Kinek hogyan érdemes végtörleszteni?

Csütörtöktől lehet kedvezményesen végtörleszteni a lakóingatlanra felvett hiteleket. Svájci frank alapú hitel esetében 180 forintos, euró esetében 250 forintos, japán jen esetében 2 forintos, rögzített árfolyamon. Az élhet a lehetőséggel,

• aki a rögzített árfolyam alatti szinten vette fel a hitelt;
• akinek devizaalapú hitelét a bank 2011. június 30-ig nem mondta fel;
• aki a végtörlesztésre vonatkozó igényét december 30-ig írásban benyújtja bankjának;
• illetve, aki vállalja, hogy a korábban esetleg igényelt áthidaló vagy a részletbefagyasztáshoz kapcsolódó gyűjtőszámla-hiteléből eredő tartozását a végtörlesztéssel együtt megfizeti.

A bankok senkit nem utasíthatnak el, aki teljesíti a fentieket, nincs mérlegelési lehetőségük.

A szoros határidőkre azonban érdemes nagyon figyelni, ez ugyanis az egyetlen tényező, amin könnyedén el lehet csúszni. Végtörleszteni legkésőbb az igénylés utáni 60. napon kell (az igények beadásának határideje december 30-a). Aki tehát már holnap leadja a szükséges papírokat, annak a megadott határidőn belül, a konkrét esetben november 27-ig biztosítania kell a megfelelő fedezetet a végtörlesztéshez.

A határidőkkel a végtörlesztők csak egy részének gyűlhet meg a baja. Akinek készpénze van, nyilván nem gond a 60 napon belüli törlesztés. Ha valaki hitelt akar felvenni a végtörlesztéshez, már nem árt igyekezni, bár 60 nap alatt elvileg bőven elbírálják az ügyét. Ha valaki nem hitelképes és pénze sincs, az ingatlan eladásával menekülhet a devizahitelétől, de ehhez már könnyen kevés lehet az idő, illetve olyan nyomott áron kell kínálni a lakást, amin már nem biztos, hogy megéri eladni.

A készpénzesek

Aki valamilyen lekötött megtakarítását, például hosszabb futamidőre lekötött bankbetétjét, tartós befektetési számláját (tbsz) vagy lakástakarék-megtakarítását törné fel a törlesztés kedvéért, valamekkora veszteséget elszenved. Bankbetét esetén a kamatot, tbsz esetén a befektetésen elért árfolyamnyereség utáni kamatkedvezményt, lakástakaréknál pedig az évente legfeljebb 72 ezer forintos állami támogatást lehet bukni. (Aki a végtörlesztéshez állampapírjaitól szabadulna meg, szintén veszíthet valamennyit, a döntés előtt tehát mindenképpen tájékozódni és számolni kell.)

Mindezek ellenére akkor lehet mégis jó döntés a fenti veszteségek elkönyvelése, ha a végtörlesztés árfolyamnyeresége meghaladja a keletkező kárt. Hogy ez a nyereség mekkora lehet, azt alábbi kalkulátorunkkal kiszámolhatja. (Egyébként valószínű, hogy az esetek többségében még így is megéri a végtörlesztést választani.)

Feltehetően elég sokan vannak akik, bár készpénzzel törlesztenének, de a szükséges összegnél kevesebb megtakarításuk van, a hiányzó részt pedig nem tudják baráti, családi kölcsönökből pótolni. Ha kicsi a különbség, a legkézenfekvőbb megoldás a fogyasztási hitel lehet. Ezek ingatlanfedezet nélkül elérhetők, de meglehetősen drágák.

Persze az is elképzelhető, hogy a bankok a következő napokban, hetekben olyan konstrukciókkal rukkolnak elő, melyek pont a hiányzó rész megszerzését könnyítik majd meg a készpénzes adósoknak, például azzal, hogy a hiányzó rész fedezeteként folyósított forinthitel kiutalását összehangolják a végtörlesztéshez szükséges önrész befizetésével, illetve lekönyvelésével.

