Enélkül biztos nem mászik ki a gödörből az ingatlanpiac

975 ezer forint a második negyedévben az új építésű lakások kínálati négyzetméterára, ami 19 százalékkal magasabb az előző év ugyanezen időszakában mért árnál. A fejlesztők még sosem kínálták ilyen drágán az új lakások négyzetméterét a megyei jogú városokban – összegezte Soóki-Tóth Gábor a vidéki ingatlanpiac legfrissebb adatait.

Ugyanakkor az Otthon Centrum elemzési vezetője megjegyezte, a drágulás nagyobb része a tavalyi évhez köthető, az áremelkedés üteme mára jelentősen lassult: az idei első negyedévhez képest mindössze 2,9 százalékkal emelkedett az átlagos négyzetméterár. Utoljára két évvel ezelőtt fordult elő, hogy a negyedéves árváltozás ennél kisebb volumenű volt.

Továbbra is Sopron a legdrágább vidéki város, a négyzetméterenkénti 1,36 millió forintos átlagérték a fővárosihoz közelít, amivel tovább növelte árelőnyét Debrecennel szemben, ahol 1,11 millió forint az átlag. Az egymilliós lélektani határt még Veszprém (1,04) és Szeged (1,02) lépte át az új építésű lakások piacán.

A legolcsóbb Békéscsabán is 605 ezer forintért kínálják az új építésű lakások négyzetméterét, míg Hódmezővásárhelyen 700 ezer forint az átlag. A legtöbb városban 750–950 ezer forint között ingadozik a négyzetméterár.

A II. negyedéves összegzésből kitűnik, hogy a 25 megyei jogú városban összesen 263 projektben 6200 lakás épül, a kínált lakások négyzetméterára átlagosan 975 ezer forint. Az ebben a negyedévben elindított új projektek száma 31. Ezek a számok nagyjából megfelelnek az egy évvel ezelőtti (2022. második negyedév) állapotoknak, a projektek száma 1,9 százalékkal nőtt, az épülő lakások darabszáma ellenben 2,8 százalékkal csökkent, míg az elindított projektek száma 10 százalékkal emelkedett.

Az olcsó készpénzes vevők dominálnak

A Balla Ingatlan a Velencei-tó környéki helyzet értékelésével hoz közelebb minket az ingatlanpiacon zajló folyamatok megértéséhez. Az elmúlt hetekben megmozdultak a vevők a tó környékén, aminek az iroda szerint a befektetések adóteher-növekedéséhez lehet köze. Az igazán jelentős fellendüléshez azonban elengedhetetlen, hogy változás történjen a hitelezésnél.

„A hitelkamatok megemelkedése , valamint az építkezési költségek további drágulása határozta meg a Velencei-tó környékének elmúlt évi ingatlanpiacát. Mindkét tényező hatása tavaly ősztől erősödött fel” – mutatott rá az Indexnek Kovács Csaba, a Balla Ingatlan agárdi irodájának szakmai vezetője.

Ez meglátszik az ingatlanpiaci forgalmon is, mely 50 százalékkal csökkent az egy évvel korábbi szinthez képest, és csak az utóbbi néhány hétben tapasztalható kisebb mértékű növekedés „talán annak hatására, hogy a banki és egyéb megtakarításokra újabb adóteher került, ami nemcsak az állampapírok piacára terel vevőket, hanem az ingatlanpiacra is” – vélekedett az ingatlanközvetítő.

Téves eladói hiedelmek

Eközben a kínálat folyamatosan bővült, ráadásul

az eladók egy része megmaradt abban a hiedelemben, hogy még tart a fellendülés az ingatlanpiacon, ezért továbbra is a korábbi magas szinten tartja az árat.

Ugyanakkor egyre többen észlelik, hogy változás következett be, és ha értékesíteni akarják az ingatlanjukat, akkor az árakat a kereslethez kell igazítaniuk. Ez a Velencei-tó ingatlanpiaca esetében átlagosan 20 százalékos árcsökkentést jelent – tette hozzá Kovács Csaba.

Ezek hatására jelenleg rendkívüli mértékű „szórással” találkozhatnak az ingatlant keresők a hirdetési áraknál: egy adott kategórián belül akár 40 százalékos eltérés is megfigyelhető. Emellett az is érezhető, hogy az alku mértéke nagyot nőtt a tavalyi évben megszokott szintekhez képest.

A négyzetméterárakat tekintve a Velencei-tó környékén fél- és egymillió forint között alakulnak jelenleg a hirdetési négyzetméterárak, ugyanakkor az eladási árakat tekintve az átlagos állapotú lakások négyzetméterára 600–800 ezer forint között mozog, míg a házaknál a jelentős szórás miatt 500 ezer és 1 millió forint közé tehetők a négyzetméterárak.

A hirdetési árak jelentős eltérése miatt az értékesítési időknél is nagy különbségek tapasztalhatók. A túlárazott ingatlanokra egyáltalán nincs kereslet, mindez azt eredményezi, hogy egészen addig beragadnak a piacon, amíg a tulajdonos nem csökkenti az árat piaci szintre, esetleg nem lép vissza az eladástól.

Az olcsónak van keletje

A legnagyobb kereslet most az olcsóbb ingatlanok iránt mutatkozik. Megfigyelhető az is, hogy leginkább az ár/érték arányra figyelnek a vevők, akik már részben befektetők, így akár a nem annyira kedvelt, de jó áron kínált felújítandó ingatlanokat is megveszik, ha jó üzletet látnak bennük.

Emellett persze a kisebb, felújított ingatlanokra is folyamatos a kereslet. Ezeknél a vevők számára az a legfontosabb, hogy egyrészt energiatakarékosak legyenek, másrészt hogy ne kelljen felújítani, átalakítani őket.

Habár ezeknek a kritériumoknak az új építésű ingatlanok is megfelelnek, ezeknél a kereslet és a kínálat is meglehetősen szerény: tapasztalat szerint akik még tavaly elkezdték a beruházást, azok befejezik, de újakat már nem indítanak, vagy legalábbis elenyésző a számuk – mondta Kovács Csaba.

Hitelezés nélkül nincs fellendülés

Jelentős változás nem is várható e téren, amíg a hitelezés be nem indul. Kovács Csaba megjegyezte:

Feltehetően a kormány is érzékeli, hogy a hitelezés kiesése nemcsak az ingatlanpiacot, de az egész gazdaságot visszaveti, így e tekintetben elképzelhető változás. Bár a kereslet kismértékben bővült, amíg a lakáshitelezés nem pörög fel, addig nem számíthatunk fellendülésre az ingatlanpiacon.