Mi veszett el a lakástakarékkal, és mi lesz most? Kérdések és válaszok az ltp-ről

 Miért siránkoznak ennyien, tényleg ennyire jó befektetés volt? 

Röviden: igen, legalábbis azoknak mindenképp, akiknek nem volt egyben sok pénze és 4-5 évre kerestek kockázatmentes, jó megtérülést. A lakás-takarékpénztár az egyik legnépszerűbb megtakarítási forma volt Magyarországon, a Bankráció szerint a magyar lakosság közel 13 százalékának már van ilyen szerződése. Érthető, hogy így alakult, hiszen ilyen kedvező konstrukcióval nincs nagyon más befektetés a magyar piacon, pláne az utóbbi évek nyomott kamatkörnyezetében tűnt kecsegetőnek.

Ehhez a megtakarítási formához nem kell, hogy az embernek milliói legyenek már a bankban, havonta kis összegeket (maximum 20 ezer forintot) kell befizetni. A négyéves futamidejű lakás-takarékszerződéseknek 10,28-12,54 százalék közötti a hozama.

Ez kiemelkedően magas támogatás, Európa más országaiban 8-18 százalékot dob az állam a hasonló konstrukciókban. Éppen ezért hozzáértők szerint már évek óta számítani lehetett arra, hogy a kormány csökkenteni fogja az állami támogatás mértékét, szó volt például arról, hogy lejjebb szállítják a támogatási arányt és feljebb viszik a havonta befizethető összeg maximumát, hogy a teljes megtakarítás nagyobb részét fizesse az ügyfél. Ehelyett végül egyik napról a másikra megszüntették az állami szerepvállalást, amire azért nem számított senki.

De a bankoknak érte csak meg igazán, nem igaz? Úgy hallottam, rommá keresték magukat az adófizetők pénzén.

A lakástakarékokat kivégző módosító beterjesztője, a fideszes Bánki Erik azt írta a javaslat indokolásában, hogy az ezzel foglalkozó pénzintézetek "extraprofitra" tettek szert az ltp-konstrukció segítségével. Bánki 60 milliárd forintra becsülte a bankok által 2010 óta az ltp-kből bezsebelt hasznot, ami a céginformációs rendszerekben elérhető eredménykimutatások adatai szerint nem áll messze a valóságtól:

(Kettejük közül a Fundamenta lett mostanra a nagyobb hal ezen a piacon, több mint 58 milliárdos eredménnyel a vonatkozó időszakban.) Az említett 90 milliárd forint adózás előtti eredmény, tehát még lejön belőle a nyereségadó, vagyis ebből nagyjából 10-15 milliárd forint közötti összeg vándorolhatott vissza az államkasszába. 

Az ltp tehát láthatóan jó üzlet volt a bankoknak is, ez nem vitás, kérdés, hogy

miből jött össze a bankoknak ez a profit, és mennyire jogosan rágott be az állam a konstrukcióra?

Az lakás-takarékpénztáras cégek nyeresége alapvetően az összegyűjtött pénz kihitelezésével (vagy állampapírban tartásával) keresett pénz mínusz a kifizetett betéti kamatok és az értékesítőknek kifizetett jutalék és más költségek.

Ez egy hosszú távú üzletág: minden ltp eleinte masszívan veszteséges és a tulajdonosoknak tőkeemelésekkel kellett tőkét betenni, de amíg a Fundamenta és az OTP már évek óta elérték a nyereségességet, az Erste és az Aegon még felhalmozási szakaszban vannak. Ez azt jelenti, hogy a betétekre már kamatot és az értékesítőknek jutalékot fizetnek, de még nincs hitelezés és nincs megfelelő üzemméret.

A korrekt matek egy hosszabb futamidőt néz, az elejétől a kifutásig, mert akik ma nagyon nyereségesek, azoknak is sokáig kellett sok pénzt beletolni. A legfontosabb költség a tanácsadók jutaléka, mert az ltp-knél szükséges a személyes eladás, át kell beszélni, hogy mi a lakáscél, mi a felhalmozási, megtakarítási időhorizont, a termék ugyanis egyszerre sztenderd, de egyszerre testre szabott is, a személyes eladás pedig nem olcsó.

de természetesen az igaz, hogy mivel az ügyfél látta a magas állami támogatást, könnyebb szívvel fizette meg az adott esetben magasabb szerződéskötési vagy az éves díjakat. Ezek pedig már a bank nyereségét növelték.

