Valóban jó befektetés a lakás?

Néhány tipp következik, hogy hogyan lehet jó befektetés a lakásvétel. Előzetes állattartási ismeret nem szükséges!

Egyedi szempontok és körülmények

Lakást vásárolni Magyarországon ma, a jelentős áremelkedés után is jó befektetés lehet. "Egy jól megtervezett és diverzifikált portfolió egyik meghatározó eleme lehet az ingatlanbefektetés” – magyarázza Sági Péter, pénzügyi szakközgazdász és független pénzügyi szaktanácsadó. Ennek direkt formája a konkrétan befektetési céllal vásárolt egy vagy több ingatlan. Az indirekt ingatlanbefektetés pedig azt jelenti, hogy befektetési alapokon keresztül vásárolunk részesedést ingatlanalapokban vagy ingatlanpiacon tevékenykedő cégek részvényeibe fektetünk.

Ugyanakkor Ditróy Gergely, az Otthontérkép.hu vezető elemzője arra is figyelmeztet, hogy lakásvétel esetén „szinte mindenkinek teljesen egyediek a kockázatai az adott konkrét ingatlanra vetítve” – ellentétben az indirekt befektetési lehetőségekkel.

Szerinte egyébként, ha gyorsan akarunk beszállni a piacba, akkor jó állapotú, újszerű, vagy akár új építésű ingatlant érdemes vásárolni, ami azonnal lakható, költözhető. De mi alapján dönt a vevő? A Portfolio.hu összegyűjtötte, milyen tulajdonságokat és milyen körülményeket veszünk figyelembe egy olyan komoly befektetői döntésnél, mint a lakásvásárlás. A 2016-os top5-be a „jó környék” (környezet minősége és biztonsága), az alacsony rezsi, a lakás állapota és a közlekedés került. Legkevésbé számít a vevő szemében az ingatlan későbbi értékesíthetősége. 

A befektetési céllal vásárolt lakásoknál különösen fontos az elhelyezkedés. A Belváros, felsőoktatási intézmények, nagyobb irodaparkok vagy munkahelyek közelsége (vagy legalábbis ezek könnyű elérése tömegközlekedéssel) megkönnyítik és jövedelmezőbbé teszik a kiadást.

Ditróy szerint minden a számokon múlik: „konkrétan, hogy melyik ingatlannak mekkora a végső bekerülési költsége, és melyiket milyen áron tudjuk várhatóan értékesíteni (kiadni). A folyamatos bevétel mellett pedig akár kalkulálhatunk az esetleges értéknövekedéssel is. Ha a számításaink 5% feletti hozamot mutatnak éves szinten, akkor érdemes lehet komolyan elgondolkodni ezen a befektetésen. A döntést viszont minden esetben a konkrét ingatlan és a számunkra rendelkezésre álló források költsége befolyásolja.”

A szempontok átvizsgálására és összegzésére bíztat Sági Péter, független pénzügyi szaktanácsadó is. Újépítésű lakóházak és lakóparkok esetén „vannak gyakran olyan vonzó tényezők is, amelyek végső soron növelhetik a majdani befektetésünk vonzerejét, s egyúttal a hozamát is, ilyen például a wellness részleg, a játszótér, a teremgarázs stb.” Az igazán alapos befektető akár utánanéz az (esetleg még csak körvonalazódó) városfejlesztési irányoknak is, hiszen például az M4 metró megépítése felkapottá tette a Kelenföldi végállomás környékét, ideértve az ehhez közel fekvő zöldövezetet is.

A lakásárak alakulása

Bár a lakásárak az elmúlt évtizedekben sokat változtak, a növekedést csökkenési hullámok követték (az elmúlt 15 évben az évesített lakásár-változás 4,3 százalékos volt), összességében az ingatlanvétel nem bizonyult rossz üzletnek. A válság kirobbanása után ugyan a hitelezési feltételek jelentősen szigorodása miatt egyre kevesebben vágtak bele a vásárlásba. 2014-től „az árak ismét stabil növekedési pályára álltak, miközben a hitelfelvétel egyszerűbbé és olcsóbbá vált, ráadásul a lakásért fizetendő bérleti díj jelentősen megemelkedett.” A lakásárak alakulásában persze országosan, de akár Budapest kerületei között vagy akár azon belül is nagy különbségek vannak. Így az eredmények is eltérőek lehetnek. A Portfolio.hu arra számít a következő években, hogy

Papszt Kriszta pénzügyi tanácsadó és mentor legfrissebb adatok alapján azt mondja, folytatódik az áremelkedés az ingatlanpiacon: az új lakások ára 14 %-kal, a használtaké 33 %-kal, s a telkeké pedig 5 %-kal növekedett tavaly októberhez képest. Ha csak ezeket a számokat nézzük, akkor jó befektetés az ingatlan. Viszont fontosnak tartja kiemelni, hogy az árnövekedés nemcsak azt jelenti, hogy a vásárlóknak többet kell fizetniük egy-egy lakóingatlanért, hanem az áremelkedés miatt a saját vagyon értéke is emelkedett. Azt viszont nem szabad elfelejteni, hogy ez a “hozam” csak akkor realizálódik, ha az ingatlan eladásra kerül, de ha az eladott ingatlan helyett hasonló paraméterekkel rendelkező, hasonló környéken akar valaki másik ingatlant venni, akkor a megvásárolandó ingatlanért is a magasabb árat kell megfizetni.

Gondoskodás és bevétel

Ahogy már az elején kiemeltük, haszonállatunkról (vagy hívhatjuk befektetésnek is) gondoskodni is kell: rövid távú bérbeadás, például Airbnb esetén csaknem napi szinten, hosszú távú bérbeadás, „albérletezés” esetén nyilván ritkábban. Persze a hasznunk egy részéről való lemondásért cserébe már vannak olyan vállalkozások, akik átvállalják az „etetést”.

A bérleti díjak ma kimondottan magasak, legalábbis a 2-3 évekkel ezelőtti árakhoz képest mindenképpen. Nyilván függ elhelyezkedéstől és minőségtől, hogy 1 négyzetmétert 2500 forint környékén lehet kiadni, vagy ez az ár 4000 forint fölé kúszik – bár utóbbi Ditróy szerint új építésű vagy kiemelkedő lokációjú ingatlanok és külföldi diákok esetén jön szóba leginkább.

A cikket a Brand & Content készítette a Biggeorge Property Zrt.  megbízásából, nem az Index szerkesztősége. Arról, hogy mi is az a támogatói tartalom, itt olvashat részletesebben.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!