Rossz befektetés a kis lakás

Az idei első negyedévben az egy évvel korábbihoz képest közel hat százalékkal, hétezer háromszázra nőtt a használatba vett új lakások száma. Ezek több mint harmada, kétezernyolcszáz új otthon a fővárosban található, amivel Budapesten egy év alatt közel megháromszorozódott a használatba vett lakások száma. A megyei jogú városokban negyven százalék feletti visszaesést regisztrált a KSH, de a többi városban és a községekben is csökkenés történt, azaz az országos növekedés kizárólag a budapesti boomnak köszönhető.

Méretes számok

A fővárosban még erősebbé vált a korábban sokszor kritizált trend: egyre több a kis lakás. A negyven négyzetméter alattiak szegmense valósággal robbant, az egy évvel korábbinál majdnem tízszer több ilyen lakásba költözhettek be tulajdonosaik, az átadott új otthonokon belül ezzel a legkisebbek aránya öt százalékról tizenhat fölé nőtt. (A tavalyi első negyedév igen alacsonyt bázist jelent, hiszen a 2004-es teljes évi átlag 15,9, a 2003-as pedig 13,4 százalék volt.)

A következő kategória a negyven négyzetméternél nagyobb, de hatvannál kisebb alapterületűeké. Ezek súlya a fővárosban szintén látványosan nőtt. A 2004 első negyedévének kevesebb mint egyharmados aránya után immár az új lakások több mint felét ez a csoport adta, a lakások számának közel ötszörös növekedése mellett. (Tavaly az évi átlagos súlyuk 37,1 százalékra nőtt a 2003-as 34,6 százalékról.)

A nagyobb lakások aránya csökkent, bár a hatvan és nyolcvan négyzetméter közöttiek aránya csak a fővárosban lett kisebb, Budapesten kívül mindenhol nőtt. A nyolcvan és száz négyzetméter közötti ingatlanok részaránya a megyei jogú városokban - kivételként - emelkedett, és ugyanez volt igaz a száz-százötven négyzetméteresekre is. A kétszáz négyzetméter feletti lakások - azaz jobbára a nagyobb családi házak - aránya csak a kisebb városokban nőtt.

Családalapítási gondok

A kis lakások térnyerése nem okozott meglepetést - vélekedett Valkó Dávid, az Otthon Centrum (OC) Rt. elemzője. Az OC fél évvel ezelőtt készült tanulmánya már jelezte a tendenciát: a pesti oldalon negyven négyzetméter alatti lakást keresők aránya a 2003-as huszonnyolc százalékról tavaly negyven százalékra nőtt. Budán más a helyzet: ott a legkisebb otthonok felől csak a megkérdezettek negyede érdeklődött, míg a százhúsz négyzetméter feletti ingatlanok vásárlása iránt tizenegy százalék, szemben a pesti egy százalékkal.

Később akár komoly gondokat is okozhatnak a kisméretű lakások. Ha a most ezeket választó, húszas évei végén, harmincas évei elején járó generáció a családalapítás mellett dönt, hamar szűkké válnak az egy-, másfél szobás otthonok, azaz időszerűvé válik a nagyobb lakás vásárlása. Amennyiben ez a folyamat időben és térben nem eléggé széthúzva jelenik meg, a kis kategóriában megugorhat a kínálat, a nagyobbaknál pedig a kereslet erősödik fel. A kínálattal ugyanakkor nem biztos, hogy a kereslet is lépést tart, hiszen a fiatalabb korosztály a fent említett generációnál kevésbé népes. A túlkínálat klasszikus esetben az árak csökkenésével jár, ami épp a lakás nagyobbra cserélését nehezíti meg. (Sovány vigasz, hogy az esetleg szétköltöző párok - legalábbis átmenetileg - a keresleti oldalt erősítik.)

Valkó Dávid szerint van rá esély, hogy az említett okok miatt kínálati túlsúly alakul ki az alig használt, kis lakások piacán. A szakember úgy véli, a belvárosi ingatlanok esetében nincs ok az aggodalomra, de a külvárosi, nagyobb projekteknél később előfordulhatnak ilyen gondok. Az elemző szerint a nagyobb lakásba való költözést az is nehezítheti a jövőben, hogy a vásárlók túlnyomó többsége hitelből vette meg ingatlanát, jellemzően igen hosszú, húsz éves futamidőre, márpedig ha idő előtt szeretné törleszteni a hitelt, a legtöbb banknál erre csak külön - akár több százezer forintra rúgó - díj ellenében van mód. Valkó Dávid mindazonáltal úgy véli, nem kell katasztrófától tartani, az eddigi tapasztalatok szerint a piac képes az önszabályozásra. A közelgő eurózóna-csatlakozás pedig - az alacsonyabb kamatszint okán - ismét lendületet adhat a keresletnek. Az építők egyébként tavaly óta vissza-visszafogják a fejlesztéseket, azaz több ütemben építik fel az ingatlanokat, illetve elhalasztják az építkezést.

Nemzeti érték

Pesszimistábban látja a helyzetet Pfandler Katalin, az Interestate Rt. elnök-igazgatója, a Magyar Lakásépítők Szövetsége és a Magyar Ingatlan Szövetség elnökségi tagja. Szerinte sem az egyénnek, sem a társadalomnak nem jó, hogy az állami támogatások rendszerének kialakítása során a döntéshozók nem figyeltek a hosszú távú lakásszerkezeti hatásokra. Pfandler úgy véli, hogy az államnak olyan lakás megszerzését kellene támogatnia, ami a nemzeti vagyonban igazi értéket képvisel. A pesti belvárosban tömegével található volt bérházak munkáslakásai is kicsik, de még a nyakunkon vannak a panelok is - fogalmazott a szakember. Pfandler arra figyelmeztet: a kis lakások tulajdonosai az átlagtól elmaradó árnövekedésre számíthatnak.

Tapasztalatai szerint túlkínálat már ma is érezhető, könnyebb eladni a nagyobb új lakásokat. Bár az életszínvonal remélt emelkedésével várhatóan az átlagos lakásméret is nő majd, kérdés, hogy lesz-e olyan ingatlanfejlesztési terület, ahol a nagypolgári otthonok megvalósíthatóak. Az új épületeket jellemző középfolyosós megoldás miatt a kis lakások egybenyitása műszakilag nem egyszerű feladat, s ott van még az átalakítás költségvonzata is. Hasonló tehát a probléma, mint a körfolyosós házaknál - fogalmazott Pfandler Katalin.

Kövesse az Indexet Facebookon is!

Követem!