Amúgy a modell arról szól, hogy az ltp viszonylag olcsó forrásköltséggel gyűjt pénzt, mert a betétekre alacsony kamatot fizet, de cserébe a futamidő lejártával az összegyűjtött pénzzel együtt felvehető hitelek kamata is alacsony. A konstrukció önfinanszírozó, kevés pénzt kapsz, de jogosult leszel olcsó hitelt kapni. Amilyen kamatmarzs ebből kijön, az nagyjából ugyanaz a százalék, mint az MNB által támogatott fogyasztóbarát jelzáloghitelezés marzsa.

Ha az államot mindennek ellenére a bankok által realizált profit nagysága zavarta, akkor akár olyan új szabályozással is próbálkozhattak volna, ami valamiképpen az ügyfelektől beszedhető díjra vonatkozna (ehhez hasonló megoldás nem lenne idegen a Fidesztől), ám nem ezt tették, hanem egyből beszántották az egészet. 

Mennyiben váltja ki az ltp-t a csok? 

A kormány most azt szeretné, ha az ltp-zés helyett másfajta lakáselőtakarékosságban illetve lakástámogatásban gondolkodnának az emberek. A törvénymódosító indoklásában külön kiemelték a gyermekes családok lakáshoz jutását segítő csokot, mint amit bővíteni szeretnének a lakástakarék helyett. A csokra eddig is rengeteg pénzt áldozott az állam. Az idei évre 100,9 milliárd forint volt betervezve erre a célra, de ha az eddig az ltp-kre szánt évi több tízmilliárd forintot (Bánki Erik azt írta, idén 70 milliárdot vitt el) is a csok alá rendelik, az jelentősen megnöveli majd a keretösszeget. Kérdés, hogy lenne-e annyi jelentkező, aki ezt felszívná, vagy az összegek megnövelésén gondolkodik a kormány.

Probléma azonban a csok vs. lakástakarék szembeállításával és a csok favorizálásával, hogy a két konstrukció teljesen más élethelyzetekre ad választ. A csok semmilyen megoldást nem kínál olyanoknak, akik

• nem vállalnak gyereket
• van gyerekük, de már felnőtt
• van gyerekük, de nem házasok vagy élettársak
• egyedülállók
• meglévő hitelükbe szeretnének állami segítséggel "betörleszteni"
• csak felújítanának
• nincs meg az önrészük a lakáshitelhez (ezt ugyanis nem minden banknál váltja ki a csok).

A pontok közül külön érdemes kiemelni a felújítást, ugyanis nagyon sokan - az OTP adatai szerint az ügyfelek 74 százaléka - erre használták az lakástakarékban megtakarított pénzt, amire nagy szükség is volt, mert a magyarországi lakásállomány kifejezetten korszerűtlen, legalább 200 ezer lakást kellene felújítani jelen állapotok szerint. 

Ráadásul a csok is akkor a legnagyobb biznisz, ha egy családnak legalább 3 gyermeke van és új lakást vesz vagy épít, ilyenkor jár ugyanis a 10+10 millió forint. De például ha valakinek mondjuk csak 2 gyermeke van (nem is szeretne többet vállalni) és használt ingatlant venne, akkor összesen 1,43 millió forint támogatást kap, ehhez pedig bizony elég jól jönne kiegészítésképpen egy-két lakástakarék. A kormány tehát hiába szeretné a csok felé terelni az embereket a lakáskasszák felől, jelentős számú ember létezik - még a családosok között is -, akiknek nem alternatíva csokot felvenni ltp-s gyűjtés helyett.

Na és a nok? 

A Nemzeti Otthonteremtési Közösségek nevű rendszer Rogán Antal ötlete nyomán indult alig több mint egy éve, és úgy tudjuk, nem túl népszerű megtakarítási konstrukcióról van szó. Összesen egy közösség, a Central indult el az eddig pár száz fővel, bár a csoport azt állítja, hamarosan új közösséget indítanak.

A nokról is elmondható, hogy nem fedi le tökéletesen azt az igényt, ami az ltp-t életre hívta. A konstrukció alapvetően a jómódú embereknek érheti meg inkább, mert a lakáslottós működési modellel nem kiszámítható, mikor jutunk lakáshoz. Aki nem szorul rá, hogy ezt be tudja biztosítani, annak megérheti, hiszen bármikor jól jön majd a jövőben egy befektetésként hasznosítható lakás, de ez a megoldás borítékolhatóan nem igazán lesz a lakástakarékok célközönségének új kedvence. Az MNB is készített egy jó összefoglaló táblázatot a két termék különbségéről.

Meggondolhatja magát az állam, és dönthet úgy, hogy mégsem fizet a meglévő szerződésekre? Járhatnak úgy az ügyfelek, mint a magánnyugdíj-pénztárak államosításakor?

