Városi levegő gazdaggá tesz?

Július 1-jén húsz éve nem látott mennyiségű, huszonkét magyar nagyközség kapott városi rangot. A váltással a kilencvenezer új városlakó egy része nemcsak büszke lehet a városi rang presztízsére – vagy éppen csodálkozhat azon, mint kétrészes riportunkból kiderült, hogy hogyan lettek ők város –, hanem főhet is a feje egy új adóbevallási kötelezettség miatt. Ugyanis, ahogy azt egy körültekintő blogger kiszámolta, a huszonkét településből húszban sokkal magasabbra került a vagyonadó bevallásához alkalmazott számított érték azzal, hogy a község várossá lett.

Megugrott értékek

A törvény melléklete szerint azokban a megyékben, amelyek most új városokat adnak, hatvanezer és százhetvenötezer forint között van a falusi házak négyzetméterenkénti úgynevezett számított értéke. A városi házaké ugyanakkor száztízezer és kétszázötvenezer forint között változik.

Az értéket számos korrekciós tényező befolyásolja, ezekkel a 0,75 és 1,2 közötti számokkal végig kell szorozni az alapterület és az értékhatár szorzatából kapott számot, hogy megkapjuk a pontos, törvény szerinti számított értéket. A korrekciós tényezők hatásával most az egyszerűség kedvéért nem foglalkozunk, de egy tízévesnél újabb, háromszobásnál nagyobb, garázsos, összkomfortos ház számított értéke az alapérték másfélszerese is lehet.

Arányaiban a legnagyobb eltérés a szabolcsi ingatlanoknál van, Nyírmadán és Vaján a hatvanezer forintos négyzetméterenkénti alapérték száztizenötezerre változott a várossá nyilvánítással. Újkígyóson és Medgyesegyházán nyolcvannyolcezer forint helyett százötvennyolcezer lett a számított érték alapja. Pest megyében a legnagyobb a növekedés, a százhatvanezer forintos négyzetméterenkénti szint itt kétszázötvenezer forintra változott.

Mit jelent ez a gyakorlatban? Azt, hogy a nagy hasznos alapterületű házak tulajdonosainak – a hasznos alapterületbe a padlás és a pince kivételével minden helyiség beszámít, ahol 1,9 méter fölött van a belmagasság – sokkal nagyobb esélyük van arra, hogy vagyonadó-bevallási kötelezettségük legyen. Az új városok többségében persze ez nem érint tömegeket: Borsodban például a kétszázötven négyzetméteres városi házak érik el a harmincmillió forintos számított értéket, Békésben százkilencven négyzetméternél van a határ, Tolnában kétszáztizenöt négyzetméternél (feltéve, hogy a már említett korrekciós értékek összesített hatása nagyjából nulla)

Tápiószele, értékes város

A változás leginkább a három Pest megyei település lakóit érintheti rosszul: Budakalászon, Zsámbékon és Tápiószelén a falusi száznyolcvannyolc négyzetméter helyett már a százhúsz négyzetméteres házak lakói is vagyonadó-bevallásra kényszerülnek. Sőt ha fiatal a ház, és van garázs, száz négyzetméter közelébe csúszik ez a szint, amibe parasztházaknál a tornác felét is bele kell számolni.

Balatonkenesén a száznegyvenhat négyzetméteresnél nagyobb házak lakóinak kell elmélyedniük az új adóban – ha maradnak nagyközség, százhetvenegy négyzetméter lett volna a határ –, a somogyi Igalon százötvennyolc négyzetméterre, a zalai Pacsán százhatvankét négyzetméterre változott a vagyonadó-bevallás határa a száznyolcvanegy és száznyolcvannyolc négyzetméterről, míg a Fejér megyei Rácalmáson kétszázötvenről száznyolcvankét négyzetméterre csökkent.

A változás persze nem azt jelenti, hogy az ennél nagyobb házban lakóknak mindenképpen adót kell fizetniük. A számított értéknek csak az adóbevallás elkészítésénél van jelentősége – ez a bevallás alapja –, de bármekkora a számított érték, az adót a valódi forgalmi érték alapján kell megfizetni. Ez azt jelenti, hogy ha van valakinek Tápiószelén egy százhúsz négyzetméteresnél nagyobb háza, akkor a vagyonadó-bevallást el kell készítenie, de ha abba harmincmillió forintnál kisebb forgalmi értéket ír be, akkor nem kell adót fizetnie.

