Mercedesvárosban a szovjet laktanya is megszépült

Néhány év alatt megduplázódott, 10 milliárdra emelkedett Kecskemét iparűzési adója, amiben főszerepet vitt a Mercedes. Nem csak közvetlenül a Mercedesnek köszönhető, de a neki bedolgozó cégeknek és azoknak a szolgáltatóknak, amelyek az új munkahelyek megjelenése – csak a gyár 4700 embert foglalkoztat – és a megnövekedett vásárlóerő révén gyarapodhattak.

Vészmadárként gyorsan hozzá is tehetnénk, hogy ez az is mutatja, mekkora lyukat hagyna a cég, ha egyszer úgy döntene, hogy a világ még olcsóbb helyére telepítené át a gyártást, de azért 800 millió eurós beruházást nem szokás egyik napról a másikra elköltöztetni. Ha már hiány, a kérdés most inkább az, mi lesz a májusban felfüggesztett bővítéssel. 2016-ban jelentették be, hogy indul az egymilliárd eurós beruházás, tavaly az alapkövet is letették, most azonban egyelőre nem látszik, mikor gördülhetnek le a hibrid és elektromos autók a gyártósorról.

Egyelőre azonban senki sem számol azzal, hogy ez ne valósulna meg – bár az autóipar nagy átalakulás előtt áll. A Mercedes-gyárat azonban nagyon könnyen elérhetik a Daimlerben bejelentett leépítések. Ezzel együtt túlzás lenne azt állítani, hogy a nagy autógyárak lelépnének – például a sztrájkokkal elért béremelés miatt –, ezt mutatja a BMW debreceni megjelenése is.

Ahol nem estek az ingatlanárak

Ki emlékszik már rá az elmúlt öt évben rohamosan emelkedő – bár mostanra talán épp szelídülő – lakásárak után, de volt idő, amikor nem is tűnt olyan jó ötletnek ingatlanba fektetni. A válságtól kezdve, 2008-tól 2014-ig átlagosan 25 százalékkal estek az ingatlanárak – nem így Kecskeméten. A Mercedes 2008-ban választotta ki Kecskemétet, az árak itt tartották magukat, majd folyamatosan az országos átlagnál gyorsabban emelkedtek, egészen a budapesti árszint közelébe.

Van olyan városrész, ahol négy év alatt megkétszereződtek az árak. A központban a lakások általában négyzetméterenként 600 ezertől fölfelé vannak a piacon, de 900 ezerért is akad. Egy 55 négyzetéteres belvárosi panelért most 25 milliót kérnek. A szakértők szerint ez azonban már azt mutatja, hogy a kecskeméti ingatlanpiac túlárazott, a valós árat akár 15 százalékkal is meghaladhatja az eladói elvárás, így korrekció várható.

„Muszáj lesz korrigálnia a piacnak, ha nem lesz fizetőképes kereslet. A magas árak már a hitelfelvételnél is gondot jelentenek, hiszen a bank értékbecslője tényleges értéket ad, az efelett kínált árra hiába bólintana rá a vevő, arra már nem biztos, hogy hitelképes lesz.”

A megemelt áron kínált panellakások pedig meghatározhatják az újépítésű ingatlanok helyzetét is: sokan panelotthonukat eladva biztosítják a tőkét az újépítésűekhez, ám ha ezek ára csökken, az lehűti az újépítésűek piacát is.

De az, hogy függönybejáratú, nehezen értelmezhető épületszerűségek is megjelenhetnek a piacon, az tényleg azt jelzi, hogy Kecskeméten még van tartalék a keresletben – legalábbis így érzik az eladók.

