A bezuhanó kereslet sem rántja magával az ingatlanárakat

Az idei első negyedévben sem állt meg a tavaly megindult keresletcsökkenés, a Központi Statisztika Hivatal (KSH) legfrissebb jelentése szerint a lakáseladások száma 31 százalékkal volt csekélyebb az egy évvel korábbinál.

E visszaesés hasonló arányban érintette az új és a használt otthonok piacát is. Ugyanakkor a kialakult árak az előző negyedévi csökkenés után ismét növekedésnek indultak.

Az átlagos, 2,5 százalékos drágulás nagyobb részét az új építések adták (6 százalék), de a használtak is nominális növekedést értek el (1,9 százalék). Így éves összevetésben e két részpiacon 13,6, illetve 9 százalékos áremelkedést regisztrálhattak.

A lakásárak növekedése azonban így is – immár harmadik negyedéve – elmaradt a fogyasztói árak általános emelkedése mögött, s emiatt az ez év elejére kialakult reálárak már csak a két évvel ezelőtti szintet érték el.

Más a helyzet a falvakban, mint a városokban

A fel-, illetve leértékelődés területi különbségeiről a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakásárindexe ad adatokat. Eszerint az első negyedévben a vidéki városok átlagos nominális drágulása (4 százalék) meghaladta a budapestit (1,6 százalék), de az éves árdinamikát tekintve még így is kitartott a főváros előnye (9 százalék és 10,1 százalék).

A legnagyobb növekedést a dél-alföldi városok érték el (14,7 százalék), és közel ugyanannyit (13,5 százalék) drágultak a nyugat-dunántúliak is. Utóbbiak abban viszont egyedülállók, hogy egyedül náluk növekedtek töretlenül negyedévről negyedévre a lakásárak az elmúlt esztendőben.

A leggyengébb éves felértékelődést (3,5 százalék) a közép-dunántúli városok érték el, amit az is magyarázhat, hogy a Balaton vonzereje, illetve a térség ipari beruházásai itt már korábban felfuttatták az árakat.

Ma a piac határozottan más arcát mutatja a falvakban, mint a városokban. Míg az utóbbiakban ez év elején megtorpant a nominális árak csökkenése, addig a községekben már harmadik negyedéve folytatódik a lemorzsolódás. Így ott mára mintegy 5,6 százalékkal olcsóbb egy átlaglakás, mint volt egy esztendővel korábban. Több tényező húzódik meg a folyamat mögött

– mutatott rá Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Túl a mélyponton?

Ha az összkép ellentmondásos is, az áresés megtorpanása az első negyedévben azt is jelezheti, hogy talán túl van a piac a visszaesés mélypontján – tette hozzá Valkó Dávid, aki szerint ugyanakkor még igencsak korai lenne ezt kimondani.

„Noha a nyár nyugodtabb időszak az ingatlanforgalmazásban, azok a körülmények, amelyek együttesen meghatározhatják az újraindulást, nagyon is mozgásban vannak” – fogalmazott.

Ezek közé sorolja mindenekelőtt az infláció csökkenését, s azzal együtt azt, hogy mikorra mérséklődhetnek a hitelkamatok arra a 6-7 százalékos szintre, ami már megindíthatja a kereslet növekedését. Az állampapírhozamok jelenlegi csökkenését, s a bérleti díjak növekedését két olyan tényezőnek tartja, melyek ismét egyre vonzóbbá tehetik az ingatlanbefektetéseket.

Ugyanakkor a háborúnak nem látszik a vége, ami jóval bizonytalanabbá teszi a kalkulációkat. Ugyancsak talány egyelőre, hogy milyen új támogatásokkal lehet kalkulálni a CSOK eddigi kedvezményeinek kivezetése után.

„Azt viszont már tudhatjuk – utal a KSH egy friss jelentésére –, hogy az utóbbi évek szüntelen áremelkedésének legmegbízhatóbb motorjára, az új építésekre most egy ideig kevésbé lehet számítani” – tette hozzá.

A beruházók ugyanis látványosan fékeztek: 2023. I. félévében csupán 7353 új lakás épült, ami 19 százalékkal kevesebb az egy évvel korábbinál. Az újabb építkezések bejelentésénél pedig lakásszámra még nagyobb, 39 százalékos volt a visszaesés. Valkó Dávid úgy számol, hogy a szeptemberi forgalmi adatok majd jobban megmutathatják, mennyire gyűltek össze az alapok egy esetleges lassú felíveléshez.

