Ferenc, Olívia
-2 °C
4 °C

Sláger a horvát ingatlan

2004.08.16. 09:01
Bár még nincs tíz éve, hogy magyar állampolgárok megkötések nélkül vehetnek ingatlant külföldön, vásárlási szokásaink már meg is változtak. A korábbi sláger Florida helyett ma már Spanyolország és Horvátország a legkedveltebb befektetési célpont.
Nemrég új szolgáltatással, külföldi ingatlanok forgalmazásával bővítette profilját az Otthon Centrum Rt. Az erre a feladatra idén tavasszal létrehozott Otthon Centrum Holiday Kft. elsősorban spanyol, horvát, francia és olasz ingatlanok közvetítésével foglalkozik. Kereslet főleg a spanyol és a horvát befektetési lehetőségek iránt van, ami az előbbi esetében azzal magyarázható, hogy ez az ország már jó néhány éve szerepel a külföldi ingatlanok forgalmazásával foglalkozó cégek repertoárjában, így nem számít ismeretlen terepnek a magyar vásárlók körében.

Számít a közelség

Horvátország elsősorban közelségének, könnyű megközelíthetőségének (vonattal vagy autóval egyaránt gyorsan el lehet jutni déli szomszédunk legtöbb részére), s nem utolsósorban tengerpartjának köszönheti népszerűségét - mondta a Napi Gazdaságnak Radó András, az Otthon Centrum Holiday nemzetközi kereskedelmi igazgatója. Elmondása szerint a magyarok Spanyolországban és Olaszországban elsősorban az apartmanokat keresik, míg Horvátországban a 60-80 négyzetméteres apartmanok és 15-25 millió forintos - sok esetben felújításra szoruló - kőházak iránt van érdeklődés. Egyébként amióta közismertté vált Demszky Gábor főpolgármester horvátországi házvásárlása, a korábbi duplájára nőtt az érdeklődés az ilyen ingatlanok iránt, s jelenleg 4-6 kőházat keresnek naponta.

Változó trendek

Bár a magyar állampolgárok csupán 1996. január 1-je óta juthatnak megkötések nélkül külföldön ingatlanhoz, az azóta eltelt rövid idő alatt már szinte minden tekintetben meg is változtak vásárlási szokásaink. Kezdetben szinte kizárólag a befektetési céllal ingatlanra vadászók alkották a keresleti oldalt, később egyre nagyobb lett az üdülési célból vásárlók aránya. Az első vevők a tengerentúli befektetésben látták a legbiztosabb lehetőséget. Az Egyesült Államokban, azon belül is elsősorban Floridában igen sok magyar vásárolt ingatlant. Az árak ugyan magasabbak voltak az itthoniaknál, a hitelfeltételek viszont igen jók és ráadásul az ingatlanok bérbeadása jövedelmező és jól szervezett volt már akkor is. Mára alábbhagyott az amerikai ingatlanvásárlási láz a magyarok körében. Ennek egyrészt az az oka, hogy sokkal közelebb is találni befektetési szempontból hasonlóan jó helyeket, másrészt a 2001. szeptemberi terrortámadások sokakat elriasztottak a távoli országtól. Az évek során egyre kedveltebbé váltak a Magyarországhoz közelebb lévő országok, mint például Spanyolország, illetve Horvátország.

Hitelből is

Üdülővásárlás szempontjából ma Horvátország a legkeresettebb. Az árak ugyan magasabbak, mint nálunk, ráadásul még kedvező hitelfelvételi lehetőség sincs, mint például Spanyolországban, ám mindezt feledteti, hogy autóval egyszerűen megközelíthető a horvát tengerpart. Horvátországban a magyar cégek és természetes személyek úgynevezett viszonossági alapon vásárolhatnak ingatlant. Ez azt jelenti, hogy ugyanolyan jogok és kötelezettségek illetik meg, mint amilyeneket Magyarország biztosít a horvát jogi és természetes személyeknek. Jelenleg nálunk ingatlant horvátok a helyi közigazgatási hivatal vezetőjének engedélyével vásárolhatnak, míg Horvátországban ehhez a horvát igazságügyi miniszter véleményezése alapján a horvát külügyminiszter hozzájárulását kell megszerezni. Emellett nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy Horvátországban devizakülföldi nem vehet fel banki kölcsönt és nem lehet bevétele sem, tehát az ingatlan hasznosításához, illetve a hitelügyintézéshez céget kell alapítani déli szomszédunknál vagy meg kell bízni egy horvát vállalkozást, magánszemélyt. (Külföldi ingatlan vásárlásához egyébként magyarországi hitelintézettől is fel lehet venni kölcsönt, így ez utóbbi problémát ezzel ki lehet küszöbölni.) Az ingatlanok kiadásából egyébként átlagosan éves szinten 3-15 ezer euró bevételhez lehet jutni, ami többek között az ingatlan méretétől, elhelyezkedésétől, valamint a kiadható napok számától függ.

