Így fizeted a vagyonadót

A vagyonadót a lakóingatlanok után kell leróni. Ebbe beletartozik nemcsak a családi ház és a lakás, hanem az üdülő is, sőt a lakóingatlanhoz tartozó telek is. Egy üres telek után, bármennyit is ér, nem kell vagyonadót fizetni.

Teljesen mindegy, hogy ki a lakóingatlan tulajdonosa, magánszemély, egyéni vállalkozó, kft. vagy egyéb szervezet, vagyonadót kell fizetnie. Egészen pontosan a törvény úgy rendelkezik, hogy főszabályként az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonost terheli az adófizetési kötelezettség. Ezért aztán ha valakinek külföldön van lakása, nyaralója, akkor azután – mivel azt a magyar ingatlan-nyilvántartás nem tartalmazza – nem kell vagyonadót fizetnie Magyarországon. Ugyanakkor ha egy külföldi magánszemélynek vagy külföldi tulajdonú cégnek magyarországi lakóingatlanban van tulajdonrésze, akkor neki bizony a magyar államkasszába kell befizetnie az adót.

Életjáradékosok, haszonélvezők, lízingelők

Az adó – mint említettük – a tulajdonost terheli, de ha a lakóingatlanra vagyoni jogot (haszonélvezet, használat, kezelői jog, vagyonkezelői jog) alapítottak, akkor az ezen vagyoni jog gyakorlására jogosult személy a vagyonadó alanya. Példán érzékeltetve: az egyik szülő elhalálozásakor a lakásban levő tulajdonrészét két gyermeke kapja, de a házastársa haszonélvezetet kap. Ekkor az özvegynek kell megfizetnie az adót.

Mi van azzal a nyugdíjassal, aki egy életjáradék-programban vesz részt? (Azaz havonta valamekkora összegű járadékot kap egy cégtől, cserébe a cég tulajdonába kerül a lakás a szerződés megkötésekor, de a lakást a nyugdíjas használja.) A nyugdíjast a használat joga illeti meg, vagyis ebben az esetben is ő lesz a vagyonadó alanya – ám egy könnyítés miatt nyugdíjas lévén az adót nem kell megfizetnie. Azt az adóhatóság nyilvántartja, és az örökösre marad az adótartozás kiegyenlítése.

Aki úgy akarja elkerülni a vagyonadó-fizetési kötelezettséget, hogy a lakást kiskorú gyermeke nevére vásárolja meg, nem ússza meg. Ilyenkor az adót a tulajdonosnak, vagyis a kiskorú gyermeknek kellene lerónia, ám ő ezt praktikusan nem tudja megtenni, ezért törvényes képviselőjének kell fizetnie. (Az a megfontolás húzódik meg e mögött, hogy a kiskorú önmagától nem tudott volna lakástulajdonhoz jutni, ahhoz őt a törvényes képviselője (szülője) segítette, a lakás terheivel ugyanez a helyzet, vagyis a törvényes képviselőnek kell kiegyenlítenie a számlát.)

Ha valaki kiadja a lakását, akkor a vagyonadót neki kell megfizetnie, hiszen a lakás az ő tulajdonában marad, a lakást bérbe vevő személyt nem illeti meg olyan vagyoni jog, amitől rá szállna az adókötelezettség.

Csak kicsit tér el ettől a lízing esete: a lízingbe adó cég a lízingszerződés végéig tulajdonos marad, a lakás tulajdonjoga csak a szerződés lejárta után száll át a lízingelő magánszemélyre. Vagyis a lízingszerződés tartama alatt a lízingbe adót terheli a vagyonadó, és a magánszemélynek csak akkor kell adóznia, ha az övé lesz a lakás tulajdonjoga. Igaz, a lízingnél lehetnek még finomítások a törvényen.

Harminc- és tizenötmilliós adómentességi határ

Nem minden lakóingatlan után kell vagyonadót leróni. Az, hogy kell-e fizetni, függ a magánszemély vagy szervezet tulajdonában álló lakóingatlanok (családi ház, lakás, üdülő) számától és értékétől.

Akinek csak egy lakóingatlana van, csak akor kell vagyonadót fizetnie, ha az legalább harmincmillió forintot ér. A törvény pontosan úgy szól: akkor mentesül a személy vagy szervezet az adótól, ha „a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen (életvitelszerűen) is lakóhelyül szolgáló” lakásának értéke harmincmillió forintnál kisebb.

Az adót tehát az után az ár után kell megfizetni, amennyiért az ingatlan tulajdonosa el tudná adni adott évben lakását. (A forgalmi értéket nem lehet a lakáson levő hitel összegével csökkenteni.) Ezt azonban nem lehet pontosan megállapítani, ezért az adó alapját lényegében egy félig-meddig szubjektív tényező is befolyásolja: a tulajdonosnak meg kell becsülnie, hogy mennyit kaphatna lakásáért, ha el szeretné adni.

