Hol érdemes Budapesten irodaházat építeni? Négy nagy fejlesztés zajlik a fővárosban, lássuk merre!

 

Lassan egy hónap eltelt azóta, hogy a budapesti üzleti ingatlanok piacáról szóló sorozatot elkezdtem posztolgatni a CBRE január végi háttérbeszélgetése nyomán. A bevásárlóközpontok és a bevásárlóutcák helyzete után most ígéretemhez híven következzen a fővárosi irodapiac bemutatása. A több hetes csúszás senkit ne zavarjon: ez az a terület, ahol talán a legkevésbé várható, hogy valami váratlanul felforgassa a jelenlegi állapotokat.

Nagyjából az egész ingatlanpiacra igaz, hogy rég (egész pontosan 2006-óta) nem látott jó évet zárt tavaly. Mármint Nyugat-Európa és az egyre inkább odasorolható Lengyelország, na meg az oroszok. Ami a hazai helyzetet illeti, a legtöbb eladás mostanában bedőlt ingatlanprojektek kiárusítsát jelenti, nem csoda, hogy több banknál megerősödött az ingatlanértékesítés. Na de mit jelent ez az irodapiac esetében? Nem sok jót.

Budapest Dublinnal és Athénnal sereghajtó Európában, még Belgrádban vagy Szófiában is jobban pörög az irodapiac. Tavaly mindössze egy százalékkal nőtt a teljes állomány (3,2 millió négyzetméter most, amiből csak 23 ezret adtak át tavaly). Ezen – akárcsak a pangó bevásárlóközpont-piac esetében – nem nagyon tudok keseregni, bár tegyük hozzá, van pár jó, sőt néhány nagyon jó irodaépület a fővárosban, míg a plázákról ez nem nagyon mondható el.

A szomorú inkább az, hogy miközben szinte teljesen leállt az irodafejlesztés, a kihasználatlanság mértéke gyakorlatilag semmit sem változott (21 százalék).

Ebben szerepet játszik az is, hogy a cégek jóval takarékosabban bánnak a hellyel, mint néhány éve. Dolgozókat nem bocsátanak el ugyan, de míg korábban száz asztal jutott száz embernek, most esetleg csak nyolcvan fog, és inkább átszervezik a munkarendet, hogy ez is elég legyen. Ezt persze csak a multik tehetik meg – azok, amelyek esetleg Lengyelországban több ezer négyzetméteres irodát tartanak fenn, nálunk pedig csak pár százast.

Merthogy a bizonytalan gazdasági környezet az irodapiacon is meglátszik. Egy hosszú szerződés lejárta előtt nem néznek szét a piacon egy 5-6 év alatt jobban megtérülő lehetőség után, inkább újratárgyalják a meglevő bérlést és várnak.

Az elkövetkező két évben 67 ezer négyzetméter új fejlesztés van tervben, de ez tulajdonképpen egyetlen területet jelent: a Váci utat. Ennek a területnek a sikertényezői már közhelyszámba mennek: jó közlekedés autóval és metróval, a Belváros közelsége és szabadon fejleszthető területek.

Gyakorlatilag már ebbe a tengelybe tartozik a Horizon Eiffel Palace-a a Bajcsyn is, aztán a Futurealnak a botrányosan bontott Volga Szálló helyén épülő Vision Towers-e (mely végül nem így fog kinézni, hanem így), valamint a Váci Greens (Atenor) és a Váci Corner Offices, amit a HB Reavis fejleszt.

Ez utóbbi egy új szereplő, mely egy bedőlt projektet vásárolt meg, s próbálja kihozni belőle a lehető legtöbbet – vagyis szép példája annak, amiről a poszt elején esett szó.