Növekvő árak

Horvátországban az ingatlanárak évente 15-25 százalékkal (frekventáltabb helyen akár 30-50 százalékkal) emelkednek, nem beszélve a telekárakról, amelyek akár duplájukra is nőhetnek. Emellett azonban jó ha tudjuk, hogy ingatlanvásárlás esetén a horvát jogszabályok szerint az ingatlan értékének 5 százalékát kitevő ingatlanforgalmi adót kell fizetni, s az Adrián az idegenforgalmi idény alatt (június 15-e és szeptember 15-e között) az állandó ott tartózkodási engedéllyel nem rendelkező személyeknek ingatlanforgalmi illetéket kell fizetniük. Az illeték mértéke függ az időszaktól és a település besorolásától és 2-7 kuna között van éjszakánként. Valamint minden önkormányzat megszabhatja, hogy milyen további adót vet ki a nyaralókra, ennek mértéke 5-10 kuna négyzetméterenként és évente.

Nem csak befektetés

Míg korábban Spanyolország elsősorban mint jó befektetési helyszín került szóba a magyarok körében, addig ma már nagyjából egyenlő arányban vannak azok, akik befektetési céllal, illetve kifejezetten saját üdülésre vásárolnak. A spanyol ingatlanpiac a kilencvenes évek közepe óta mind jobb befektetési terepnek számít a külföldiek, így a magyarok szemében is, akik számára elsősorban a hitelrendszer teszi a spanyolországi ingatlanvásárlást könnyebben elérhetővé. A hitelösszeg mértéke átlagosan 60-70 százalék, de akár 80 százalék is lehet, nem beszélve a 3-3,5 százalék közötti kamatlábakról. Ráadásul az ingatlanárak még mindig igen impozáns mértékben emelkednek. Tavaly a spanyol lakóingatlanok ára nőtt a leggyorsabban Európában, 2002-höz képest 17 százalékkal drágultak, miközben az Európai Unióban átlagosan csak 7 százalékkal emelkedtek a lakóingatlanok árai. Spanyolország nagyvárosai közül Valencia a legolcsóbb, itt már négyzetméterenként 1250 euróért házat lehet vásárolni. Madridban - ahol az elmúlt évben a legjelentősebb áremelkedést, 22,7 százalékos drágulást mértek - egy négyzetméterért átlagosan 2484 eurót kérnek. Katalóniában az árak 17,1 százalékkal nőttek tavaly, ebben a városban egy négyzetméterért átlagosan 1866 eurót kell fizetni. A legalacsonyabb ingatlanpiaci árakat az ország legszegényebb vidékén regisztrálták, a spanyol-portugál határ mentén lévő Extremadurában, ahol tavalyhoz képest az árak csupán 9,4 százalékkal növekedtek, s egy négyzetméterért alig 624 eurót kérnek.

A Tasamadrid piackutató cég 2002 májusában végzett felmérésében a tengerparti apartmanok esetében a 2002-es átlag 1460 eurós négyzetméterárról 2003-ra négyzetméterenként 240 eurós átlagos árnövekedést regisztrált, ami 16,4 százalékos drágulást jelent. A Földközi-tenger partszakaszain az emelkedés 18 százalék volt, ami 1468 eurós négyzetméterárat jelentett az előző évi 1247 euró helyett. A tengerparton a legolcsóbb ingatlanok a Costa del Solon és a portugál határ között találhatók, ahol 1050-1500 euróba kerül egy négyzetméter, a legdrágább pedig Marbella és Barcelona környéke, hiszen ott 1200-5100 euróig változhatnak az árak négyzetméterenként. Ingatlanpiaci szakértők szerint az idén Spanyolországban átlagosan 15 százalék körüli drágulással lehet számolni.

Járulékos költségek

Ne feledjük azonban, hogy ingatlan vásárlása esetén bizonyos járulékos költségekkel is számolni kell, hiszen az ingatlan nyilvántartásba vételénél (a tulajdoni lap közjegyző előtt történő bejegyzésekor) a közjegyzői és az ügyvédi díj a vételár 2,5 százaléka. Emellett új építésű lakóingatlanok után 7 százalékos, használt után 6 százalékos, üzlethelységek és telkek után pedig 16 százalékos adót kell fizetni a spanyol államnak. Régiónként létezhetnek továbbá speciális adók, de ezek mértéke nem haladhatja meg az 1 százalékot. A közös költség évente 200-1200 euró között van. Továbbá jó ha tudjuk, hogy ha ingatlanunkat a vásárlást követő három éven belül el szeretnénk adni, akkor adóként a vételi és eladási ár közötti különbség 35 százalékát kell leperkálnunk. Ha azonban még a "tervezőasztalról" vesszük meg az ingatlant, akkor az előszerződés akár többször is gazdát cserélhet az ingatlan elkészültéig anélkül, hogy az említett 35 százalékos adót meg kellene fizetnünk.