Végtörlesztés forinthitelből

A potenciális érintettek többségének azonban nincs elég megtakarítása, így végtörleszteni csak áthidaló forinthitelből tud. A határidőkkel elméletileg itt sem lehet gond, hiszen a szokásos hitelbírálati folyamat a 60 napnál lényegesen rövidebb idő alatt lezajlik - közölte a Raiffeisen és a Budapest Bank. Itt persze arra kell figyelni, hogy a forinthitel igénylése és a végtörlesztés bejelentése lehetőleg egyszerre történjen. A dologgal azonban érdemes várni még egy keveset, mert több, főként kisebb devizahitel-állománnyal rendelkező bank lehetőséget lát a hitelek átváltásában, az érdeklődő ügyfelek átcsábításában, amihez kedvezményes forinthiteleket dobhatnak piacra a következő hetekben.

A váltásnál főként azok lehetnek bajban, akik forint alapon annyi hitelt sem kapnak, mint amennyi a kedvezményes árfolyamon számolt tőketartozásuk. Bár a devizahitelek leváltásánál az ingatlan értékéhez viszonyított terhelhetőségi limit nincs maximálva a 2010 márciusától új hitelekre érvényes 75 százalékban, de a bankok kockázatvállalási hajlandósága eltérő lehet. Mindezt tetézheti, hogy az ingatlanárak most alacsonyabbak, mint a válság előtt, így a legtöbb lakás hitelezhetősége is korlátozottabb, mint néhány évvel ezelőtt. Emiatt egyesek eleshetnek a hitelfelvételi lehetőségtől, főként azok, akik eredetileg is magasabb hitelfedezeti arány mellett, eleve kifeszítve adósodtak el.

Végtörlesztés ingatlaneladásból

A határidőkkel főként a harmadik csoportnál lehet probléma: azoknál, akik ingatlaneladással akarják kiegyenlíteni a tartozásukat. Ebbe a csoportba elsősorban azok tartoznak, akiknek nincs elég pénzük, ráadásul nem is hitelképesek.

Az érintettek jó, ha észben tartják, hogy ameddig nincs konkrét vevőjük, semmiképpen ne jelentkezzenek be a végtörlesztésre. Erre december végéig van idejük, ezzel pedig időt nyernek, hiszen csak jóval később kezdődik meg a tartozás kiegyenlítésére rendelkezésre álló 60 napos periódus.

Ha december 30-ig sincs meg a vevő, nem lehet tovább halogatni a végtörlesztési szándékról szóló formanyomtatvány kitöltését. Az eladás és a végtörlesztés még ebben az esetben is sikerülhet 60 napon belül, főként akkor, ha készpénzes vevő jelentkezett be.

Ha hiteles vevő jött, érdemes közösen egyeztetni az ügyletet lebonyolító pénzintézettel a vevő hitelképességéről és a vételár folyósításának várható időpontjáról. Ha ugyanis már ketyeg a 60 nap, és a vevőnket finanszírozó bank lassúsága miatt (tehát önhibánkon kívül) nem kerül a számlánkra a végtörlesztéshez szükséges összeg a határidőig, a lehetőség bizony akkor is elúszik.

Aki mindenképpen eladná lakását és hitelképes is, de nem talál vevőt december végéig, megteheti, hogy hitelből fizeti a végtörlesztést, és majd az új forinthitelét zárja le, ha sikerült eladnia az ingatlant. A következő hónapokra több ingatlanos cég is áresést vár a nyomott áron megjelenő lakások miatt, így aki ki tud várni, jövőre esetleg magasabb árat érhet el. Ugyanakkor érdemes figyelni arra, hogy az új forinthitel végtörlesztésének milyen költségei vannak – ez már a bankon múlik.

Jutalék nincs, adókedvezmény van

A végtörlesztés vonzerejét a kormány nem csak a kedvező szinten, jóval a piaci alatt rögzített árfolyammal növelte, hanem azzal is, hogy a kormánydöntés értelmében a bankok a devizahitel végtörlesztésével  összefüggésben – a mostani rögzített árfolyamos időszakban – semmilyen díjat vagy jutalékot nem számíthatnak fel. Aki azonban forinthitelből fizetne, annak az új hitelfelvétel költségeit állni kell.

