Véget ért a pesti Airbnb-láz

Miközben pár éve még minden albérletkereső arra panaszkodott, hogy a kifejezetten rövid távú lakáskiadási céllal megvett lakások miatt egyre kevesebb albérletből lehet válogatni, ami ráadásul a bérleti díjakat is az egekbe lökte, most úgy tűnik: véget ért az Airbnb-láz a fővárosban, vagy legalábbis alábbhagyott.

Budapest belvárosa az utóbbi években nagyon népszerű volt a befektetők körében, hiszen a fővárosi turizmus fellendülése miatt nagyon jó pénzt lehetett keresni az airbnb-zésen. Emiatt különösen az új vagy szépen felújított lakásokat kapkodták el, hogy aztán rövid távon külföldieknek adják ki ezeket. 

Az utóbbi időben viszont mégis úgy tűnik, hogy egyre többen hagyják abba az airbnb-zést, mert nem váltotta be a hozzá fűzött reményeiket. Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák belvárosi irodájának szakmai vezetője szerint a legtöbb probléma azzal van, hogy a turisták lelakják a lakásokat, vagy hogy ahhoz képest, hogy mennyit kell foglalkozni vele, már nem hozza a remélt bevételeket. A hozzáférhető statisztikák alapján ez a trend nem látszik, de ennek jó eséllyel csak az az oka, hogy az Airbnb-n fenn lévő lakások számáról nincs havi, csak éves lebontású statisztika.

Az ősz jött, az Airbnb-őrület ment

Schneider Zoltán állítását ugyanakkor a piacra közvetlenebbül rálátó Micskei Lajos is megerősítette az Index kérdésére. Micskei a Runbnb, egy a budapesti piacra fejlesztett Airbnb menedzsmentalkalmazás tulajdonosa. Ő konkrétan arról számolt be, hogy Budapesten szeptember óta érezhető az a folyamat, amit Schneider emleget. Micskei több tünetét is megemlítette a jelenségnek:

• Egy ideje például azt lehet érezni a piacon, hogy Pest belvárosa beszűkült, tehát már gyakorlatilag csak az V., a VI. és a VII. kerületben választják szívesen a turisták az Airbnb-t: a Bajnok utca vagy az Izabella utca például már külvárosnak számít, ha Airbnb-ről van szó, pedig korábban azon a környéken még szívesen foglaltak a külföldiek.
• Az is az Airbnb-láz lecsengéséről árulkodik, hogy a külföldieknek szállást hirdető Facebook-csoportokon belül egyre gyakoribbak az olyan hirdetések, amik alapvetően Erasmus-diákoknak kínálnak lakásbérletet 5-6 hónapra. Ennek Micskei szerint az az oka, hogy ez így néha már jobban megéri, mint az egész éves airbnb-zés.
• Ezek a hirdetések ráadásul gyakran profi fotókat is tartalmaznak a lakásokról, ami szintén arról árulkodik, hogy ezeket a lakásokat korábban Airbnb-n adták ki. Ott ugyanis egy ideje már csak ilyen fényképekkel lehetett igazán sikeresen lakást kiadni.

Micskei szerint ráadásul a minimálbér emelése miatt is kevésbé fogja hosszabb távon megérni airbnb-zni. Ugyanakkor mivel a meglévő szálláshelyek nem tudják majd kiszolgálni a 2017-es vizes világbajnokságot, így temetni sem kell az iparágat.

Schneider Zoltán is hasonlóan gondolja: szerinte

Azzal viszont mindenképpen kalkulálniuk kell a befektetőknek, mert egy ingatlanpiaci befektetés körülbelül 15 éves megtérülést jelent. Márpedig, ha 2-3 éven belül akár jelentősen megváltozhat a piac, akkor komoly veszteség érheti azt, aki most egy új építésű, belvárosi lakásba fekteti a pénzét.

