A kínaiak már sorban állnak Magyarországon az új jelmezt húzó letelepedési kötvényért

Az első hírek szerint július 1-jétől lépett volna életbe, ám a harmadik országbeli állampolgárok beutazására és tartózkodására vonatkozó jogszabály alapján 2025. január 1-jétől elérhető az úgynevezett vendégbefektetői státusz, vagyis a Hungarian Golden Visa, amely ingatlanvásárlás útján teszi lehetővé külföldiek számára magyarországi tartózkodási engedély szerzését.

A jogszabály kimondja, hogy {…} vendégbefektetői vízumot az a harmadik országbeli állampolgár kaphat, akinek beutazásához és tartózkodásához magyarországi befektetéseire tekintettel nemzetgazdasági érdek fűződik. {…} Nemzetgazdasági érdeknek kell tekinteni az alábbi befektetések megvalósítását:

• a) a Magyar Nemzeti Bank által nyilvántartásba vett ingatlanalap által kibocsátott, legalább 250 000 euró összegű befektetési jegy megszerzése,
• b) legalább 500 000 euró összegnek megfelelő értékű, természetben Magyarország földrajzi területén található, az ingatlan-nyilvántartásban helyrajzi szám szerint nyilvántartott per-, teher- és igénymentes lakóingatlanban – ide nem értve a 22. § (11) bekezdése szerinti elidegenítési és terhelési tilalmat – tulajdoni illetőség megszerzése, vagy
• c) legalább 1 000 000 euró értékben, oktatási, tudományos kutatási, művészeti alkotótevékenység támogatása céljából pénzbeli adomány nyújtása valamely közfeladatot ellátó közérdekű vagyonkezelő alapítvány által fenntartott felsőoktatási intézmény részére.

A képlet ismerős lehet, hiszen a korábban sokat támadott letelepedési kötvényprogramot köszönthetjük immár új köntösben.

„Az átnevezés, valamint a struktúra átdolgozása mindössze jogszabályi módosítás. A valóságban mind egy letelepedési program szinonimája, és a gyakorlati végeredménye is azonos” – mondta az Index megkeresésére Ben-Ezra Orran, a budapesti belvárosi ingatlanpiacra specializálódott Central Home szakértője.

„Nem kell a tízéves, majd újabb tíz évre meghosszabbítható tartózkodási engedélyért és az azzal járó Európai Unión belüli szabad utazásért valódi befektetést végezni, elég csupán ingatlanalapokban befektetési jegyet vagy ingatlant vásárolni. Ezzel teljesíteni lehet a vízum, és a tízéves tartózkodási engedély feltételeit” – tette hozzá a szakértő.

A kínaiak már a spájzban vannak

A vendégbefektetők köre általánosságban négy csoportra osztható – mutat rá Ben-Ezra Orran.

• Az elsőbe olyan befektetők tartoznak, akik ingatlanportfóliójuk kockázatának csökkentése érdekében számos országban vásárolnak ingatlant, beleértve a budapesti ingatlanpiacot is.
• A második csoportba azok tartoznak, akik nem rendelkeznek elegendő forrással ahhoz, hogy a saját, sokkal erősebb ingatlanpiaccal rendelkező országukban vásároljanak, ezért olyan piacokat keresnek, ahol a megtakarításuk elegendő egy jó elhelyezkedésű ingatlan megvásárlására – jellemzően más fővárosban vagy központban. Az egyik fő szempont az elhelyezkedés.
• A harmadik csoport a magas megtérülés reményében vásárló, amit például Budapesten az Airbnb-piac tud biztosítani, amely akár 7 százalék feletti megtérülést is ígérhet.
• A negyedik csoport akkor aktivizálja forrásait, amikor bizonytalanság uralkodik egyes országokban (például orosz szankciók, ukrán háború), kihasználva a bizonytalan környezet miatt megtorpanó vagy csökkenő árakat.

A magyar piacon 2016 óta jelen lévő, ezáltal a hazai ingatlanpalettán jól kiigazodó kínai befektetők előzetes érdeklődése ezúttal is jelentős, ami tovább növeli a nagyvárosi ingatlanárakat.

