Frigyes
18 °C
24 °C

Havi 186 ezret hoz egy átlagos pesti Airbnb-lakás

airbnb budapest
2018.03.24. 12:43
Mekkora szereplővé vált az Airbnb valójában a budapesti szállások piacán? Kik veszik igénybe az Airbnb-t és kik adják ki? Mennyi a profi Airbnb-s és hányan csinálják ezt mellékesként? És a szállodások jogosan akartak szigorúbb szabályozást az Airbnb-seknek? Ezekre a kérdésekre eddig csak nagyjából lehetett válaszolni, most viszont megjelent egy új tanulmány, ami komoly, négy évig tartó adatgyűjtés alapján próbál meg választ adni a budapesti Airbnb-piac nagy kérdéseire.

2017 elején a piaci szereplők visszajelzései és a hozzáférhető adatok alapján arról írtunk cikket, hogy Budapesten véget ért az Airbnb-láz, és már egyre kevesebben vesznek lakást kifejezetten azért, hogy rövid távra adják ki turistáknak. Azóta eltelt több mint egy év, és az új Közgazdasági Szemlében megjelent egy nagyon érdekes új kutatás, amiből kiderül, hogy a budapesti Airbnb-s férőhelyek ideiglenes stagnálása után megint nőni kezdett a platformon kiadott lakások száma. Olyannyira, hogy 

2017 júniusára a pesti Airbnb-s kínálat kis híján már elérte a szállodák kapacitását.

A Budapesti Gazdasági Egyetem Turizmus Tanszékének egyetemi docense, Jancsik András által vezetett kutatás azért is nagyon érdekes, mert a KSH által gyűjtött adatokban nem jelent meg külön a piacot elég jelentősen felforgató Airbnb, másrészt pedig az eddig hozzáférhető adatokban nem voltak benne a hatóságoknak be nem jelentett szállások.

A kutatás során viszont 2014 októberétől négy évig web scraping technológia segítségével gyűjtöttek az Airbnb oldaláról adatokat. Így most egy csomó olyan dolog is kiderült a szállásmegosztó alkalmazás hatásairól, amiről eddig csak találgatni lehetett. 

Milyen scraping?

Ennek a lényege egy olyan számítógépes program használata, amely megfelelő paraméterezés után sorra megnyitja a megadott weboldalakat, majd az azokon található információkat lementi egy adatbázisba. Az Airbnb Budapesten megjelenített ingatlanjai kapcsán a felhasználói vélemények kivételével a teljes elérhető adatállományt összegyűjtötték a tanulmány szerzői. Az állomány részét alkották az ingatlanokra, illetve az üzemeltetőkre vonatkozó adatok is. Az adatbázisba összesen 19 498 ingatlan és 10 576 felhasználó adatai kerültek be.

A lakások jellemzői és a booking.com oldalról támpontként gyűjtött adatok alapján modellezték a vendégek átlagos számát lakásonként, amiből a foglaltsági adatok alapján levezették a vendégéjszakák számát, ezek mellett az árakat is felhasználva megállapították a bevételek valószínűsített nagyságát.

Van, amiben már behozták a szállodákat

Azt például eddig nem lehetett tudni, hogy pontosan mekkora a jelentősége az Airbnb-nek a budapesti turizmusban. Az első ábrán jól látni, amit már az előbb említettünk, tehát hogy tavaly nyár közepére - bár azóta csökkenés látszik - 42,5 ezerre nőtt az Airbnb-s férőhelyek száma, ami már közelíti a szállodás 45 ezer fő befogadására képes kapacitásait.

Mindez ugyanakkor nem jelenti azt, hogy az Airbnb vendégéjszakákban is utolérte volna a szállodákat:

még 2017 végén is több mint kétszer annyi vendégéjszakát töltöttek el turisták szállodákban, mint Airbnb-s szállásokon.

Ennek a különbségnek az az oka, hogy az Airbnb-s szállásoknak jóval rosszabb az átlagos kihasználtsága, mint a szállodáknak: nagyjából 30 százalékpontos lemaradásban vannak ebben.

A kihasználtság alapján egyébként még egy érdekes következtetésre jut a tanulmány: ha ugyanis összehasonlítjuk, hogy hogy alakult az egyes szállástípusok forgalma egy hónapon belül, azt látni, hogy a Airbnb-s szállások szezonalitása sokkal szorosabban követi a szállodákét, mint a közösségi szálláshelyekét, amilyenek például a hostelek. Ebből arra lehet következtetni, hogy

az Airbnb-s lakásoknak és a szállodának hasonlóbb a vendégköre, mint mondjuk az Airbnb-s lakásoknak és a hosteleknek.

A vendégéjszakák száma alapján azt is meg lehet nézni, hogy hogyan változtak az egyes szálláskategóriák piaci részesedései: az így kapott ábrán nagyon látványos az Airbnb nyomulása az elmúlt négy évben Budapesten. Trendszerűen az látszik, hogy

  • az Airbnb egyre komolyabb szereplővé válik (habár a férőhelyek száma most épp csökken egy ideje),
  • a hostelek kategóriája is növekszik,
  • miközben a panzióké stagnál,
  • a szállodáké pedig csökken.