Sokan pánikolva vetették fel az ltp-k beszántása körüli kavarodásban, hogy mi van, ha a kormány egyszer csak úgy dönt: nem csak megszünteti a konstrukciót a jövőre nézve, hanem azoknak sem fizeti ki a támogatást, akiknek érvényes szerződésük van a múltból. Vadabb konteósok azt is felvetették, mi, van ha az egészre rátenné a mancsát az állam, mint a magánnyugdíjak esetében.

Az ilyen félelmek esetleg fellépő betétesi pánik lehetőségét egyéb kérdések mellett az ellenzéki képviselők is pedzegették a parlamentben kedden, ám fontos tudni, hogy az államnak ilyesmire törvényi lehetősége nincs és nem is lehet, amennyiben a jogállamot (vagy akár csak annak látszatát) fenn kívánják tartani.

Az ügyfeleknek érvényes szerződése van, amelyben az állam is kötelezettséget vállal a maga támogatási részének megfizetésére, ezt törvényes keretek között nem lehet semmiféle intézkedéssel utólag felülírni. A magánnyugdíjak államosítása pedig annyiban más eset, hogy ott az állami nyugdíjrendszer kiegészítéséül szolgáló nyugdíjcélú megtakarításokat vonták el és tették be az állami nyugdíjalapba, nem pedig valakinek a magán (teljesen más célú) megtakarítását vették ki a bankból. Rettegésre tehát valószínűleg semmi ok, a már meglévő érvényes szerződések a rögzített feltételekkel fognak leketyegni a futamidő végéig. Hosszabbítani viszont már nem lehet majd őket a hatályba lépést követően.

Mi lesz így a társasházak felújításával? 

Külön érdekes kérdés, mi lesz most a társasházakkal, amelyek szintén előszeretettel gyűjtöttek felújítási pénzt ltp-kbe, hogy ki tudják használni az állami támogatást. Megkérdeztük a Magyar Társasházkezelők Országos Szakmai Szövetségét, hány társasházat érinthet a mostani intézkedés, az szervezet elnöke, Kaplonyi György azt írta, nincs közvetlen adatuk, de becslésük szerint a társasházak 80-90 százaléka rendelkezik ltp-szerződéssel. Az MTOSzSz kezelésében lévő társasházaknál (közel 280 ház) kb. 95 százalékos az érintettség. 

Őket nyilván mind érzékenyen érintheti az állami támogatás elvonása. Mi azt tapasztaltuk, hogy a szakma fontosabb vezetői között sincsen abban egyetértés, hogy  a módosítás körüli nagy kapkodásban nem történt-e egyfajta törvénykezési malőr:

Más iparági forrásaink szerint azonban ez nem így van, többen úgy értelmezték, már a mostani szövegezés is vonatkozik a társasházakra, csak kicsit bonyolult a hivatkozások rendszere. Tényleg nagyon úgy tűnik, hogy a jogalkotói szándék az volt, hogy minden jövőbeli állami támogatás szűnjön meg. A parlamenti vitában legalábbis senki nem mondta, hogy kedves társasházak, nyugalom, veletek nincs változás.

A lényegen valószínűleg nem változtat, hogy jogilag teljesen rendben van-e az aktuálisan megszavazott szöveg; ha a jogalkotói szándék a társasházaktól is el akarja venni a lehetőséget - márpedig az indoklás alapján nehezen elképzelhető, hogy ne akarná -, akkor egy később módosítóval még javíthatnak a szövegen. Tehát a legjobb, ha a társasházak sem reménykednek abban, hogy megússzák, és újragondolják takarékoskodási stratégiájukat. 

Akkor most végleg vége a lakástakarék-pénztáraknak?

Érdekes kérdés, mivel az ltp-kre egy teljes banki iparág épült sok szereplővel, amit most egyik napról a másikra halálosnak tűnő csapással sújtottak. Az egész konstrukció lényege a nagyon kedvező állami támogatás volt, egyelőre nem világos, van-e bármiféle jövője az ltp-nek enélkül.

Iparági forrásaink azt mondták sok munka lesz még a meglevő szerződésekkel, mert bár a megkötésnél alig van feladat, a lejáratnál sok van. Most még mindenki az értékesítési hajrával foglalkozik, utána majd le kell ülni és megnézni, hogy ez az értékesítési modell, ez a termék működhet-e támogatás nélkül - erre még senkinek sincs válasza. A működését teljes egészében az ltp-kre építő Fundamenta mindenesetre kedden bizakodóan jelezte, hogy állami segítség híján is maradnak a lakástakarékok.

Borítókép: Bődey János / Index