Mintha az eladók nem fognák fel, hogy változott az ingatlanpiac

Az agglomerációs ingatlanpiac az elmúlt hónapokban nagyon belassult, havi egy vagy jó esetben két eladásra került sor januárban és februárban – mondta Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlan csepeli és szigetszentmiklósi irodájának szakmai vezetője.

A január és a február kifejezetten „keserves” volt, mindössze néhány kisebb értékű eladása volt az irodának, március és április táján viszont mintha ismét megmozdultak volna a vevők, így elkezdett nőni a tranzakciók száma – derült ki szavaiból.

Minden szem az ár/érték arányon

Arra is felhívta azonban a figyelmet, hogy most csak olyan ingatlannak van keletje, amelynek ár/érték aránya nagyon jó, tehát az előző év elején kialakult árszintekhez képest jóval olcsóbb. Jellemző egyébként, hogy például Csepelen is maximum 30 millió forintig keresnek ingatlant az érdeklődők, vagy ha ennél drágább családi házat szeretnének, akkor az legyen teljes mértékben felújított, mégse kerüljön 50 millió forintnál többe.

Ennek következtében

az új építésű ingatlanokra gyakorlatilag »nulla« most a kereslet.

Ezeknek az ára riasztja el a vevőket, hiszen az építőanyagárak tovább emelkedtek, ahogy a telkek ára sem zuhant. Az utóbbiak esetében ennek ellenére érezhető most is kereslet.

A felújítandó családi házak viszont még akkor sem érdeklik a vevőket, ha akár 29 millió forintért kínálják őket, ahogy erre akadt példa a szigetszentmiklósi óvárosi vagy a Duna-parti részeken – fűzte hozzá az ingatlanközvetítő.

A kínálat mindenesetre egyre nagyobb, és már jelentős mértékben meghaladja a keresletet, amely a szakértő becslése szerint

mintegy 40 százalékkal biztosan csökkent az elmúlt évben, így lenne miből válogatniuk a vevőknek, ha ezeket az ingatlanokat elfogadható áron kínálnák tulajdonosaik.

Könnyen eladhatnák, ha felfognák

A csökkenő kereslet viszont nem eredményezte az árak mérséklődését, vagy legalábbis nem drasztikus mértékben. A 2008-as válsággal szemben, amikor zuhantak az ingatlanárak, ez most nem következett be,

mintha az eladók »nem fognák fel«, hogy változott a helyzet, illetve ha fel is fogják, nem tudnak engedni az árból, hiszen ha másik ingatlant akarnak venni az eladott ingatlan árából, akkor szintén magas árakkal szembesülnek

– magyarázta a Balla Ingatlan szakértője.

Így sokszor csak akkor sikerül nyélbe ütni egy-egy tranzakciót, ha a továbbköltözés gondja nem nyomasztja az eladót, mert, mondjuk, már megvan az az ingatlan, ahol élni fog, esetleg egy örökölt ingatlan értékesítésére kerül sor, melynek árából könnyebben engednek az örökösök.

Tehát aki el akarja adni az ingatlanát, az most is el tudja adni, csak éppen az árat a vevők által elvárt szinthez kell igazítania.

Az Otthon Centrum adatai szerint ugyanakkor nyolc éve volt legutóbb ilyen magas az alkuk mértéke:

az erősödő kínálati piacon kezdenek helyzetbe kerülni a vevők, az eladók lényegében egy éve trendszerűen egyre nagyobb árengedményre hajlandóak az ingatlan értékesítésekor – mutatott rá az iroda.

Az idei év első negyedévében a téglalakásoknál átlagosan 7,8, a panellakásoknál 8,1, míg a használt házaknál 12,3 százalékot engedtek az eladók a meghirdetett árból az eladási folyamat végéig. Ezek az értékek a panellakásoknál 1,4, a házaknál 0,6 százalékponttal voltak magasabbak az előző negyedévi adatoknál, míg a téglalakások árengedménye tizedpontosan azonos az előző negyedévével. Az alku mértékének növekedése minden ingatlantípus esetében nagyjából az előző év második negyedévétől trendszerűen nő, ami azt mutatja, hogy a piacon jobb helyzetbe kerültek a vásárlók – hangsúlyozta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője.

A panellakásoknál a teljes alku mértéke 8,1 százalék volt az idei első negyedévben. A legkisebb alkura a belvárosi kerületekben nyílt lehetőség, hiszen a hirdetési árak az adásvételig mindössze 6,6 százalékkal csökkentek. Ezzel szemben a főváros más térségeiben többet lehetett alkudni, például

• Budán 8,1 százalékot,
• a külső pesti kerületekben 9,2 százalékot.