Keveseknek komoly biznisz, sokaknak mellékes kereset

Amikor az egész sharing economy nagy sláger kezdett lenni, az Airbnb még bőven úgy marketingelte magát, mint egy olyan platform, ami arra jó, hogy ha valakinek ideiglenesen üres a lakása, akkor ott meghirdetheti, és egy kis pluszpénzhez juthat. Aztán végül ebből több városban is az lett, hogy a szállodák azért kezdtek lobbizni, hogy az Airbnb-kre is ugyanazok a szabályok vonatkozzanak, mint rájuk, ugyanis versenytársnak tekintették őket. Többek között emiatt is tiltották be a platformot az USA több nagyvárosában is.

Az adatok alapján is az derül ki, hogy nagyon sokan foglalkoznak professzionálisan Airbnb-s lakáskiadással. Konkrétan Budapesten az összes

Airbnb-n kiadott lakások több mint felét üzemeltetik olyan tulajdonosok, akik egyszerre legalább kettő vagy több lakást adnak ki.

Viszont van nagyjából 9500 tulaj, aki csak egy lakást üzemeltet.

Az adatok alapján az is kiderül, hogy minél több lakást üzemeltet valaki, arányosan annál több bevételt lehet összehozni lakásonként. Egy lakás esetén az átlagos havi jövedelem még csak 186 ezer forint körül alakul, de

11-nél több lakás esetén az egy lakásra jutó havi bevétel már csaknem 300 ezer forint körül van.

A professzionális működés elterjedtségére utal a tevékenységből származó jövedelmek koncentrációja is: az összes jövedelem mintegy 44 százalékát az üzemeltetők egytizede realizálja. Az ábrán az látszik, hogy ha az üzemeltetőket az Airbnb-zésből bejövő bevételeik nagysága alapján tíz egyenlő csoportra osztanánk, akkor mekkora bevétele lenne az egyes tizedekbe tartozóknak átlagosan.

Látszik, hogy a felső tized bevétele bőven másfél millió forint felett alakul, miközben a második legjobban kereső 10 százalék már csak átlagosan 550 ezer foritnyi havi bevételt termel. Emellett viszont

nagyon sokan voltak, akiknek tényleg csak jövedelemkiegészítésként funkcionált az Airbnb.

Tavaly írtunk is róla, hogy már egyre több korábban Airbnb-n kiadott lakást adnak ki inkább hosszabb távon albérletként, mert egyszerűen annyira telített lett a piac. Ezt a jelenséget a tanulmány is megerősíti: a vizsgált hároméves időszakban a rendszerben publikált 19,5 ezer lakásból közel 9,9 ezret visszavontak a piacról. Ebből persze sok lakás esetében csak simán rájöhettek, hogy nincs elég idejük az Airbnb operatív részéhez, de az utóbbi időben már pénzügyi megfontolások is lehettek az ilyen döntések mögött.

Kell-e közös szabályozás?

MIközben az Európai Unióban 2010 ás 2015 között csaknem 25 százalékkal nőtt a turizmus forgalma, Magyarország ennél jóval nagyobb, 50 százalékos volt a fellendülés. A tanulmányból kiderül, hogy ebből a fellendülésből talán a Airbnb-s szállásadók profitáltak a legtöbbet, ugyanakkor általában minden budapesti szállásadónak elég kedvező volt ez az időszak.

És bár a szállodások egy része Magyarországon is szerette volna, hogy szigorítsák az Airbnb-kre vonatkozó szabályokat, olyan komoly átszabályozásra vagy tiltásra végül nem került sor, mint amilyet néhány amerikai vagy nyugati-európai város vezetése tető alá hozott ebben az időszakban. Ennek a tanulmány szerint az is lehetett az oka, hogy minden szegmensben bővülés volt. Azt ugyanakkor megjegyzik a szerzők, hogy a megélénkülő turisztikai keresletre a budapesti szállodaipar nem reagált hatalmas kapacitásbővítéssel, ami alapján akár arra is következtethetnénk, hogy a fejlesztéshez szükséges extra bevételek az Airbnb felfutása miatt nem a szállodáknál kötöttek ki.

Ha viszont bebizonyosodna, hogy tényleg a lazább szabályozás mellett működő Airbnb-s szállások veszik el a piacot a szállodáktól, akkor egyből legitimmé is válna a szállodák szigorúbb szabályozásra irányuló igénye. A tanulmány szerint ugyanakkor csak annyi látszik, hogy a szállodai és a kisebb méretű magánszállások vendégeinek utazási szokásai nagyon hasonlítanak egymáshoz. A szerzők szerint egy esetleges újraszabályozás előtt azt lenne érdemes megnézni, hogy például középkategóriájú hotelek és jó minőségű, 2–4 férőhelyes lakások mennyire számítanak ugyanannak a piacnak.

Azt ugyanis elismerik, hogy a például 30-40 lakást üzemeltető Airbnb-zők már-már a hotelekéhez hasonló szervezési módszereket alkalmaznak, és a szállodák komfortszintjét igyekszik elérni, de arra is emlékeztetnek, hogy az egy nagy különbség, hogy a legtöbb Airbnb-ingatlan egyaránt megfelel szálláshelynek és lakásnak is. Emiatt gyorsan lehet ilyen lakások hosszú vagy rövid távú kiadása között váltani, amire például jó példa a tavalyi FINA-világbajnokság, amikor csúcson voltak a magánszállások kapacitásai. Egy túl szigorú szabályozással pedig a szálláspiac ilyen jellegű rugalmasságát egy csapásra tönkre lehetne tenni - figyelmeztetnek a szerzők.

(Címlap és borítókép illusztráció: szarvas / Index)