„Mivel a törvénytervezet szerint legalább 500 ezer euró, azaz mintegy 200 millió forint értékű ingatlanvásárlásra van szükség, a kínaiak elsősorban a luxusminőségben felújított, tágas, többszobás, jó lokációjú ingatlanokat keresik. Ezen a téren egyébként nem túl bőséges mostanában a kínálat, mivel az elmúlt években az infláció, az alapanyagok drágulása, valamint a szakemberhiány miatt olyan magasra rúgtak a felújítási költségek, hogy komoly kihívás egy-egy projektet végigvinni. Nem látjuk esélyét, hogy ez nagymértékben változna a következő hónapokban” – tette hozzá a szakértő.

Az állam is profitál, a kereslet felpezsdül

A külföldi befektetők jelenléte nem új keletű a magyar ingatlanpiacon, hiszen az ő pénztárcájuk könnyebben megugorja a hazai magas ingatlanárak által támasztott lécet. Kérdés, hogy a Golden Visa programnak mennyire lesz további árfelhajtó hatása.

Az utóbbi öt évben nem a kereslet–kínálat viszonya, hanem az anyagbeszerzési nehézségek, valamint a munkaerőhiány volt az ingatlanár-emelkedés fő motorja – véli a Central Home.

Tapasztalatunk szerint az új építésű ingatlanok árai még a külföldi vevők számára is túl magasak, ezért inkább a város peremén, külső kerületeiben vásároltak, illetve a belvárosban is inkább használt, könnyen felújítható lakásokat keresnek, de még inkább felújított állapotban

– mondta Ben-Ezra Orran.

A Golden Visát nagy valószínűséggel a nagyobb kerettel rendelkező külföldi befektetők veszik igénybe, ami várhatóan inkább a magasabb értékű, jobb elhelyezkedésű, új építésű ingatlanokat érinti. A megnövekedett kereslet hatására ezen ingatlanok ára várhatóan emelkedik.

A külföldiek motivációja nem szorul különösebb magyarázatra, de Magyarországnak is hasznot hajt a program – rövid távon biztosan. „A magyar állam és a Magyar Nemzeti Bank (MNB) rövid távon mindenképp profitál a vendégbefektetői megjelenésből, akik devizát hoznak Magyarországra, az ingatlanpiacon pedig forintot költenek. A megnövekedett kereslet fellendítheti az újlakás-piac jelenlegi kínálatát. Általánosságban a kereslet felébreszti a piaci szereplőket, javítja a fogyasztói hangulatot” – mutatott rá Ben-Ezra Orran.

Pangás után áremelkedés

A Golden Visa Program apropóján szétnéztünk, mi a helyzet általánosságban a belvárosi ingatlanpiacon az idei első félév tükrében. A belvárosi ingatlanpiacon 2023 második félévétől kezdődően ment végbe változás: az eladott lakások számának csökkenő tendenciája megfordult, és ez a trend egészen 2024 első félévében is jelen volt. A Central Home az idei első negyedévben nagyjából 25–30 százalékkal nagyobb forgalmat tapasztalt a lakáseladások számában mélypontot jelentő 2023 közepéhez képest.

„Az év első hónapjaiban lényegesen nagyobb aktivitás volt tapasztalható, mint egy évvel ezelőtt. Fokozatosan térnek vissza a magyar befektetők is, egyre többen szeretnének kedvező áron lakást vásárolni, hogy utána felújítsák és továbbértékesítsék, vagy rövid távú kiadás útján hasznosítsák” – summázta a szakértő.

A belvárosi lakásárak minimális változáson mentek keresztül 2023-ban, a különböző, időszakos áremelkedéseket az adott időben jelen lévő vevőcsoportok aktivitása határozta meg. Általános piaci növekedési tendencia azonban nem volt kimutatható. Ezzel szemben a Central Home 2024 eddigi részében általánosan 5 százalék körüli növekedést tapasztalt, de bizonyos szegmensekben akár 10 százalékos áremelkedés is végbement.

Ami a belvárosi bérlakáspiacot illeti – ami általánosan az egyik legmagasabb árakkal operál a fővárosi kerületek között –, szintén drágulás figyelhető meg. A Central Home adatbázisa alapján az alábbi havi bérleti díjak rajzolódnak ki:

• Egyszobás stúdiólakás: 140–160 ezer forint;
• Nappali plusz hálószoba: 180 ezer forint felett;
• Több mint kétszobás lakás: 230 ezer forint felett.