Ehhez képest

• a megyei jogú városokban 7,
• míg a kisebb városokban már 10 százalék a teljes árengedmény mértéke.

„A panellakások esetében az elérhető árengedmény utoljára 2020 harmadik negyedévében volt ilyen magas, mint most” – foglalta össze a piaci folyamatokat az OC szakembere, aki elmondta: ugyan az előző negyedévhez képest csak 1,4 százalékkal lehetett többet alkudni, a tavalyi évben végig emelkedett az alku mértéke, és az egy évvel ezelőtti, 4,1 százalékos teljes alku napjainkra megduplázódott. Az árengedmény legkisebb mértékben a megyei jogú városokban változott, 0,6 százalékkal, ezzel szemben a fővárosban 1,8 százalékkal nőtt az árengedmény mértéke az előző negyedévhez képest. Ugyanakkor a kisebb városokban, agglomerációs településeken 3 százalékkal emelkedett az árengedmény az előző negyedévhez viszonyítva.

A téglalakásoknál a meghirdetett árak átlagosan 7,8 százalékkal mérséklődtek, mire a felek aláírták az adásvételi szerződést. „Legutóbb két éve, a Covid második és harmadik hullámának közepén lehetett ilyen sokat alkudni” – folytatta Soóki-Tóth. Az országos átlagban mért, 7,8 százalékos teljes árengedmény megegyezik ugyan az előző negyedévivel, azonban nem elhanyagolható változás, hogy az utóbbi egy évben nőtt ez az érték, és az eladók most 3 százalékkal többet engednek az árból, mint egy évvel ezelőtt, vagyis 2022 első negyedévében.

A használt házak piacán 12,3 százalék a teljes alku mértéke. Ilyen magas árengedményre legutóbb 2015 első felében volt példa. Az ekkora mértékű árengedmény kezd általánossá válni ebben a szegmensben, hiszen a főváros budai kerületein kívül mindenhol 10 százalék felett alakult az alku mértéke az első három hónapban. A régióközpontokban 10 százalék, az agglomerációban és a megyei jogú városokban 12 százalék, a kisebb városokban 13 százalék, míg a külső pesti kerületekben és a községekben 14 százalék a teljes árengedmény. Éves szinten 4 százalékkal nőtt az alku mértéke a házak esetében.

A szerződéskötéskori árengedmény a házak esetében 8,2 százalék, a paneleknél 4,7 százalék, a téglalakásoknál 4,3 százalék. Ez azt jelenti, hogy a hirdetési árból ingatlantípustól függetlenül jellemzően 3-4 százalékot engednek az eladók a hirdetési időszakban, míg az árengedmény nagyobb részét már a konkrét szerződéskötéskor alkudják ki a vevők.

A magas árak mellett erősen visszavetik a vásárlói kedvet a magasra kúszott hitelkamatok is. A hitelfelvétel most nagyon „keserves” – fogalmazott a Balla Ingatlan szakértője. Aki vásárol, sokszor kénytelen most is hitelt felvenni – már ha tud –, sőt előfordulnak jelentős összegű hitelfelvételek is, amennyiben persze az ügyfél a szigorú feltételeknek megfelel.

Elfordulnak befektetők

A helyzetet nehezíti, hogy a befektetők most a pénzüket nem ingatlanba teszik, sokán inkább az állampapírpiac felé nyitnak. Pedig a kiadó lakásokra nagyon nagy a kereslet, ráadásul a bérleti díjak is elég magasak.

Ami pedig a jövőt illeti, ugyan a tavaszi hónapok már egy kicsit mozgalmasabbak voltak, mint a téliek, ennek ellenére nincsenek túlzottan optimista várakozásaik a szakértőknek azzal kapcsolatban, hogy mi lenne az a tényező vagy változás, mely felfelé hajtaná a nyári hónapokban az ingatlanpiacot.

Úgy vélik, hogy

amíg a háború tart, és az infláció számottevő mértékben nem csökken, a hitelkamatok pedig magasak, addig jelentősebb fellendülésre nem lehet számítani.

Mivel a helyzet ennyire bizonytalan, így aki teheti, az egyelőre elhalasztja a költözést és az ingatlanvásárlást, ez pedig meglátszik az ingatlanpiacon.

(Borítókép: Papajcsik Péter / Index)