"A befektetői céllal vásárlók inkább 2012-2016 között voltak meghatározók. Amikor híre ment, hogy indul a Mercedes-gyár második üteme, az megint lökött az ingatlanárakon, de aztán lassult az áremelkedés, mert a gyár bővítése egyelőre leállt” – mondta a kecskeméti Panoráma Ingatlaniroda munkatársa. Soltész László tapasztalata szerint egy 25 milliós lakás most inkább 21-ért megy végül el. Nagy viszont a kereslet az albérletekre: a belvárosban 50 négyzetéter 100-150 ezerért van havonta a rezsin felül, de távolabb sem megy 80 alá. Annyira nem, hogy az egykor ideiglenes jelleggel negyven éven át Magyarországon állomásozó szovjet hadsereg tiszti lakótelepén havi 140-ért is van másfél szobás lakás, pedig néhány éve a Homokbánya nevű városrész még nem tartozott a legkeresettebbek közé. 

Kecskemét jellegét egyébként is meghatározta, hogy fontos katonai bázis volt.

Csernobil kockázatkerülőknek

A terület rehabilitációja 20 éve indult el, az önkormányzat bérlakásokat is kialakított itt. Néhány éve aztán a Mercedes is beszállt a programba, a lakások egy részében a gyár olyan dolgozói laknak, akik a Mercedestől támogatást is kapnak az albérletre. 

A 30-45 négyzetméteres, felújított lakások 440-530 ezres négyzetméteráron vehetők meg – 30 négyzetméteres exszovjet lakásért 16 milliót kell leperkálni –, de a negyedben megjelentek az újépítésűek is, 500-600 ezerért négyzetméterenként.

Az önkormányzat négymilliárdot költ a negyedre, idén óvoda is nyílt itt, új bekötőút készül, de közben az önkormányzat számításai szerint más beruházók legalább ennyit költenek újabb lakóházak felépítésére. A teljes felújítás még így is messze van, a Téglás utca egyik oldalán még mindig a bozóterdőben bújik meg több nagy épület. A kibelezett házak leginkább Csernobilt idézik – pontosabban Pripjaty városát –, csak nincs hozzá extra sugárzás.

„Valakik bevackoltak oda, füstös ételszag jött onnan. Nagyon várjuk, hogy kezdjenek azzal a résszel is valamit” – mondta egy idős asszony, akinek rövidebb távú vágya is van: jó lenne, ha az ígéreteknek megfelelően elvinnék már végre házak közötti térről a játszóteret, mert elviselhetetlen a gyerekzsivaj, meg az, hogy földszinti lakásának fala gyakran célpontja a labdának, ablaka is tört már be.  „De nagyon szeretünk itt lakni ” – vont mérleget az asszony. 

Az egyetem közelsége is felpörgette az érdeklődést, van, aki 48 négyzetméteres lakást 140 ezerért bérel itt.

Szovjet után német

Homokbányának még egy különlegessége is van: a Daimler itt hozta létre a Mercedes-gyár német dolgozóinak gyerekei számára a német iskolát. A Mercedes-Benz Schule 10 éve működik. Ez teljességgel német iskola, német tantervvel – értelemszerűen nem tartozik a Klikhez –, idegennyelvként tanítják a magyart. A tanári kar többsége német, de van magyar oktató is. Az iskola azonban nyitva áll a magyar diákok előtt is, ugyanúgy tandíjmentesen, mint egy átlagos állami iskola. „Németül sem kell nagyon tudni az iskolát kezdő gyereknek, hamar belerázódnak” – mondta egy szülő. Ez már csak azért is így van, mert „az alsó tagozatos osztályokban a német és magyar nyelvű párhuzamos tanítás minden órán két pedagógus közös munkájával valósul meg, azaz a német tanító mellett mindig egy magyar nyelvű pedagógus is foglalkozik a gyermekekkel” – közölte írásos válaszában a Mercedes-Benz Schule.

Meglepő módon a kecskemétiek sokáig nem haraptak rá az ölükbe hulló lehetőségre. Három éve még hirdetni kellett, hogy jöjjön magyar gyerek is az iskolába, mert volt bőven hely. Most már nagyobb a versengés: a diákok 60 százaléka magyar. Idén 107, jövőre 150 diákkal számolnak. 