„Ez durván 5 százalékos emelkedés a tavalyi nyárhoz képest” – jegyezte meg Ben-Ezra Orran.

A koronavírus-járvány alatt annak ellenére volt érezhető áremelkedés, hogy az Airbnb-lakások egy része visszatért a piacra. A belvárosi kínálat még mindig nem tudott lépést tartani a kereslettel, aminek árfelhajtó hatása van, hiszen kevesebb lakásra van több jelentkező.

„Az elmúlt években augusztus végére és szeptember elejére koncentrálódott az ingatlancsere és új kereslet megjelenése. Jelenleg azonban már egész nyáron kifejezetten erős a mozgás az albérletpiacon – főleg az Erasmus-programhoz kapcsolódó bérlők által keresett ingatlanok” – tette hozzá az ingatlanszakértő.

A piaci fősodortól eltérő helyzetkép a belvárosban

Általános ingatlanpiaci jelenség, hogy a bérlakáspiac leköveti az eladói–vevői piac mozgását. A belváros azonban más tészta ebből a szempontból, itt az albérletpiac külön értelmezhető, nincs direkt összefüggésben az eladói–vevői piaccal. Az itt élők esetében kevésbé fordul elő, hogy valaki ne tudná törleszteni hitelét és emiatt lakása eladására kényszerül. Ezáltal, amikor pangás van a piacon, akkor mind a vevők, mind az eladók kivárnak, ezért sem csökkennek igazán a belvárosban az ingatlanárak.

Extrém helyzetben ez változhat, válságos időszakban még a belvárosi piacon is több ingatlan válik eladóvá, vagy kiadóvá, továbbá több bérlő jelenik meg.

A hitelpiac sajátosságai, változásai is kevésbé érintik a belvárost. Ennek fő oka – az említett törlesztési nehézségek elmaradása mellett –, hogy egy belvárosi ingatlanvásárlás esetében a legtöbb vevő nem vesz igénybe hitelt.

Az ingatlanirodánkon keresztül történő vásárlások több mint 90 százaléka önerőből, hitel nélkül történik. A közelmúltban a csok plusz hitel által elérhető, maximum 50 millió forintos állami támogatott konstrukció a belvárosban vásárolni szándékozók fantáziáját is megmozgatta, de ez főként a kedvező hitelkamatnak tudható be, a piaci hitelek száma továbbra sem hangsúlyos

– emelte ki Ben-Ezra Orran.

Hol vonzó kimenni a belvárosból, hol nem

Az Index korábban egy budapesti lakhatási helyzetről képet adó konferencia alapján beszámolt arról, hogy Budapest kiürülőben van, egyre többen szorulnak ki a belvárosból a külső kerületek, valamint az agglomeráció felé, főként a magas árak és a klasszikus bérlakások rossz állapota miatt.

A Central Home szerint a jelenség magyarázata mögött természetes ingatlanpiaci dinamikák rajzolódnak ki. Hasonló jelenség volt tapasztalható 2000 és 2006 között, köszönhetően annak, hogy az előtte lévő időszakban – 1996-tól – többszörösére emelkedtek az ingatlanárak. Emiatt sokan kényszerültek a külső kerületekbe és vidékre költözni.

Ezzel párhuzamosan olyan folyamatok is végbementek, mint például a zöldövezetben épült kedvezőbb hitelkonstrukciók által elérhető új építésű ingatlanok megjelenése, amelyek a belvárosban lakók számára is vonzó alternatívát jelentettek.

A 2008-as válság után már kedvezőbbek voltak a belvárosi ingatlanárak, ezenkívül pedig az agglomerációból a munkába járást megnehezítő tényezők, mint az állandósuló forgalmi dugók, a megfelelő tömegközlekedés hiánya, elősegítették a trend változását.

„A belvárosi piacon jelenleg sok külföldi van jelen, elsősorban ők vásárolnak, határozott, gyors döntésekkel, de várhatóan – hasonlóan a korábbi évekhez – ez a trend változik” – mondta Ben-Ezra Orran.