A törvény egy másik csalogató eleme, hogy a kedvezményes törlesztéssel – igaz, inkább csak virtuálisan – zsebre tett árfolyamnyereség után nem kell sem személyi jövedelemadót, sem ajándékozási illetéket fizetni, tehát az árfolyamnyereség - szemben a tőkepiaci ügyletekkel - teljességgel adómentes. A törvény első verziója szerint ez a kedvezmény csak a lakáscélú devizahitelekre vonatkozott, azonban egy törvénymódosítással ennek hatályát a szabadfelhasználású jelzáloghitelesekre is kiterjesztették (pdf). Fontos azonban, hogy azok, akik lakáseladásból intéznék a végtörlesztést, azoknak adózniuk kell, mert az ingatlaneladás adó- és illetékszabályai nem változtak.

Akik kiszorultak

A fentiekből is látszik, hogy a végtörlesztés főként a tartalékokkal rendelkező, illetve hitelképes adósoknak segít, akik a rögzített árfolyamok alatt adósodtak el. Akik csak egy villámgyors ingatlaneladásból képesek előteremteni a szükséges összeget, azokat a nyomott ingatlanárak rövidítik majd meg, akik pedig így sem lesznek képesek megszabadulni a devizahitelüktől, a feltehetően gyengülő forint miatt növekvő részletektől nyöghetnek.

Igaz ugyan, hogy ez utóbbi hatást mérsékli majd, hogy a Magyar Nemzeti Bank devizatartalékai terhére látja el a bankokat a visszafizetéshez szükséges devizamennyiséggel, a közvetett hatások azonban mégis gyengítették a forintot, és év végéig jelentősebb erősödés egyelőre nem is várható.

A rögzített árfolyamok fölött eladósodott ügyfelek sem kérhetik a végtörlesztést, a portfolio.hu becslése szerint ők mintegy 115-130 ezren lehetnek, a nemzetgazdasági tárcánál azonban dolgoznak már azon a javaslatcsomagon, ami nekik is segítséget jelentene.

És mi lesz az igaz devizaadósokkal?

A kérdéseinkre küldött banki válaszok alapján úgy fest, szintén kiszorulnak a végtörlesztésből azok a devizaadósok, akik nem devizaalapú, hanem tényleges devizahitelt vettek fel. Az adósok egy-két százalékát, összesen néhány tízezer embert érintő probléma azért is érdekes, mert az ő hátrányos megkülönböztetésük közgazdaságilag teljesen alaptalan. Köztük és az úgynevezett devizaalapú adósok között csupán az a különbség, hogy a havonta törlesztendő devizát nem a bank veszi meg helyettük a forintban befizetett törlesztőből, hanem ők kell megvásárolják és elutalják bankjuknak a devizát. Az árfolyamok-, illetve a kamatok és egyéb költségek változásának ugyanakkor ugyanúgy ki vannak téve, mint mindenki más, mert többségük jövedelme forintban keletkezik.

Ugyan egy részük önszántából választotta ezt a lehetőséget, hiszen így a elkerülhették a bank által alkalmazott eladási és vételi devizaárfolyamok közötti vaskos különbséget, illetve szabadon, nekik kedvezően bármikor vehettek akár a szükségesnél is több frankot jó átváltási árfolyamok esetén. Többségük azonban nem "spekulatív céllal", hanem kényszerből adósodott el ebben a formában. Ők főként olyanok, akik valamelyik jelzálogbank által finanszírozott újépítésű ingatlanba költöztek, és egyszerűen nem választhattak más finanszírozót, vagy más finanszírozási formát. (Rájuk egyébként nem vonatkozik a fix árfolyamon való törlesztés lehetősége sem.)

Ennek a körnek a kizárása azonban mégsem teljesen lefutott, mivel a hitelintézeti törvény akár nekik kedvezően is értelmezhető. Úgy tudjuk, több bank jogi osztályán mérlegelik azt, hogy bevonják-e vagy sem ezeket az adósaikat a kedvezményezettek közé.