„Annak érdekében, hogy igazán hatékony legyen az oktatás, kislétszámú osztályokat indít az iskola.A  felső tagozatban szinte csak német tanárok oktatnak, de az ő munkájukat segíti néhány magyar kolléga is” – közölte az intézmény, amelynek igazgatója, Thobias Bopp 2017-ben nyerte el pályázaton az állást. Előtte egy évig az iskola igazgatóhelyettese volt. 

Mivel az iskola nem csak a német és nem is csak a Mercedes-gyár dolgozóinak gyerekei előtt áll nyitva, nem tartanak attól, hogy a gyár bővítésének elmaradása hatással lenne az iskolára.

Ez egy ilyen hely, valahogy mindig külföldiek vannak itt, akkor szovjetek, most németek”

– viccelődött egy beszélgetőpartnerünk az egykori tiszti lakások környékén.

Daimler lakópark  

De van olyan hely is, ahol a németek előtt nem szovjetek voltak, hanem pusztaság. Alsószéktó városrészen a Túzok utca környékén néhány éve legfeljebb hétvégi kiskertek voltak, de 2016-ra itt épült fel a cég közép- és felső szintű vezetőinek otthona. Előtte pontos követelményeknek megfelelő – például medencével felszerelt – házakat bérelt a cég, esetenként háromezer euróért.

Bár a lakópark a Mercedes-gyár magasabb beosztású alkalmazottainak bérleményeiként épült, mostanra már megjelent innen néhány ház az ingatlanpiacon. Ez nem arra utal, hogy a Daimler újabb cégvezetők érkezésével számol, noha a gyár bővítésének esetén ez volna kézenfekvő.

A lakónegyed ugyan nem a Mercedes-gyár szomszédságában van, de az a város megkerülésével, az autópályán keresztül is elérhető. Ez fontos szempont, ugyanis az autóforgalom észrevehetően megnőtt Kecskeméten és az elővárosokból bejövő utakon, Helvéciából, de különösen Ballószögből és Kadafalváról.

A Mercedesnél egy-másfél évvel ezelőttig nagy eséllyel munkát kaptak a jelentkezők - szép lassan a kezdeti követelményekből is engedett a cég, például a német nyelvtudást illetően. Most azonban már elbocsátások is voltak és nem dübörög az új munkaerő felvétele a Mercedesszel együttműködő cégeknél sem. Messzemenő következtetéseket korai lenne ebből levonni, de most mindenképp több jel utal arra, hogy a következő évek Kecskeméten a Mercedes körül visszafogottabbak lesznek, mint négy éve.

A város 2019-ben eddigi legnagyobb költségvetésével, 55,2 milliárd forinttal számolhatott. A város működési hiány nélkül, csak fejlesztésre felvett hitellel tervezett.  Az önkormányzati többségét és a polgármesteri széket az októberi választásokon is megőrző Fidesz programja folytatását ígérte, óvodaépítés, iskolai fűtés-korszerűsítés, szociális lakások, közlekedési infrastruktúra fejlesztése, bár pont az utóbbi területen az ellenzék az MSZP-s önkormányzati képviselői szerint kevés dolog történt. Tavaly az MSZP frakcióvezetője, Király József azt mondta, hogy a város egésze nem úgy fejlődött, mint a Mercedes révén a déli városrész, és aránytalanul nagy közlekedési teher nehezedett a városra.

Ezt fokozzák az elővárosi építkezések is, hiszen onnan családok százai mennek be naponta a városba már most. Kadafalván egy év alatt látványosan nőttek ki a házak a földből. Egy könnyűszerkezetes ház négyzetméterenként 250, egy téglaház, 280 ezertől már elvihető. Egyelőre ez a lendület kitart, az ingatlanirodák szerint a vásárlók nagy része még mindig a Mercedeshez vagy alvállalkozóihoz kötődik.