A szállodák egységes szabályozást szeretnének

Budapesten a közösségi szálláshelyeken 2015-ben 2,2 millió vendégéjszakát regisztráltak, míg a szállodákban közel 8 milliós volt ugyanez a szám. Vagyis már a piac 20 százalékát adták a közösségi portálokon értékesített magánszálláshelyek. 2016-ról egyelőre még nincsenek egész évet lefedő adatok, de a KSH számai alapján miközben a közösségi szálláshelyek forgalma a 2015 januárja és októbere közötti időszakhoz képest országosan 21,2 százalékkal nőtt 2016 első 10 hónapjában, a szállodák forgalma csak 5,1 százalékot nőtt ebben az időszakban.

A Magyar Szállodák és Éttermek Szövetségének ezért nemrég volt egy javaslata (ezt ide kattintva olvashatja el), ami alapján azt szerették volna elérni, hogy a bérlakásokat rövid távon ne lehessen kiadni, hogy szigorúbb szabályok vonatkozzanak a rövid távú kiadásra is, továbbá hogy társasházak esetében a többi tulajdonos hozzájárulása is szükséges legyen a bérbeadáshoz. A szövetségtől azt tudtuk meg, hogy

A Figyelő nemrég viszont meg nem nevezett kormányzati forrásokra hivatkozva arról írt, hogy márciusra készül el az új turisztikai stratégia, aminek az Airbnb szabályozása is része lesz. A Magyar Turisztikai Ügynökség korábban erről azt nyilatkozta, hogy olyan szabályozást szeretnének, ami egyensúlyt teremt a fogyasztók biztonsága, a minőségi szolgáltatás, és az adózási fegyelem között, de nem lehetetleníti el a szálláshelykiadókat, tehát nem cél az Airbnb betiltása.

A szállodások egyébként konkrétan azt akarták elérni, hogy vonatkozzanak a rövid távra kiadott lakásokra nagyjából azonos szabályok a hotelekkel. A szövetség mindezt azzal indokolja, hogy az Airbnb mára már egyáltalán nem úgy működik, ahogy a cég eredetileg brandelte magát, tehát hogy egy olyan platformot kínálnak, ahol néha-néha megüresedő szobákat lehet kiadni némi extra pénz reményében.

És egységes adózást is

A szövetség szerint ahogy az Airbnb terjedni kezdett, egyre gyakoribbá vált a már emlegetett befektetői célú lakásvásárlás, és az sem ritka, hogy egy ember akár több tucat lakás kiadásából is profitál, miközben már azok a cégek is megjelentek, amik a lakáskiadáshoz kapcsolódó feladatokat (kapcsolattartás, takarítás, mosás) látják el.

Mindez a szállodások szerint már nincs is messze attól, ahogy egy kisebb szálloda működik, és ezen az alapon követelik a szabályozás átalakítását. Azt szeretnék például, hogy ha az airbnb-s szállásokra is olyan szigorú tűzvédelmi, vagyonbiztonsági vagy akadálymentességi szabályok vonatkozzanak, mint a hotelekre.

Az egyébként a statisztikákon is látszik, hogy mára már gyakorlatilag alig működik az Airbnb fizetős Couchsurfingként, azonban arról nincsenek adatok, hogy mennyire jellemző az, hogy magánbefektetők szállodányi mennyiségű airbnb-s lakást üzemeltetnek.

A szállodák nehezebbé akarják tenni a rövid távú lakáskiadás után fizetendő adó elsumákolását is. A szövetség azt szeretné, hogy a szabályozás kényszerítse rá az Airbnb-t és a hasonló oldalakat, hogy csak az önkormányzattól kapott engedély számának feltüntetésével lehessen lakást hirdetni az oldalon.

Azt is szeretnék még, hogy rendszeresen szolgáltassanak adatokat az önkormányzatoknak, az adóhivatalnak a lakásokban megfordult vendégek, éjszakák számáról, illetve a lakástulajdonosoknak átutalt díjakról. Micskei Lajos szerint annak lenne értelme, ha a szabályozás arra kötelezné az Airbnb-t, hogy a cég szedje be az adót, amit aztán befizetne az államnak, ez ugyanis más városokban már sikeres volt.

