Drámai kép az ingatlanpiacon, észszerű gondolkodás ereszthet gyökeret

2015 óta pozitív folyamatok zajlottak le az ingatlanpiacon. Elég, ha csak a lakásáfa öt százalékra való csökkentésére, az illetékkedvezményre vagy a kormány családokat támogató intézkedéseire – mint például a babaváró hitel, a csok vagy a jelen állás szerint az év végével kifutó otthonteremtési támogatás – gondolunk. A támogatott konstrukciók mellett pedig a piaci hitelek területén is alacsony volt a kamatkörnyezet. Ezek mind olyan lépések, amelyek pörgették az ingatlanpiacot, ezzel párhuzamosan pedig az építőipart – összegezte az elmúlt éveket az Indexnek Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa.

Többéves pozitív trend fordult meg

2020 nem mondható kedvező évnek az ingatlanpiacon a koronavírus-járvány miatt. A korlátozások feloldásával a lakosság kiszabadult, sokan a lakhatási körülmények javításába kezdtek. Épphogy megjelentek a stabilizálódás első jelei a szektorban, amelynek az orosz–ukrán háború kitörésével nem várt hatásokkal kellett szembesülnie. Ennek eredményeként (magas kamatok, energiaválság) óriási egzisztenciális bizonytalanság ütötte fel a fejét keresleti oldalon, ami a kínálati piacon is lecsapódott.

Egy többéves pozitív periódus ért véget idén. Fél éve folyamatosan romlik a helyzet az ingatlanpiacon. A vevők bizonytalanok, amennyire csak lehet, kivárnak a vásárlással. Amennyiben valaki vételi szándékkal lép a piacra, hamar rájön, hogy nem jut hitelhez, vagy ha mégis, akkor igencsak magas kamattal, ami megint csak elriasztja. Ráadásul senki nem látja a kamatemelések és az energiakrízis végét, a középtávú kilátások tehát nem túl rózsásak

– mondta a szakértő.

Számokban is kifejezhető a csökkenő bizalom

Még drámaibb képet fest a piacról, ha a tranzakciószámokra vetünk egy pillantást. Balla Ákos jelezte: 40-50 százalékkal csökkent az értékesített lakások száma az utóbbi hónapokban, a kereslet pedig még ennél is nagyobb mértékben esett vissza. „Az látszik tehát, hogy sokkal kevesebb vevőből történik kevesebb tranzakció, tehát a piacra lépő vevők kevesebbet vagy egyáltalán nem csak nézelődnek, hanem céltudatosabbak és komolyabbak a szándékaik” – mondta. Nehezíti továbbá a helyzetet, hogy kevés minőségi ingatlan érhető el a piacon.

Torzítja a hazai ingatlanpiacot, hogy a legtöbb vevőnek el kell adnia meglévő lakását ahhoz, hogy újat tudjon vásárolni. „Hiába van meg valakiben a vásárlói szándék, mivel szűkösek a lehetőségek és bizonytalan piac, inkább úgy dönt, hogy elhalasztja a vételt, és marad jelenlegi otthonában” – tette hozzá az ingatlanos. És mivel ezek az ingatlanok sem kerülnek ezáltal a piacra, szűkül a kínálat.

Drágulás, piacvesztés, drágulás

A tranzakciók számával ellentétesen alakultak az ingatlanárak. Az új lakások esetében legalább 20-30 százalékos drágulás ment végbe éves szinten. Ez főként a kivitelezési, illetve a finanszírozási oldalon is megjelenő költségnövekedésnek tudható be – mutatott rá Balla Ákos. „A jelenleg tapasztalható árszintről nem is kerül lejjebb a léc, sőt inkább magasabbra helyezhetik. A beruházók inkább kevesebb lakást húznak fel, ami értelemszerűen kevesebb tranzakciószámot von maga után.”

A szakértő szerint verseny bontakozhat ki a fejlesztők között, amely az extraszolgáltatások képében jelenhet meg. Például úgy, hogy légkondicionáló vagy épp konyhabútor is jár az új lakáshoz.

A használt lakások piacán még vastagabb lesz a választóvonal az energiapazarló és energiahatékony ingatlanok között. Utóbbiak tekintetében ez azt eredményezi, hogy – ha kismértékben is, de – megmozdul a piac, míg az energiafelhasználás szempontjából nem hatékony ingatlanok iránti kereslet jelentősen megcsappanhat, és csak jelentős, akár 20 százalékos árkedvezménnyel fognak gazdára találni.

Ami pedig az albérletek illeti, idén átlagosan 10 százalékos drágulás ment végbe, jövőre pedig további 10 százalék rakódhat rá a bérleti díjakra.

Marad az albérlet vagy a mamahotel

Továbbra is nehéz helyzetben lesznek azok, akik egyáltalán nem rendelkeznek saját tulajdonú ingatlannal, és albérletben vagy még a szülőkkel élnek. „Sőt a mai bizonytalan gazdasági környezetben a munkahelyek sincsenek biztonságban, ha valaki elveszíti a munkáját, ezáltal a keresetét, az az albérletpiacról is kiszorul, és visszakényszerül a mamahotelbe – mutatott rá Balla Ákos. – Eddig az a tendencia volt megfigyelhető, hogy a fiatal felnőttek az előző generációkhoz képest tovább maradtak a szülői házban, ám a mostani helyzetben egy lehetséges, számos esetben kényszerű alternatívaként jelenik meg számukra a mamahotel” – tette hozzá.

