Józsefváros legyőzte a gazdasági válságot

Az OTP Jelzálogbank elemzői saját ingatlanértékesítési statisztikáik, illetve az adóhivatal illeték-adatbázisa alapján végignézték mind a 161 budapesti irányítószám-körzetet. Az elemzők arra keresték a választ, hogy a gazdasági világválság milyen nyomokat hagyott az ingatlanpiacon.

A legértékálóbb kerület a XI. lett – az eredményeket ábránkon az első fül mutatja –, amelynek kilenc körzetéből nyolc került az élbolyba az átlagosnál jobb minőségű újlakás-kínálatanak és most is futó új beruházásoknak köszönhetően. A kerületen belül a legjobban azok örülhetnek, akiknek a lakcímkártyájukon a 1112-es irányítószám szerepel, itt az eladott lakások négyzetméterára 2010-ben harmadával volt magasabb, mint 2008-ban.

Buda a nyerő?

Az árak alapján a másik nyertes a XIX. kerület, itt a kertvárosi övezeteknek köszönhetően tudtak emelkedni az ingatlanárak. A családi házak egyébként az egész válságot sokkal jobban bírták, mint a városi lakások: forgalmuk jóval alacsonyabb volt, de az árak ebben a szegmensben nagyjából stagnáltak az elmúlt években.

A másik véglet a hatodik kerület: a 1065-ös és a 1062-es körzetekben egyharmados áresést tükröznek az adásvételi adatok.

Ennél jóval kisebb veszteséget könyvelhetnek el a X., XV., XX. és XXI. kerületek lakói, de örömre itt sincs ok: 15 százalék fölötti volt az átlagos árvesztés, ami bő harmadával magasabb a fővárosi átlagnál.

A lakótelepeken sem tejjel-mézzel folyó Kánaán az élet: hiába volt válságálló a XI. kerület, a Kelenföldi lakótelepen ezt nem érezhetik, ahogy Pesterzsébet, Csepel, Kőbánya–Újhegy vagy a Havanna lakótelep árai is csökkentek. Buda–Pest viszonylatban egyértelműen az utóbbiak a vesztesek: a fővárosi, közel tízszázalékos átlagos árcsökkenésnél legalább kétszer magasabbat 43 körzetben mértek, ezek közül mindössze nyolc terület van Budán.

Mégis inkább Pest a jobb?

A pesti oldal jobban végzett a kereslet tekintetében. A 161 körzetből csak nyolcban nőtt a kereslet, közülük öt Pesten van. A nyolcadik kerületben a 1082-es irányítószám alatt lódult meg a leginkább a lakások forgalma a Corvin-projektknek köszönhetően, és viszonylag keresett városrész maradt a megújuló Palotanegyed, ahol közel ötödével nőtt a forgalom.

Ha a keresletet nézzük, pozitív a mérlege még a 1118-as (Gellérthegy, Sasad, Gazdagrét, sok új lakással), a 1081-es (Középső Józsefváros), a 1107-es (Kőbánya egy része, ugyancsak több új projekttel), a 1071-es (Erzsébetváros Városligethez közeli része), a 1224-es (Budatétény kertvárosi része) és a 1021-es (II. kerületi hegyvidék) irányítószámú körzeteknek.

A pesti oldal peremkerületeinek népszerűsége nagyon megzuhant (XV., XVI., XVII., XVIII., XX., XXI., XXIII. kerületek), ugyanakkor egy látványos és a térképen összefüggő terület (ábránk harmadik fülére kattintva látszik, a sötétkék területeken a legnagyobb az esés) a II. kerület központtól távolabbi részét is fedi. A válságban a kereslet tehát a külvárosi, családi házas övezetekben esett vissza a legszembetűnőbben.

Válságpróba

Az elemzők a forgalom és az árak változása alapján összeállítottak egy válságtérképet (ez az ábránkon a válsághatások fülre kattintva látható kinagyítva). A térkép a válságban ható különböző piaci folyamatok hatásait együttesen, összesítve mutatja.

Válságállónak kerületi szinten leginkább a XI. és talán a VIII. tekinthető, ahonnan hét, illetve három irányítószám-körzet került a legmagasabb kategóriába. Ebben a csoportban az árak és a tranzakciószámok változása esetében a két legmagasabb kategóriába tartoznak a körzetek.

Válságtűrő hatással jellemezhető kerületek a II., a IX.,a  XIV. és a XIX., egyenként 4-5 irányítószám-körzettel. A válságra leginkább a IV., VI. és XVI. kerületek érzékenyek, onnan 4-4 körzet került ebbe a csoportba.

A leginkább válságsújtott a XV. kerület, ahol a nyolc irányítószám-körzetből négy került a válság negatív hatásaival leginkább jellemezhető csoportba. Érdekes a VIII. kerület helyzete, ahonnan 3-3 körzet került a legalsó és legfelsô kategóriába is, mutatva Józsefváros igencsak kontrasztos lakáspiaci helyzetét.