Aki két lakóingatlan tulajdonosának mondhatja magát, annak már egy tizenötmilliós adómentességi határra is figyelnie kell. Az egyik ingatlant akkor nem terheli vagyonadó, ha abban a lakcímnyilvántartás szerint és életvitelszerűen is él, és a lakás nem ér harmincmillió forintot, a másik lakás után pedig csak akkor nem kell adót fizetni, ha az nem drágább tizenötmillió forintnál.

Akinek három vagy még több lakóingatlana van, arra vonatkozik a fenti szabály, de a harmadik és minden további családi ház, lakás, üdülő után be kell csengeni a vagyonadót, függetlenül attól, hogy mennyi az ingatlan értéke.

Egy példán érzékeltetve: van egy huszonötmillió forintot érő lakásom meg egy tizennégymilliót érő lakásom. Ha a huszonötmilliósban lakom életvitelszerűen és a lakcímnyilvántartás szerint is, akkor sem ez, sem a tizennégymilliós nem adóköteles. De ha a tizennégymilliós lakásomban lakom, lakcímkártyámon is az áll, akkor a tizennégymilliós nem adózik, de a huszonöt milliós (mint második, tizenötmilliónál értékesebb) ingatlan után már fizetni kell.

Ha van egy harmadik ingatlanom is, érjen az akár csak négymillió forintot, arra mindenképpen kell fizetnem vagyonadót.

Vannak hibák

A törvény néhány ponton „lyukas”. Előfordulhat, hogy az összességében harmincmilliónál nagyobb értékűek az egy tulajdonoshoz tartozó lakások, mégsem kell adót fizetnie. Ez akkor történhet meg, ha valakinek a lakcímnyilvántartás szerinti lakása mondjuk huszonkilencmillió forintot ér, a második lakása meg tizennégymilliót. Ekkor mindkét lakóingatlannál meg lehet úszni az adót, holott negyvenhárommilliót érnek összesen.

A törvénynek van még egy vitatott pontja. Egy 29 999 999 forintos lakás után nem kell majd vagyonadót fizetni. De ha csak egyetlen forinttal is drágább lenne az adott ingatlan, akkor már adózni kell. Tehát egy 29 999 999 forintos lakásra egyetlen fillér vagyonadót sem kell fizetni, egy egy forinttal értékesebb lakásért viszont hetvenezer forintot. Éppen ez az a pont, amelynél felmerülhet, hogy nem sérti-e a szabályozás a vagyonarányos közteherviselés alkotmányos elvét.

Nem éri meg az anyóst résztulajdonossá tenni

Kulcstényező, hogy a vagyonadót a lakóingatlanra vetik ki, nem a lakóingatlanban levő tulajdoni hányadra. Vagyis ha egy harminckétmilliós lakásban fele-fele részben tulajdonos férj és feleség (és más lakóingatlana egyiküknak sincs), akkor nem azt kell nézni, hogy a férjnek tizenhatmilliót ér a lakástulajdonrésze, meg a feleségének is ennyije van. A szabály úgy szól, hogy a lakás harminckétmilliót kóstál, ezért vagyonadót kell fizetni, és a vagyonadó összege fele-fele arányban oszlik meg férj és feleség, mint tulajdonosok között.

Így aztán lehet olyan extrém helyzet, hogy valakinek három lakásban is van töredék tulajdonrésze, alig érnek valamit egyenként, együttesen sem egetverő a lakásvagyon, a harmadik után valamennyit mégis kell fizetnie. Például három darab tízmilliós lakásban huszonöt-huszonöt százalékos tulajdoni hányada van valakinek, az egyikben lakik, két lakás után mentesül a vagyonadó-fizetési kötelezettség alól, de a harmadik lakás után a vagyonadó negyedét neki kell megfizetnie.

Mindenesetre a törvénynek ez a passzusa gátolja meg azt, hogy az adókötelezettségtől úgy próbáljon megszabadulni valaki, hogy az ingatlant gyorsan tulajdonrészekre darabolja, papíron tulajdonossá teszi feleségét, gyerekeit, anyósát, apósát.

Nem a számított érték alapján kell fizetni

Az adó alapja tehát a forgalmi érték. A törvény azonban tartalmaz egy mellékletet (pdf) is, amellyel az úgynevezett számított értéket lehet megkapni. Ennek szerepét azonban sokan félreértik.

A számított értékre vonatkozó segédlet két nagyobb részből áll. Az első rész fix négyzetméterárakat tartalmaz Budapesten kerületenként, az egyes megyékben pedig megyeijogúváros-város-község bontásban egylakásos lakóépületben levő lakásra, többlakásos lakó- vagy egyéb épületben levő lakásra, valamint üdülőre vonatkozóan.

