Bajban az ingatlanpiac, nem állnak sorban a „vacakokért”

Baj van az ingatlanpiacon

„Észszerű gondolkodás ereszthet gyökeret az ingatlanpiacon 2023-ban” – az Index 2022-es évre vonatkozó ingatlanpiaci évértékelőjében mondta ezt Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonosa. A szakember arról számol be, hogy – bár az energiaválság okozta magasabb rezsiszámlák a megfontoltabb ingatlanvásárlás és/vagy -felújítás irányába kellene, hogy tolják a lakosságot – ez a tendencia még csak nyomokban látszódik a piacon.

Ugyanakkor konszenzus van az ingatlanpiacon arról, hogy a kereslet drasztikus mértékben, 50 százalékkal visszaesett

– von le konklúziót a versenytársakkal való konzultációból Balla Ákos. Hozzátette, a kevesebb érdeklődőből kevesebb tranzakció születik.

A tranzakciószám csökkenésénél tovább ront a helyzeten, ha azt vesszük figyelembe, hogy mindez az ingatlanpiac szempontjából amúgy is visszafogottabb december–januári periódusra vonatkozik. „Az ebben az időszakban várható egyébként is gyenge forgalomhoz képest is csökkent a tranzakciószám.”

Balla Ákos szerint mindez azt jelenti, hogy

A legfőbb problémát továbbra is a hitelezési piac összeomlása jelenti. „Jellemzően az eddig kedvező kondíciójú hitelek útján ingatlant vásárlók tűntek el a piacról.” A kedvezményes, államilag támogatott babaváró hitel, valamint a családi otthonteremtési kedvezmény (csok) továbbra is elérhető a piacon, de csak a gyereket tervező vagy gyermeket nevelő családok számára. „Minden támogatási forma jól jön az ingatlanpiac számára, de ez nem ellensúlyozza a kieső keresletet, amit a piaci hitelből vásárlók jelentenek” – mondja Balla, hozzátéve, hogy az ingatlanszektornak szükséges van egy egészséges, megfelelő kondíciók mellett működő hitelezési piacra.

Elindult az alkudozás

A szakember tapasztalatai azt mutatják, hogy a vevők – észlelve a piac helyzetét – egyre inkább megpróbálnak alkudni a kiszemelt ingatlan árából, sikert azonban nem minden esetben könyvelhetnek el, hiszen az eladó – aki adott esetben maga is ingatlanvásárlási céllal válna meg otthonától – attól tart, hogy majd nem tudja lejjebb srófolni az árat, amikor ő válik vevővé.

„A piac egészének kellene elfogadnia azt, hogy az árak lefelé mutató tendenciát mutatnak” – mondja.

Balla Ákos rámutat, hogy a ingatlanhirdetések is megcsappantak, ami szintén az ingatlanpiac lassulását jelzi. „Egész egyszerűen nem mennek végbe a tranzakciók, mivel a kevés vételi lehetőség miatt az eladók is kivárnak, ugyanis nem találnak számukra megfelelő ingatlant, így nem tudnak továbbmenni.”

Emelkedőre szalad az új lakások ára

Nem is olyan régen még arra a hírre húzták fel a szemöldöküket az emberek, hogy a budapesti új lakások négyzetméterárai elérték az egymillió forintot. Balla Ákos szerint ma már az új lakásba vágyók örülnének ilyen áraknak. Átlagban ugyanis 1,1-1,2 millió forint négyzetméterenkénti árak repkednek, de másfél millió forinton sem kell csodálkozni.

E lakások előnye, hogy megfelelnek a mai kor szabványainak például energiahatékonysági szempontból, ami alacsonyabb rezsiszámlákat von maga után. Áruk azonban, főként a magas építési költségek miatt, igencsak borsos.

Érthető módon ilyen árak mellett kevesebb új lakás talál gazdára, így ezen ingatlanok piacán is nagyjából 50 százalékos visszaesés prognosztizálható.

Nem állnak sorban a „vacakokért”

A használtlakás-piacot érdemes két szemüvegen át vizsgálni. Az egyik oldalon a kisebb méretű, alacsonyabb rezsijű lakásokat látjuk. „Ezek továbbra is kelendők, és ez várhatóan így is marad. Hosszabb időt vesz igénybe egy értékesítés, ez a piac, kisebb rengésekkel, de jól fut.”

A másik oldalon azonban ott vannak azok a lakások, amelyeket – alaprajzát, energiahatékonyságát, illetve egyéb szempontokat tekintve – eddig is a vacak kategóriába lehetett sorolni. „Amennyiben az előttünk álló időszakban nem indulnak zöldhitelprogramok, fűtés-korszerűsítési támogatások, amikkel ezeket az ingatlanokat versenyképessé lehet tenni a piacon, akkor a vevők nem állnak majd sorba értük. Ha mégis érdeklődnek egy ilyen lakás iránt, akkor megpróbálják az árból lealkudni a felújítás költségét.”

Virágzik az albérletpiac

Magyarországon kevesek kiváltsága a saját ingatlanhoz való jutás, így számukra marad az albérletpiac. A bérelt lakások iránt mindig is magas volt a kereslet, ez a tendencia az elmúlt időszakban felfelé tolta a bérleti díjakat.

Az elmúlt évben tapasztalt közel 10 százalékos díjemelkedés után a bérbeadók egy kicsit szolidárisabbá váltak a kedvezőtlen gazdasági környezet hatására szűkebb büdzsével operáló potenciális albérlővel szemben, vagyis megindult egy alkudozás. Beérik egy kevesebbet, de stabilan fizető bérlővel

– ismertette Balla Ákos.

Egy olyan folyamat rajzolódik ki, amelynél a lakást kiadni szándékozó jobban ellenőrzi potenciális albérlőjét, akár a Facebook-profilját is csekkolja, hogy mennyire utal rendezett életre.

Nagyon meg kell tervezni a felújítást – a kérdés, ki csinálja meg

Balla Ákos rámutatott, hogy felújítandó ingatlan esetében korábban számos olyan példát lehetett látni, hogy a vevők nem mérték fel kellőképpen azt az összeget, amibe a renoválás kerül. „Az emberek az elmúlt években túlfizettek bizonyos ingatlanokért, és nem vették figyelembe a valós állapotát” – mondta a szakértő, aki ezen a területen változásra számít.

Ráadásul az építőipar is nehéz helyzetben van, így szakembert sem egyszerű találni a felújítási munkákra. Idén sok építőipari munkát visszamondtak a megrendelők, mintegy 70-80 százalékos megrendelés-visszaesésről beszélhetünk – derül ki a Balla Ingatlan felméréséből. Az állami beruházásokat visszafogták, sokkal kevesebb az építkezés, és minimális mértékben zajlanak csak felújítások.

Ennek oka többek között az is, hogy sokan dolgoznak még mindig közülük külföldön, miközben egy jelentős részük lassan kiöregszik a szakmájából, a képzéssel pedig komoly gondok vannak Magyarországon. A legnagyobb problémák a tetőfedő, a bádogos és a burkoló szakmában fordulnak elő.

A helyzetet csak tovább rontja, hogy megszaporodott a hazai építőiparban működő külföldi cégek száma, amelyek természetesen külföldi munkásokkal (románok, törökök stb.) dolgoztatnak. Ők azonban nemcsak árban mennek alá a magyar konkurenciának, hanem minőségben is.

(Borítókép: Róka László / MTI)