Ezenkívül a szállodások szerint a rövid távú bérbeadásnál limitálni kellene a napok számát, maximum százhúsz napban. Mindez egyébként az airbnb-zőket képviselő Magyar Apartman Kiadók Egyesülete szerint gyakorlatilag a tiltással lenne egyenlő, hiszen ennyi idő alatt nem térül meg az a pénz, amennyiért megéri egy lakást külön erre a célra fenntartani.

A javaslat megfogalmazásakor elérhető volt egy szobánként 32 ezer forintos éves átalányadós megoldás, ha csak egy saját tulajdonú lakás kiadásáról volt szó. Ebben azóta annyi változott, hogy ez az összeg az idei évtől már 38 400 forint, de megszűnik a 27 százalékos egészségügyi hozzájárulás is. A szállodások a javaslatukban az átalányadós lehetőség újragondolását is kérték a kormánytól.

Panaszkodnak a lakók, külföldön egyre több városban szigorítják a szabályokat

Az elmúlt időszakban viszont nem csak a szállodások lobbizása vagy az elérhető haszon csökkenése bizonytalaníthatta el azokat, akik esetleg azon gondolkodtak, hogy most vágnának bele a rövid távú lakáskiadásba. Nemrég ugyanis az V. kerületben két társasházban is beleírták az szmsz-be, hogy csak akkor lehet airbnb-zni a házban található lakásokban, ha az lakók ebbe beleegyeznek.

A belvárosi társasházaknak abból van elegük, hogy sok házban annyira sok az airbnb-s lakás, hogy már zavaróvá vált, hogy a turisták ki-be járkálnak. Mindez egyébként a meglévő airbnb-s lakásokra elvileg már nem vonatkozik, mert visszamenőleges szabályalkotással nem lehet visszacsinálni az önkormányzati engedélyeket, tehát csak az Airbnb-k további terjedését akadályozhatja ez a fejlemény.

De nem csak Magyarországon divat jogi eszközökkel fellépni a rövid távú lakáskiadás ellen, külföldön tényleg egyre több helyen látni olyan példákat, amiket például a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége emleget. Májusban Berlin rendeletben tiltotta meg, hogy egész lakásokat adjanak ki rövid távra, júniusban Barcelonában felemelték a bejelentés elmaradása miatt kiszabható amúgy is elég nagy bírság összegét, októberben pedig New York szintén teljesen betiltotta az ilyen jellegű lakáskiadást.

A több fronton elszenvedett veszteségek hatására az Airbnb visszahátrált a szabályozókkal folytatott nemzetközi harcából, és néhány nagyobb piacán beadta a derekát: Londonban és Amszterdamban 2017-től kezdve a lakáskiadó felhasználóknak az oldal már nem is teszi majd lehetővé, hogy a rendeletben meghatározott limitnél több napra adják majd ki a lakásukat.

Mindez fontos szimbolikus lépés, hiszen a cég eddig minden esetben arra hivatkozva hárította a szabályok betartásával kapcsolatos felelősséget a felhasználóira, hogy a cég csak platformot nyújt a lakáskiadáshoz. A Financial Times cikke szerint azért is változhat a cég stratégiája, mert jó eséllyel 2018-ban vonulhatnak majd tőzsdére, és ebben az esetben fontos, hogy a leendő befektetőiket meggyőzzék, a szabályozási problémák nem jelentenek kockázatot a cég jövőjével kapcsolatban.

A szállásközvetítés mellett egy tucat nagyobb városban elkezdték különféle helyi vállalkozások szolgáltatásait és kirándulásait is elérhetővé tenni az oldalon. A cél ezzel elvileg az lenne, hogy az utazásból minél kevesebb idő teljen el programok után kutakodva. Így nemcsak a szállást lehetne az oldalon intézni, hanem a repülőjegytől az autóbérlésen át a múzeumjegyekig nagyjából mindent.

Az oldalon regisztrált szállásadókat is bevonnák a dologba, ők ugyanis programokat ajánlhatnának: a lakáskiadással ellentétben azonban ezeket a programokat a cég ellenőrizné. Ez szintén a már emlegetett óvatosságra utalhat, amellett hogy már maga az is biztonsági játéknak tűnik, hogy a szolgáltatások bővítésével több bevételi forrásra tudnak majd támaszkodni, ha a terv bejön.