30 millióért jó ingatlan Budapesten? – Gyakorlatilag felejtős

A külső pesti kerületeket szemügyre véve azt látjuk, hogy a panellakásoknál elsősorban a 18–27 négyzetméteres garzonlakások kerülnek most be a 30 millió forint alatti kategóriába. A XVIII. kerületben nem történt komolyabb áresés az elmúlt egy év során, ugyanakkor ma már általánosan 10-15 százalék is lealkudható a hirdetési árakból.

Alkuval pedig már a másfél szobás panelek is közelítenek a 30 milliós határhoz, sőt néha a nagyobb, 50–60 négyzetméteres, 1+2 fél szobás lakások is becsúsznak a 30 millió forint alatti kategóriába. Igaz, ilyen árral legfeljebb csak a nagy lakótelepeken lévő, erősen elhanyagolt lakásoknál lehet találkozni, és ott is ritkán. A helyzet egyébként tavaly is hasonló volt a paneleknél: a Havanna vagy Lakatos lakótelepek esetében ugyanezen árakról és paraméterekről számolt be az ingatlaniroda. Tehát ha nem is csökkentek látványosan az árak, emelkedés sem következett már be.

A paneleken kívül a többlakásos, udvari ingatlanok kerülhetnek még be ebbe az árkategóriába a kerületben. Az árak 15 millió forinttól indulnak, és minél több lakás található egy udvarban, annál olcsóbb az adott ingatlan. A 30–45 négyzetméteres, egy- vagy kétszobás, korszerűsítést igénylő házrészek szintén ebbe az árkategóriába tartoznak, azonban nem árt tisztában lenni azzal, hogy az ár csökkenésével a minőség is romlik – hívta fel a figyelmet az iroda.

Ha Budapesten kívül nézünk körül, akkor a délkeleti agglomerációban akár már 2, 3, 4 szobás családi házakat is találhatunk ilyen összegért, azonban az ár itt is együtt mozog a minőséggel. Vagyis egy 30 milliós családi ház a pesti agglomerációban jelentős korszerűsítést igényel műszakilag és esztétikailag egyaránt. Tavaly ilyenkor viszont nem igazán lehetett 30 millió alatti összegért családi házat vásárolni a pesti agglomerációban, legfeljebb csak házrészt, így itt tehát mintha csökkenés következett volna be.

A pesti belső kerületekben alapvetően a garzonok közül válogathatunk 30 millió forintig. A VI. kerületben 19–24 millió forint közötti összegekért apró lakások, illetve szuterének kaphatók átlagos, közepes állapotban. 24–30 millióért kisebb, egyszobás lakásokat már találhatunk, melyek általában galériázottak.

A VII. kerületben az előbbinél majdnem kétszer akkora választékkal találkozunk ebben az árkategóriában, de itt is egyszobás, galériázott lakásokból áll a kínálat, igaz, 30 millióért már találhatunk szépen felújított ingatlanokat is, de természetesen lokációtól is függ az ár.

A VIII. kerületben még az előbbinél is kétszer szélesebb a kínálat: 10–20 millió forint közötti áron már elérhetők felújított egyszobás lakások, igaz, ezek elhelyezkedése „nem a legjobb”. 20–30 millió forint között nagyobb, kétszobás lakásokat is kaphatunk, illetve kedveltebb részeken 30–40 négyzetméteres lakásokat. A helyzet egyébként nem sokat változott az egy évvel korábbihoz képest, akkor a kevésbé felkapott VIII. kerületi lokációkban akár már felújított 50 négyzetméteres lakásokra is rábukkanhattunk 30 millióért.

Végül, a IX. kerületben a VI. kerületihez hasonlóan szűkös kínálattal találkozhatunk, és azzal, hogy 20 millió forint alatt szinte csak milliós négyzetméteráron kaphatók apró egyszobások, illetve szuterénlakások. 20–30 millió közé becsúsznak a közepes állapotú, nagyobb egyszobások, 30 millió forint felé közelítve már jobb lokációkban. A IX. kerület kapcsán úgy tűnik, mintha tavaly még jobb áron tudtunk volna vásárolni, ugyanis a kerületben tavaly 55 négyzetméteres, egy plusz két fél szobás panellakásokat vehettünk 30 millióért, sőt akár 40–45 négyzetméteres, szépen felújított téglalakásokat is.

Buda kilőve

Ha a budai oldalon nézünk körül, és a hirdetési árakat tekintjük, akkor nemigen lehet most 30 millió forint alatt „normális” ingatlannal találkozni a bel-budai vagy észak-budai kerületekben. Legfeljebb néhány szuterénlakás, vagyis vizesedő, sötét alagsori lakás kerül be ebbe a kategóriába, illetve más olyan ingatlanok, amelyekkel valamilyen egyéb, komolyabb probléma merül fel.

A hirdetési árakat böngészve egymillió forint alatti négyzetméterárak gyakorlatilag nem léteznek ezekben a kerületekben, annak ellenére, hogy az elmúlt hónapokban nagy változások következtek be az ingatlanpiacon. Ezekről azonban nem voltak hajlandók tudomást venni az ingatlantulajdonosok, így jellemzően kitartják az árakat.

Ha viszont valós eladási árakról van szó, akkor már változik a kép. Egymillió forint feletti hirdetési árakon nem nagyon vásárolnak a vevők, legfeljebb abban az esetben, ha valóban jó helyen lévő, jó adottságokkal rendelkező ingatlanról van szó.

Minden más esetben olyan alkura kerül sor, amelynek eredményeként az egymilliós négyzetméterárból – ha nem is könnyen, de – akár 800 ezer forintos négyzetméterár is lehet, így egyes kisebb lakások már bekerülnek a 30 millió forintnál olcsóbb ingatlanok körébe.

Hasonló volt a helyzet az előző évben is. 2023-ban 30 millió forint alatt a lakáscélra jól használható, nagyobb problémáktól mentes, költözhető ingatlanok kínálata elenyésző volt, ezek is mind 23-24 négyzetméteres, kicsi garzonok, azaz egymillió forintos négyzetméterárakon kínálták őket. Ugyanebbe az árkategóriába tartoztak az egyszobás panelek is, vagy a legolcsóbb, teljesen felújítandó kétszobás panelek a III. kerületben, azonban a kínálat rendkívül szűkös volt.

Ez alapján tehát azt lehet látni, hogy a bel-budai és észak-budai kerületekben gyakorlatilag nem történt változás a hirdetési árakban, illetve az is egyértelmű, hogy rendkívül szerény továbbra is a kereslet, így a tulajdonosok által elképzelt árakon a legritkább esetben van csak vevő az ingatlanokra.

(Borítókép: Bodnár Patrícia / Index)