Az albérletpiacra visszakanyarodva megjegyezte: a kevesebb vásárlás, még ha kényszerből is, de a bérelt ingatlanok malmára hajtja a vizet, ami felfelé nyomja a bérleti díjakat. Ez már idén is bekövetkezett, jövőre pedig további növekedés várható. Ez pedig odáig hathat, hogy

Szűkös a keret korszerűsítésre

Míg korábban extrának számított egy energetikai szempontból korszerű ingatlan, a mostani rezsiszámlák korában gyakorlatilag elengedhetetlen feltétel. Mindez azonban költséges beruházás, a lakosság nagy része nem azért lakik energiapazarló ingatlanban, mert így döntött, hanem mert a családi kassza nem teszi lehetővé a korszerűsítést – mutatott rá Balla Ákos.

Nagyon sokan azért laknak fűtésileg korszerűtlen lakásban, mert azt engedhették meg maguknak, és kényszerűségből beleragadnak ebbe a helyzetbe. Megoldást az jelenthet, ha egy alacsonyabb rezsiköltséggel járó kisebb ingatlanba költöznének, ez azonban sokak számára visszalépést jelent. Az ebben a helyzetben lévők ráadásul kevés eséllyel kapnak hitelt.

Márpedig hosszabb távon elengedhetetlen a korszerűsítés, mert a magas rezsiszámlákat ily módon lehet csökkenteni. A beruházások pedig az építőipart is pörgetik, ami jól is jön a szegmensnek, tekintve hogy az állami, valamint a magánberuházások is jelentős mértékben csökkentek.

Az energetikai korszerűsítéseket, illetve egy energiahatékony ingatlanra való váltást azonban csak a társadalom szűk rétege engedheti meg magának. Ők várhatóan nagy százalékban végeznek majd ilyen téren beruházásokat, mivel megvan ez ehhez szükséges tőkéjük, valamint hitelképesek.

Érzékeny veszteség a hiteles vevők visszaszorulása

Azonban – ahogy csak egy szűk réteg engedheti meg magának a hitelfelvételt – az emelkedő kamatok, illetve a szigorodó feltételek a társadalom egy jelentős részét vágják el a hitelpiactól. Ez pedig érzékeny veszteség az ingatlanpiac számára, hiszen bizonyos lokációkban akár 50 százalékot is kitett a hitelből ingatlant vásárlók aránya – jegyezte meg Balla Ákos, hozzátéve: nemcsak a lakossági, de a beruházói oldalt is érzékenyen érinti a hitelpiac zsugorodása.

„Egy olyan kedvezőtlen piaci helyzet kellős közepén vagyunk, amikor egyszerre tűnik el nagyon sok hitelből, valamint szintén nagyon sok befektetési céllal vásárló, így nem sok mindenki marad a piacon” – mondta.

Az átlagember átlagvásárlása a jövő év slágere

Ezzel együtt nem várható, hogy teljes mértékben eltűnnek a befektetési szándékkal ingatlant vásárlók, ugyanakkor a jövő évben inkább azok kerülhetnek előtérbe, akik lakhatás céljából jelennek meg a vevői oldalon.

Az átlagemberek átlagvásárlása kerül előtérbe 2023-ban, mindez úgy, hogy tudatosabban mérik fel a családok az anyagi helyzetüket, valamint még inkább előtérbe kerülnek a fenntarthatósági szempontok. Összességében tehát egy racionálisabb gondolkodás ereszthet gyökeret az ingatlanpiacon, szemben azzal a megközelítéssel, hogy hitelből vásároljunk nagyobb otthont.

Sötét idők köszöntenek az irodapiacra

Megvizsgáltuk, mi a helyzet a irodapiacon, illetve a kereskedelmi és az ipari ingatlanok piacán. Balla Ákos rámutatott, hogy az irodapiacra két oldalról is nyomás nehezedik, hiszen a koronavírus-járvány hatására begyűrűző home-office-hullám annyira elnyerte az emberek tetszését, hogy sokan nem szívesen mentek vissza az irodába. Emellett pedig az energiaárak robbanása miatt átlagosan háromszorosára emelkedtek az üzemeltetési költségek. „Mindezek tükrében a cégek egyre inkább mérlegelni fogják, hogy megéri-e irodát fenntartani. Hiszen a fenntartási költségek emelkednek, a munkavállalók azonban otthonról dolgoznak. Ezek olyan negatív hatások, amiket figyelembe véve nem számíthat jó időszakra az irodapiac, holott számos iroda keresi bérlőjét, ráadásul épülnek az újak” – mondta a szakértő.

Hasonló cipőben járnak ipari, kereskedelmi ingatlanok. A lakosság vásárlásra fordítható büdzséje apad, vagyis kevesebb terméket vesznek, illetve szolgáltatást vesznek igénybe, miközben a kereskedő vagy vendéglátóegység költségei növekednek. Mindez csődöket, bezárásokat eredményezhet bérlői oldalon.

Az ipari-logisztikai szektort érdemes kettébontani. A logisztikai területen – bár szintén emelkednek a rezsiárak – pörög az ingatlanpiac, az ipari szegmensen belül azonban előfordulhatnak olyan tevékenységi ágak, amelyek nem fogják bírni a megemelkedett energiaárakat, és kénytelenek bezárni. Ez pedig az ingatlanpiacra is kifejti hatását, hiszen üresen álló épületeket eredményez.

Álmos szemtörölgetés a nyaralók piacán

A nyaralópiac álmos időszak elé néz – tett egy kis kitekintést Balla Ákos. „A nyaralók mindig is luxusterméknek számítottak az ingatlanpiacon. Ebben a kategóriában sokkal kevesebb a kényszerű eladás. A nyaraló általában második-harmadik ingatlannak számít a családban. A Covid-időszakban azok közül, akik megtehették, sokan a nyaralójukba menekültek, ám ennek a folyamatnak vége. Ezért egy gyenge, álmos időszak köszönthet a nyaralók piacára, ami nem jelent nagy változást az idei évhez viszonyítva, ez pedig pozitívan hat” – mondta.

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)