Már a plázák is a túlélésért küzdenek

Vége az előző évekre jellemző plázaboomnak. Ma a kiskereskedelmi egységek fele nem idősebb ötévesnél, a százezer fő alatti településeken az üzlethelységek kétharmada 2006 után épült. Novemberre a kiadható terület elérte az 1,8 millió négyzetmétert. Idén csak 190 ezer négyzetméterrel bővült a kínálat, ami hatalmas csökkenés a tavalyi 270 ezerhez képest.

Ráadásul a csökkenés tovább folytatódik, a következő két évre összesen kétszázezer négyzetméternyi területen építkeznek. A már folyó építkezések is lassan haladnak, így a kétmilliomodik négyzetméterre még jó másfél évet várni kell, nyilatkozta Borbély Gábor, a CB Richard Ellis magyarországi vezető elemzője.

Vége a jókedvnek

A tervek jó részét elnapolják, a fejlesztők most inkább a megszokott nagyvárosi központi helyszínekre koncentrálnak, azaz kereskedelmi központok helyett inkább bevásárlóközpontot építenek, ha építenek egyáltalán. Ez nem volt mindig így, jellemezte az elmúlt évek fejlesztői magatartását Borbély Gábor, a közelmúlt sokkal inkább a kisvárosoké és a kereskedelmi parkoké volt. A most visszatérő klasszikus bevásárlóközpontokat építő modell az évtized elejére volt jellemző.

Az országban ma nagyjából 1,8 millió négyzetméter a kiskereskedelmi üzletek területe. Ebből Budapesten található 835 ezer négyzetméter, a maradék egymillió fele-fele arányban oszlik meg a százezer főnél nagyobb lélekszámú és az ennél kisebb városok között. Az elmúlt években a Budapesten kívül tapasztalt erős fejlesztői aktivitás nyomán a főváros részesedése a 2004-es hatvanhét százalékról mára negyvenhat százalékra csökkent. A regionális városok aránya stabil, a legnagyobb növekedést a százezresnél kisebb városok mutatják, a teljes kiskereskedelmi ingatlanállományban mára elérték a huszonnyolc százalékot, ez öt évvel ezelőtt nem volt még tíz százalék sem.

Az Allee után minden bizonytalan

Az idén Budapesten csak egy bevásárlóközpont, az Allee nyitott meg, míg vidéken inkább hipermarketekhez kapcsolódó, retail park jellegű beruházásokat adtak át, nyilatkozta Varga Ágnes, a GVA Robertson, nemzetközi ingatlantanácsadó kiskereskedelmi részlegének vezetője. A még el sem kezdődött építkezéseknél az átadás dátuma nagyon bizonytalan.

A klasszikus elsődleges piacokon már nem sok lehetőség maradt, de a vásárlói és kiskereskedői igényekhez igazodva több fejlesztő is keresi az alternatívákat, nem csak helyszíneket, hanem új kereskedelmi csatornákat is. Ilyen alternatíva például az outlet center vagy a kifejezetten a helyi igényekre alapozó szolgáltatóház, illetve a vegyes használatú épületek, amelyekben a kereskedelmi mellett nagy alapterületen vannak irodák, lakó- vagy szórakoztatóegységek.

Mi a leállás oka? Az elmúlt években az egész világon, így itthon is érezhető volt egyfajta hurráoptimizmus az ingatlanfejlesztéseknél, gyors egymásutánban épültek a plázák az országban. Ugyanakkor már akkoriban felmerült, hogy szükség van-e ennyi bevásárlóközpontra. Amikor elmúlt az általános optimizmus, egyre kevesebb fejlesztésbe fogtak bele a befektetők, majdnem mindent leállítottak. Jelenleg csak néhány fejlesztés van folyamatban, például a szegedi Árkád, a Corvin-Átrium, a Kökinél a megapláza, a Bosnyák téren a Mundo és még egy-két belvárosi kisebb projekt.

Kell ennyi?

Évek óta felmerülő kérdés, hogy kell egyáltalán ennyi pláza, nem telítődött már régen a piac. A válság miatt jelenleg nincs vásárlóerő, tehát ha csak a statisztikát nézzük, akkor nincs szükség kiskereskedelmi fejlesztésekre. Ugyanakkor mindenki bízik a gazdasági fellendülésben, és a hatásnak előbb-utóbb a fogyasztásban is meg kell mutatkoznia.

A másik szempont, amit ennél a kérdésnél vizsgálni kell, hogy nagyon egyenetlen a plázák eloszlása, sok kisebb városban, de akár megyeszékhelyen is elmaradott volt a kiskereskedelmi ellátottság. Ezekben a városokban nincsenek bevásárlóutcák nagyobb nyugati márkák üzleteivel. A nagyobb városban megépültek az első generációs plázák, de mára nagyon elöregedtek, elavultak, magyarázta Borbély Gábor. Az ilyen bevásárlóközpontok általában a belvárostól távolabb vannak, korszerűtlen az épület, gyenge a bérlői kör. Az új generációs plázák ezzel szemben a központban vannak, és erős kereskedői körrel tudnak jelen lenni.

Budapesten sem egyértelmű a helyzet, itt is megfigyelhető, hogy nagyon sok pláza a túlélésért küzd. Bár olyan eset még nem volt, mint Prágában – be kellett zárni egy bevásárlóközpontot, és paint ball pályává alakították át –, de nagyon sok a leszakadó. Fejlesztői szempontból három-öt jó bevásárlóközpont van a fővárosban, ezek az Árkád, a Westend, a Mammut, valamint az Aréna és az Allee. Az első három már bizonyított, évek óta jól teljesítenek, erős a bérlői mix, és a bérleti árak sem alacsonyak. Az utolsó kettőnek még bizonyítaniuk kell sikerük tartósságát, de a bérlők összetétele ezeknél is nagyon erős, és a bérleti díjak is magasak.

A jövő

A leszakadók több megoldás közül választhatnak. Egyrészt újrapozícionálhatják magukat, mint a Duna Pláza, vagy megpróbálhatják valami különlegességgel odacsábítani a közönséget, mint a Campona a Tropicariummal. Sikeresen tudja a budai Hegyvidék vásárlóerejére építve javítani a bérlői összetételét például a MOM Park is. Hogy meddig éri meg fenntartani egy veszteséges plázát, üzleti stratégia kérdése. Általában láncokról beszélünk, és ha a láncnak van egy-két gyengébb tagja, azt is megtartják a tulajdonosok, nehogy egy versenytárs foglalja el a helyét.

Budapesten egyelőre inkább plázákban vásárolnak az emberek, nem indulnak neki az utcáknak, de már látni a változást. Igaz, hogy itthon még nincs olyan erős vásárlóutca, mint Bécsben vagy Prágában, de a Váci utcát az Andrássy úttal és a Deák Ferenc utcával együtt már jól ismerik a kiskereskedelmi bérlők és a befektetők. A trend folytatódik a Dorottya vagy Király utcában is. A folyamatot a válság érezhetően lassítja, de a Budapest Főutca vagy a Budapest Szíve projektek sokban hozzájárulnak majd a Belváros kiskereskedelmi szerepének erősödéséhez.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!