Szinte megállt az áremelkedés az agglomerációban

Az Otthon Centrum (OC) az agglomeráció árait vizsgálta meg legfrissebb jelentésében. Az ingatlaniroda szerint

A kertvárosi miliő, a zöld lakókörnyezet, valamint a kellemesebb lakhatás iránti igény Budapest környékére terelte a vevőket az utóbbi évtizedekben, ami a fővárosi agglomeráció tekintélyes népességnövekedésével járt.

Pest megye lakossága a 2011-es népszámlálás óta 117 ezer fővel gyarapodott, de a rendszerváltás óta eltelt közel 35 évhez viszonyítva már 385 ezer fővel élnek többen Budapest vonzáskörzetében. A kiköltözési hullámmal párosuló keresletnövekedés természetesen hatott a piacra, így az utóbbi öt évben kétszeresére emelkedtek az árak a fővároshoz közeli településeken.

„Pest vármegyében jelenleg átlagosan 436 ezer forintos négyzetméterár az irányadó a használt házak piacán, amely 6 százalékkal magasabb a tavalyi árnál. Ezzel szemben a téglalakások átlagos négyzetméterára 695 ezer forint, ami már 12,7 százalékkal múlja felül az egy évvel ezelőtti átlagértéket” – mondta Soóki-Tóth Gábor, az OC elemzési vezetője.

Az iroda értékesítési statisztikái alapján a városközeli települések árai magasabbak. „A szűken vett agglomerációt, amelybe nyolcvan Pest megyei település tartozik, magasabb négyzetméterár jellemzi: a használt házak esetében 595 ezer forint az átlagérték, ami 6,4 százalékkal haladja meg a tavalyi átlagot. A növekedés üteme azonban alig magasabb Pest vármegye átlagánál” – fogalmazott a szakember.

A téglalakások 757 ezer forintos átlagos négyzetméteráron keltek el idén, ami 5,1 százalékkal magasabb a tavalyi átlagnál, ugyanakkor alacsonyabb Pest vármegye egészéhez viszonyítva.

Szentendre viszi a prímet

A legdrágább az agglomeráció északnyugati szektora 703 ezer forintos átlagával, amelyet a nyugati szektor 670 ezer és az északi szektor 647 ezer forintos átlagértékkel követ.

Az agglomeráció keleti és déli szektora jelentősen lemaradt, az itt található településeken egyaránt kevéssel félmillió forint feletti átlagos négyzetméterár az irányadó.

Az árváltozás a legtöbb térségben a 6-12 százalék közötti sávban mozog a 2022-es évhez képest, azonban a legdrágább északnyugati szektorban mindössze 3 százalékkal emelkedtek az árak, és a keleti szektorban sem volt releváns változás.

A legdrágább település Szentendre, átlagosan 828 ezer forintos négyzetméterárral, majd Dunakeszi (823 ezer), Göd (750 ezer) és Törökbálint (746 ezer forint) a sorrend.

A legolcsóbb Pest vármegyei települések a fővárostól távolabb, a megye délkeleti részén találhatók. Közülük Csemő a legkedvezőbb árfekvésű, négyzetméterenként 187 ezer forintos fajlagos átlaggal, ennél kicsivel drágább Törtel (194 ezer), Nagykőrös (208 ezer) és Tápiószentmárton (217 ezer forinttal).

Érden, az agglomeráció legnépesebb településén 463 ezer forintos négyzetméteráron cseréltek tulajdonost a használt házak. Ennél drágább az átlagár Szigetszentmiklóson (580 ezer) és Gödöllőn (708 ezer forint), míg a távolabbi Cegléden ennél jóval olcsóbb (245 ezer forint) az átlagérték.

A téglalakás szegmensben ugyancsak emelkedtek az árak egy év alatt: a nyolcvan Budapest közeli településen 757 ezer forintos átlagos négyzetméterár az irányadó, ami 5 százalékkal magasabb a tavalyi átlagnál, de alacsonyabb, mint a Pest vármegye egészében mért emelkedés.

A lakások árában nincs számottevő különbség, döntően 700-800 ezer forintos négyzetméteráron keltek el.

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)