhatja ki lakását. Párizsban is fontos, hogy a tulajdonos a kiadott lakásban éljen, hiszen csak elsődleges lakóingatlant lehet engedélyeztetni, és a kiadónak legalább nyolc hónapon keresztül ott is kell tartózkodnia.

Amennyiben a megengedettnél több napra adná ki lakását, úgy Párizsban és Hamburgban a „felhasználás megváltoztatására” irányuló engedélyt kell igényelni. Madridban pedig olyan korlátozást találtak ki, hogy lakóépületben rövid távra kiadni csak a lakók által használt bejárattól elkülönített, önálló bejárattal rendelkező ingatlant lehet, de kell a tulajdonosok háromnegyedének jóváhagyása is. Münchenben meghatározták, hogy a lakóegység alapterületének legfeljebb fele használható fel nem lakossági, azaz például kereskedelmi célokra (ilyen a rövid távú kiadás, szemben a hosszú távú bérlettel).

A válságot mindig könnyebb megelőzni

A szabályozások szigorúságát – mivel azok számos elemből állnak az adózástól a működtetés gyakorlati részleteinek meghatározásáig, de egy országon belül is eltérhetnek – nehéz rangsorolni, viszont radikális útnak látszik a barcelonai, ahol 2014-óta moratóriumot tart fenn az önkormányzat az új engedélyek tekintetében, idén nyáron pedig bejelentették, hogy 2028-ig a városi területeken minden engedélyt vissza is vonnak, ami több mint tízezer lakást érint. A lisszaboni példát is idézve úgy tűnik, hogy több városban új lakáskiadási engedélyt is szinte lehetetlen lesz szerezni, épp a turisták által leginkább kedvelt központi, városi területeken.

A rövid távú kiadás elleni fellépés Európában elsősorban a mediterrán térségből származik, ahol a lakosság körében igencsak népszerűtlenné vált a „tömegturizmus” (overtourism) jelensége. Globális kitekintésben is az látszik, hogy a népszerű turistacélpontok gyakran hoznak szigorú szabályozást. New York városban 2023-tól kezdve csak hivatalos regisztrációval (engedéllyel), a lakásban tartózkodva szabad kiadni turisták számára ingatlanokat. Kalifornia népszerű part menti nyaralóhelyein is tiltások és szigorú korlátozások követik egymást. 

A nemzetközi példák alapján az igazán szigorú szabályozások ott találhatók, ahol a helyiek úgy érzik, hogy a „túlturistásodás” jelenségétől szenvednek. A radikálisabb megoldások tehát már egy megvalósult válsághelyzetet igyekeznek visszafordítani. A statisztikák (egy főre jutó turisták éves száma) alapján Magyarország és Budapest közel sem tart itt, de a Magyar Turisztikai Ügynökség szerint Budapesten 2026-ra már 30 százalékkal bővülhetnek a vendégéjszakák.

Ezért elsősorban azt érdemes megfontolni, hogy azon országok és városok klubjához csatlakozzunk, akik időben léptek, hogy visszafogottan terelhessék a piacot a kívánatos társadalmi egyensúly felé. Mert ahol időben léptek, ott engedékenyebb szabályozások is elegendőnek bizonyultak, hiszen a válságot mindig könnyebb megelőzni, mint kezelni – így ráadásul a szabályok túl gyakori változtatgatása sem lesz indokolt, az új konszenzus pedig kiszámítható környezetet teremt, és nem a szakadék szélén kell majd rángatni a kormányt.

Az mindenesetre biztató, hogy egy K&H-felmérés szerint négy év alatt jelentősen, 64 százalékról 75 százalékra nőtt a saját lakással rendelkezők aránya a 30–59 évesek táborában, a legfiatalabb, harmincas korcsoport 52 százaléka az elmúlt öt évben jutott saját lakáshoz. Fontos azonban, hogy a lakáspiaci politikák a jövőben is hasonlóan sikeresek maradjanak, mert a lakáspiaci szabályozások egyszerre szolgálhatják a családpolitikát, a középosztály erősítését és a teljesítményre épülő gazdaságot. Hiszen az elérhető lakhatás már-már garanciája a mobilitásnak, az önállóságnak és háborítatlan életnek (a jogi védelmet is élvező „otthon nyugalmának”). 

A szerző Junior Prima díjas közgazdász.

A véleménycikkek nem feltétlenül tükrözik az Index szerkesztőségének álláspontját.

(Borítókép:  Jens Kalaene / picture alliance / Getty Images)