A törvénytervezet szerint például a főváros III. kerületében álló egylakásos lakóépületben levő lakás (praktikusan családi ház) négyzetméterára négyszázezer forint, egy többlakásos épületben levő lakásé háromszázezer forint, egy üdülőé kétszázötven250 ezer forint. Nógrád megyében egy családi háznak, ha megyei jogú városban található, akkor száznegyvenezer forint négyzetmétere, ha városban van, akkor százharmincezeret, ha egy Nógrád megyei községben fekszik, akkor nyolcvannyolcezer forintot ér.

A melléklet második része korrekciós tényezőket sorol fel. A lakás hasznos alapterülete és a melléklet első részében feltüntetett négyzetméterár összeszorzásával kapott értéket ezek a korrekciós tényezők módosíthatják. Számít, hogy mikor épült az az épület, amiben a lakás van; az épület átesett-e teljes felújításon; hány szoba van a lakásban; milyen a tájolása; hányadik emeleten van, és van-e lift; milyen a komfortfokozata. Így például a hasznos alapterület és a négyzetméterár szorzatából adódó összeget emeli tizenöt százalékkal, ha a társasházat tíz éven belül építették, viszont egy panelházban levő lakás tíz százalékkal olcsóbbá válik. Ha van a lakáshoz gépjárműtároló, az öt-tíz százalékkal dobja meg a szorzatot, ha a lakás az alagsorban van, akkor a szorzatot huszonöt százalékkal lehet csökkenteni. A korrekciós tényezőket sorban össze kell szorozni.

A számított érték ezek alapján adódik. A számított érték jelentősége csak az adóbevallás elkészítésénél jön elő, a számított érték szerepe erre korlátozódik. Bármekkora is a számított érték, az adót a tényleges forgalmi érték alapján kell fizetni. Vagyis ha egyetlen lakása van valakinek, és a forgalmi értéke huszonhatmillió forint, de a törvény melléklete alapján adódó számított értéke harminckétmillió, akkor nem kell adót fizetnie, hiszen a forgalmi érték alatta marad a harmincmilliós adómentességi határnak.

Adóbevallást azonban kell benyújtani, mivel a számított érték a bűvös harmincmilliós határ felett van. De a bevallásban a tényleges forgalmi értéket is fel kell tüntetni, és nem kell adót fizetni. (Adóbevallást természetesen akkor is kell készíteni, ha a számított érték nem éri el az adómentességi határt, de a lakás ténylegesen többet ér az adómentességi határnál.)

Ha a lakás tulajdonosa szerint ingatlana nem ér harmincmilliót, a számított érték mégis meghaladja a határt, és ezért bevallást ad be, akkor a labda az APEH-hez kerül. Az állami adóhatóság saját költségre értékbecslőt fogadhat fel, és a szakember felbecsülheti az ingatlan értékét. Ha az ingatlan-értékbecslő véleményét alapul véve az adóhivatal mégis úgy látja, hogy a lakás tényleges forgalmi értéke több, mint harmincmillió, adófizetésre kötelezi a tulajdonost. Az adóhatósági határozatot azonban meg lehet támadni, sőt bírósági útra is lehet terelni az ügyet, ha a tulajdonos nem ért egyet az APEH-hel.

Két megfontolás húzódhat meg a számított értékre vonatkozó rendelkezés mögött. Egyrészt, az adóelkerülők elrettentése. Másrészt ennek révén az APEH vélhetően sokkal több bevallást fog kapni, mint ahány tulajdonosnak fizetnie kell, Így az AEPH adatbázist építhet az információkból, és az adatoknak később, a törvény finomításakor nagy hasznát veszi a törvényalkotó.

Adókulcs, kedvezmény, mentesség, adófelfüggesztés

A vagyonadónak három adókulcsa lesz. harmincmilliós adóalapig 0,25 százalék, a harminc- és ötvenmillió közötti rész után 0,35, az ötvenmillió feletti rész után 0,5 százalék az adómérték. Vagyis egy hatvanmilliós háznál a harmincmilliós részért 0,25 százalékot, húszmilliós adóalapra 0,35 százalékot, tízmilliós adóalapra pedig 0,5 százalékot kell felszámítani, így jön ki az évi 75 ezer + 70 ezer + 50 ezer = 195 ezer forint adó.

A vagyonadótörvénybe könnyítéseket is beépítenek, így az adót vagy egyáltalán nem kell megfizetni, vagy annak csak egy részét kell leróni, de el is tolható időben az adó megfizetése. A könnyítés három formája az adómentesség, az adófelfüggesztés és az adókedvezmény. Nyugdíjasok, nagycsaládosok, munkanélküliek, kiskorú örökösök, lakást felújítók, műemlékvédelem alatti épületben lakók az érintettek. A könnyítésekről korábbi cikkünkben részletesen írtunk.