Trendfordulóhoz ért a hazai lakáspiac

Idén gyökeres változás jött az ingatlanpiacon ahhoz képest, amihez az elmúlt hét bő esztendőben hozzászoktunk – közölte Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Úgy véli, drasztikus fordulat történt, hiszen 2015 és 2022 között az élénk kereslet felszívta a kínálatot, ennek eredményeként a vevők magasabb áron tudtak kevesebb ingatlan közül válogatni.

A trendforduló óta a kereslet éves összevetésben a felére csökkent, a kínálat pedig rendkívüli növekedésnek indult. Az eladó- és kiadóingatlan-hirdetések száma már meghaladja a lélektani 200 ezres darabszámot, amely 30 százalékkal több, mint tavaly márciusban.

A gazdasági szakértő szerint a növekedés leginkább az eladó ingatlanok bővülésének köszönhető. Nem véletlen, ebben a helyzetben a vevők alkupozíciója is másfélszeresére nőtt az egy évvel ezelőtti szinthez képest. A kilátások egyértelműen azoknak a vevőknek kedveznek, akik most a piacon maradnak vagy piacra lépnek. „Még akkor is, hogyha a vevők most nehezebb helyzetben vannak, mint tavaly ilyenkor” – fogalmazott Balogh László lapunknak. 

A babaváró uralma és a trendforduló

A szakértő elmondta azt is, hogy a lakáspiacon dinamikus bővülést hozó hét bő esztendő alatt háromszorosára nőttek az ingatlanárak. Ez nem okozott fejtörést a vásárlóknak, mert az állami támogatások bővülése mellett a lakáshitelek kamatai is egyre olcsóbbak lettek. Sokan ezért a drágulást kompenzálták, és több hitelt vettek fel.

Ez még az államilag támogatott 3 százalékos csok hitelnél is kedvezőbb volt. „Ennek eredményeként eljutottunk oda, hogy minden második lakásvásárlást valamilyen hitelből finanszíroztak a vevők” – hangsúlyozta Balogh László, aki kiemelte azt is, hogy ha a jegybanki adatok alapján a babaváró hitelt is ideszámítjuk, akkor az adásvételek 60 százaléka mögött is valamilyen hitel állt.

A lakáspiaci trendforduló egyik fő oka, hogy a koronavírus-járványt követő visszarendeződés idején a növekedésnek indult inflációt megsokszorozta a szomszédunkban kitört háború. A magas infláció ellenszereként a jegybankok számos országban elkezdték emelni a kamatszinteket. Magyarországon is ez a forgatókönyv zajlott le. „Ennek következtében viszont a tavalyelőtti 2-3 százalékos lakáshitelek helyett már a legjobb banki ajánlatok is 8,5-9 százaléknál kezdődnek. Ilyen kamatokkal azonban nem igazán akarnak eladósodni a lakásvásárlók” – mondta.

Ugyanakkor „tavaly ősz óta már csak stagnálás figyelhető meg a lakáspiaci áraknál. Január óta bizonyos helyeken már árcsökkenés is látható, ami a kereslet csökkenésének köszönhető” – emelte ki a szakértő, aki szerint a keresletcsökkenés és kínálatbővülés „fűnyírószerűen” ment végbe az országban.

Budapesten és a vármegyeszékhelyeken egyaránt felére csökkent a kereslet, ugyanilyen változás látható az új és használt lakásoknál is. Nincs olyan szegmens jelenleg a lakáspiacon, amit ne érintene a trendforduló. A lakáspiac újbóli élénküléséhez elengedhetetlenek az olcsóbb hitelek. Az ingatlanpiaci szakértő szerint ennek két módja van:

1. piaci alapon csökkennek a kamatok – a keddi kamatdöntő ülésen elhangzottak alapján azonban erre még várni kell,
2. vagy valamilyen célhoz rendelt, államilag támogatott hitelezéssel segíti a kormányzat a vevőket. 

Utóbbira jó példa lehet a babaváró hitel meghosszabbítása. Ennek pedig tovagyűrűző hatásai lehetnek a lakáspiacon már idén is. „Magyarország abban az Európában is egyedülálló helyzetben van, hogy dobogósok vagyunk a saját tulajdonú ingatlanban élők arányát tekintve, ugyanis az emberek 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik. Ebből az is következik, hogy aki a lakáspiacon megjelenik eladóként, az eladásból befolyó pénzből az esetek túlnyomó többségében másik ingatlant vásárol” – vélekedett az Indexnek nyilatkozó szakértő.

Egy babaváró hitelt felvevő család által megvett ingatlan árából az eladó is tovább tud költözni. Ez sorozatban újabb adásvételeket eredményezhet. Nem kizárt, hogy ebben a nehéz ingatlanpiaci helyzetben egy-egy babaváró hitel felvétele akár 4-5 adásvételt is eredményez az eladói láncolatban. A lakáshitelezési folyamatok szinten tartása ezért is lehet kritikus.

Befektetések alakulása az ingatlanpiacon

Balogh László az Indexnek kifejtette, hogy 2015 óta a lakáspiac a befektetők egyik kedvencévé vált. Nemcsak a pénzpiaci hozamok csökkenése miatt, hanem a 2010-es évek közepén jelentkező brókerbotrányok és az árnövekedés is az ingatlanpiac irányába terelte a befektetőket. „Budapesten és a nagyvárosokban az elmúlt 7 évben éves szinten 20-25 százalékkal drágultak az ingatlanok. Ezzel nem nagyon tudtak más befektetések versenyezni. Idén viszont ez a trend is megfordult” – mondta. 

A lakásdrágulás és a bérleti díjból elérhető hozamok megtorpanása rövid távon nem az ingatlanbefektetéseknek kedvez. Az inflációkövető állampapírokkal évente akár 20 százalékos hozamot lehet elérni. Ez messze meghaladja a lakáspiaci megtérüléseket

– emelte ki lapunknak az ingatlanpiaci szakértő, aki hangsúlyozta: ennek köszönhetően a befektetői aktivitás is csökkent, ugyanakkor ez nem abban nyilvánul meg, hogy „az eddig befektetési céllal vásárolt ingatlanokat kiszórnák a piacra. Sokkal inkább abban, hogy újabb ingatlan megvásárlása helyett máshova teszik megtakarításaikat a befektetők”.

Akár saját, akár befektetési céllal venne most valaki lakást, vásárlóként sokkal kedvezőbb helyzetben van, mint az elmúlt években bármikor. „Jóval erősebb alkupozícióból tudják indítani a lakásvásárlást, ami azért is fontos, mert az ingatlanbefektetések hozamának legnagyobb részét a vásárlás időpontjában realizálják a vevők. Egy kedvező áron megszerzett ingatlan hozamát nehéz bármihez hasonlítani még a jelenlegi, megváltozott gazdasági környezetben is” – jegyezte meg.

(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)