Így válasszon lakáshitelt!

Aki lakásvásárláson gondolkodik, annak érdemes most rámozdulni, hiszen évekig erre vártunk – hívta fel a figyelmet Gergely Péter a bankráció.hu banki termékösszehasonlító portál hitelszakértője.

Halott piac

Takaréklángon égett az elmúlt 4-5 évben a lakáspiac: egyes felmérések szerint több százezer vásárlást halasztottak el a kedvezőtlen árak, s a pangó hitelezés miatt. Az idén azonban úgy tűnik minden feltétel adott a változáshoz: a banki kínálat egyértelműen mutatja, hogy szándék lenne a hitelezésre, s ennek költségei is egyre közelebb kerültek ahhoz, amit már az érdeklődők is vállalhatónak tartanak.

A jegybanki alapkamat erőteljesen csökkent (az elmúlt 8 hónapban összesen 2 százalékponttal, 7-ről 5 százalékra esett az irányadó ráta), a tavaly bevezetett új támogatott lakáshitel pedig egyre több bank kínálatában jelenik meg. Az új szocpol is elstartolt tavaly, de mint a támogatott hiteleknél is, itt szintén kell egy kis tuningolás, mielőtt valóban vonzó lenne.

Mindennek eredményeként ismét számos ajánlatot lehet 10 százalék alatti kamat, illetve THM mellett találni. Tavasszal a bankok is mindig napfényesebbnek látják a világot, szeretnének hitelezni és egymés fölé-alá licitálnak (kondíciókban, reklámoban, kedvezményekben), hogy őket válasszuk.

Hatalmas a kínálat – óriási eltérések

Nincs ugyanakkor könnyű dolga azoknak, akik ebbe a fába vágják a fejszéjüket: jelenleg több mint 20 bank kínálatában 200-nál is több hitelféle található. S óriási tévedés azt gondolni, hogy ezek között nincs érdemi eltérés - alaposan át kell nézni a feltételeket, itt ugyanis 1 százalék kamatkülönbség is milliós nagyságrendű költségnövekedést jelenthet a lejáratig.

Nyolc millió forint hitelnél (20 éves futamidőnél) például a legjobb ajánlat választója 6 millió forinttal fizet vissza kevesebbet, mint az, aki a legkedvezőtlenebb módozatot kínáló bankkal szerződött. Ennyiből bőven kijön az új lakás berendezése, ügyvédi költség, illeték is.

Hogyan válasszunk hitelt?

Bármelyik típusú termékre is esik a választás, érdemes az interneten előzetesen tájékozódnunk. Ezt indokolja egyrészt az, hogy szinte minden banknál vannak ilyen termékek, másrészt olyan sok tényező befolyásolja a hitel tényleges költségeit, amelyek összevetése hitel-összehasonlító nélkül nem könnyű.

Fura, hogy a bankok sokszor csak a THM-et, meg a kezdeti díjak akcióit reklámozza, pedig a kamatperiódus is nagyon fontos és a THM sem olyan egyszerű, mint régen volt. Ha a kezdeti költségeken kívül mást nem is néznénk, legalább a következőket godoljuk át alaposan.

Érdemes a THM alapján választani?

A bankok és a termékek kreativitásának köszönhetően egyre összetettebbek a termékek, így a THM egymaga már nem igazán alkalmas az összehasonlításra. Sokan nem tudják, hogy a THM mindig 5 milliós hitelösszegre és 20 éves futamidőre számolódik – ha kicsit is eltér a hitelünk ettől, akkor más lesz a THM-e is, mint a reklámban közölt.

Erre jöhet még a különböző ügyfélminősíési kamatfelár, amit a K&H Bank vagy az OTP alkalmaz illetve az MKB az új Megújulás hitelénél. Előbbi két banknál ügyfélkategóriák vannak (K&H-nál K1-től K6-ig, a legjobb a K1 2,6-2,8 százalék felárral, a legrosszabb a K6 4,3-4,5 százalék kamatfelárral) az OTP-nél A1-A6 kategóriák, amelyek valamelyikébe bekerülünk.

A probléma, hogy előre nem tudhatjuk, melyiken tudnak minket hitelezni, pedig ez alapján lehet a piacon az egyik legjobb hitelünk is, vagy akár közepmezőnyös árazású is. Az MKB-nál még nehezebb a tájékozódás, ott pl. a Megújulás hitelnél (normál kondíciók, 10 éves futamidő felett) 3,75 és 8 százalék lehet a kamatfelár. Ezekkel nem számol a THM, pontosabban a nagy átlaggal számol, ami kb. a nagy többség számára elérhető.

Igen ám, de nem mindegy, hogy ügyfélminősítés miatt nagy átlaggal számolunk, de adott banknál akár sokkal jobbat is kaphatunk, vagy pl. fix kamatfelára van a hitelnek, mint pl. az UniCreditnél vagy Budapest Banknál, és jobbat nem is kaphatunk, csak ha külön kijárjuk, vagy prémium ügyfelek vagyunk.

Ami még jobban megbonyolítja a tájékozódást és az összehasonlítást az a sok akció lehet, különösen, amik jövedelemutalásért vagy más banki termékek használatáért cserébe adnak akár a teljes futamidőre kedvezményt. Ha kamattámogatott hitelben gondolkodunk, ott is hasonló kedvezményrendszerekre számítsunk, de ha szocpolt, lakástakarékpénztárt is igényelnénk, vagy a kamattámogatott hitel mellé piaci hitelt is felvennénk,  akkor olyan bankba érdemes menni, ahol mindent egyben el tudunk intézni, mint például az FHB vagy az OTP - mondja Gergely Péter.

A hitel kamatperiódusa

A lehetőségek és adottságok felmérése mellett érdemes végiggondolni a hitellel kapcsolatos elvárásokat is. A banki kínálatban számos olyan termék található, amely hosszabb időszakra biztosít állandó feltételeket: ezek a viszonylag hosszú, 3-5 éves kamatperiódussal folyósított kölcsönök (de van olyan pénzintézet, például az UniCredit, amely kínálatában 10 éves kamatperiódusú módozat is található).

Azok, akik ilyen (hosszabb kamatperiódusú) hitelt igényelnek nyugodtak lehetnek, hogy bármi is történik a pénzpiacokon az a kölcsön költségeit az adott időszakban nem érinti majd. S vannak persze olyanok is, amelyek rugalmasan követik a változásokat.

Ez utóbbi azoknak ajánlható, akik arra számítanak például, hogy még a jelenleginél is kedvezőbbé válnak a feltételek, s persze jövedelmi viszonyaik alapján megengedhetik maguknak, hogy számoljanak az esetlegesen kedvezőtlen változásokkal is. Ezek a rövidebb - akár 3-6 hónapos – kamatperiódussal folyósított, referenciahozamhoz (jellemzően az azonos időszakra vonatkozó Budapesti Bankközi Kamathoz, azaz a BUBOR-hoz) kötött kamatozású változatok.

Általában a hosszabb kamatperiódusú hitelek kicsit drágábbak, de a biztonság sokkal többet érhet, mint pl. 0,5 százalék kamatkülönbség. Ha már csak ezt jól megnézzük hitelválasztásnál, akkor abba a 10 százalékba kerülünk, akik tudatosan választanak hitelt.