Jön a macera

Pontosabban, ha a bevallást benyújtó lakástulajdonos szerint az ingatlan valójában nem ér harmincmilliót, viszont a számított érték szerint igen, akkor az adóhivatalnak egy értékbecslővel fel kell becsültetnie a lakást (a pontos eljárást egy később megjelenő PM-rendelet szabályozza majd). Az adóhivatal az értékbecslő véleménye alapján dönti el, hogy kiveti-e az adót, vagy sem – ezt a határozatot már csak bíróságon lehet megtámadni.

Szóval, ha adófizetési kötelezettséget nem is jelent automatikusan a várossá válás például egy százhúsz négyzetméteres tápiószelei ház tulajdonosának, sok-sok macerára fel kell készülnie. Ráadásul úgy, hogy az ingatlan forgalmi értékét lényegében nem befolyásolja a várossá nyilvánítás.

Nem a név számít

Legalábbis ezt állítja Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője, mondván: önmagában a várossá nyilvánítás nem feltétlenül dobja meg az adott település ingatlanjainak értékét. Az sem valószínű, hogy hirtelen tömegesen jelennének meg vevők, hiszen egy-egy település népszerűsége a lakásvásárlók között nem elsősorban azon múlik, hogy az adott helységnek mi a közigazgatási besorolása.

A várossá válás hatásai, ha jelentkeznek is, csak jóval később lesznek érezhetők, mondja a szakértő. Az idén várossá nyilvánított települések között ingatlanpiaci szempontból több érdekességet is lehet találni. Példaként említette Zsámbékot, amely az elmúlt bő egy évtizedben egyfajta elit agglomerációs településsé vált még a főváros egyes kerületeihez mérten is eléggé magas árszínvonallal. Ez a környék ezután is népszerű lesz, nem valószínű, hogy rövid távon a várossá nyilvánítás ezen bármit változtatna. Fordított, de hasonló a helyzet a kevésbé népszerű és keresett településeken. Mezőkeresztesen például aligha várható hirtelen vásárlási roham, hiszen a közelben van Miskolc és Mezőkövesd, és a kereslet eddig is visszafogott volt.

Alapvetően még kedvező gazdasági körülmények között is csak akkor van lehetőség jelentősebb áremelkedése, ha a település más egyéb adottsága – jelentősen átalakuló lakásszerkezet, jó megközelíthetőség, csendes zöld környék és a szükséges infrastruktúra megléte – hirtelen jelentős számú beköltözőt vagy vásárlót vonz. Az utóbbi időben Magyarországon vidéki kistelepülésen nem nagyon volt példa hirtelen árrobbanásra, leszámítva a fővárosi agglomeráció néhány községét, kisvárosát.

Itt egy kicsit fölélőtt, ott egy kicsit alábecsült

Murányi szerint egyébként a törvényben levő számított értékek és a valódi piaci értékek több helyen köszönőviszonyban sincsenek állnak egymással – ám ez nem azt jelenti, hogy mindenhol túlértékelte volna a lakásokat a törvényhozó. Budakalászon például a használt lakások jellemző négyzetméterára kétszáznyolcannyolcezer forint, a házaké háromszázötvennégyezer forint (de széles skálán, a kínálatban huszonhatmilliós és száznyolcvanmilliós házak is vannak). Zsámbékon százkilencvenegyezer forint az átlagár, Mezőkeresztesen százharmincötezer.

Persze a gyakoribb, hogy papíron értékesebb a lakás, mint a valóságban: Balatonkenesén százharmincezer forint körül van a négyzetméterenkénti átlagár – a törvényben levő városi kétszázötezer forinttal szemben –, Sajóbábonyban százhúszezer helyett kilencvenkétezer, Tápiószelén százötvenhatezer az új építésű lakások négyzetmétere. Újkígyóson öt-hétmillió forintért, négyzetméterenként hatvannégyezerért kaphatók házak a törvény szerinti százötvennyolcezer helyett.