Egyelőre csak előnye van

Bár hatása a városra óriási, így kézenfekvő lenne városszociológiai, gazdasági szempontból is kutatni, az MTA Kecskeméten is működő Regionális Kutatások Intézete (RKI) egyelőre nem kapott lehetőséget arra, hogy ezt a területet elemezze. Tervben volt ugyan, de abban, hogy ez nem valósult meg, talán közrejátszik az MTA és az állam – lényegében mostanra eldőlt – szkanderezése is a kutatói hálózatért.

Így is készültek azonban felmérések, amelyek vizsgálták a Mercedes okozta hatásokat. Elsősorban nem az autógyárat, hanem a vállalkozói ökoszisztémát vizsgáltuk, azokat a kihívásokat, amelyek a hazai iparvállalkozókat érintik – mondta Lux Gábor. Az RKI pécsi tudományos munkatársa szerint érdemes összevetni a Győrben működő Audi és a kecskeméti Mercedes gyárainak hatását.

A vállalati és kamarai interjúk alapján Lux úgy találta, hogy Kecskeméten egyelőre csak pozitív kisugárzó hatása van az autógyárnak. Győrben már nem ennyire egyértelmű a kép: ott már megkezdődött a munkaerőpiac lefölözése, azaz a képzettebb munkaerőt elszívja az Audi a kisebb cégek kárára.

Ezzel az óriáscég „kifogja a szelet a hazai cégek vitorlájából. Egy szint felett a külföldi tőke nem csak hoz, hanem visz, mert nem nőnek fel mellette azok az alternatívák, amelyek még értékesebbek lennének” – de Lux szerint Kecskeméten még nincs ilyen vízfej a vállalkozói ökoszisztémában.

Néha rossz, ha van, de rosszabb, ha nincs

„A multinacionális cég megjelenéséből származó hatások jók, ezek évtizedes távlatban is jelentősek” – mondta a kutató, aki szerint Kecskeméten eleve egy alulról építkező, erős hazai vállalkozói réteg létezett, jó alapot adva a Mercedesnek is – bár ez nem jelenti, hogy a beszállítói láncba elsősorban magyar cégek szálltak volna be sikeresen, de azért van a láncolatnak hazai komponense. Kétségtelen, komoly hazai beszállító nincsen, inkább közvetett hasznot hoz a gyár – lásd ingatlanboom –, pezsgőbb üzleti környezetet, általánosan megnőtt kereslet. „A közszféra is hozzátette a saját beruházásait, ami jót tett a térségnek. Egymás mellett élő de egymásra ható világokról beszélhetnünk” – jellemezte a helyzetet Lux, aki szintén nem tartja reálisnak, hogy a Mercedes vagy a többi autógyártó elmenne Magyarországról.

Fontos kérdés azonban, hogy ezek a nemzetközi mértékkel apró, de itthon 50-200 munkavállalóval közepes cégek, amelyek nagy része még a 90-es években indult, képesek lesznek-e vezetői szinten a generációváltásra. Ha nem így lesz, akkor ezeknek a cégeknek a munkavállalóit a multi fogja elszívni – márpedig, véli Lux, a vállalkozói kultúra megőrzése és továbbvitele fontos lenne. Ez azonban nem csak Kecskemétre, de általánosságban is igaz.

Jó ellenpélda Pécs: miközben Kecskeméten a Mercedes megjelenése növekedési spirált jelentett, „a dagály minden hajót felemel”, a Dél-Dunántúl legnagyobb városának gazdasága évtizedek óta hanyatlik. Nincs fizetőképes kereslet, így nincs szolgáltatás, ami tovább csökkenti a fizetőképes keresletet. Pécset a későn jövő autópálya sem menti meg a közeljövőben, az itt lévő közepes cégek továbbra is nehezebb terepen fognak működni. Ha valaki jogos kifogásait sorolja a multikkal szemben, annak azért érdemes végiggondolnia, mit jelent, ha ezek a cégek elkerülnek egy térséget.

(Borítókép: Huszti István / Index)