Cipőt vagyünk, vagy lakást?

A magyar lakások kínálati piacán a vevők előnyös helyzetben vannak. Az Otthon Centrum szerint a lakásvásárlás a banki és beruházói verseny élénkülése miatt a társadalom nagyobb része számára csak elhatározás kérdése. A cég szerint a bankoknál a lakáshitel stratégiai üzletággá vált, a versenyben a finanszírozási arányt és kamatokat tekintve egyre kedvezőbb feltételeket nyújtanak, és a hitelbírálati idő is általánosan csökken. A lízing megjelenésével egyre szélesebb csoport számára érhető el a kedvező finanszírozású lakásvásárlás, emiatt a bérlakáspiac is szűkül, ugyanis a bérlet helyett - főleg a százezer forintos kategóriában - kedvező alternatíva a lízing.

A vásárlók jelenleg a 40-60 négyzetméteres kategóriát kedvelik, a garzon már nem divat egyes kerületekben, inkább a másfél, vagy az 1+2 fél szoba a nyerő. Az örökzöldnek számító belváros, vagy a hozzá közeli közeli kerületek mellett újabb slágerek is megjelentek: a IV., XVI., XVII., XIX. és XXII. kerületekeben is szívesen vásárolnak most.

A vásárolt lakások értékében jól tükröződik a Fészekrakó program hatása. Budapesten a vásárolt lakások 59 százalékának ára 15 millió alatt, vidéken pedig 48 százaléka 12 millió forint alatt van. A tömegtermékek mellett elhúztak a prémium szegmens árai. Ezeket az ingatlanokat főleg külföldiek vásárolják. Év végére Nagygyörgy Tibor, az Otthon Centrum ügyvezetője szerint nem lesz unikum az egy- vagy akár kétmillió forintos négyzetméterár sem.

A devizahitel a sláger

A lakásfinanszírozás terén még mindig a devizaalapú lakáshitel a sláger, ezen belül is a svájci frank alapú hitelek kamata a kedvezőbb. Ennek versenyelőnye a forintgyengülés után is tartja magát. A kihelyezett hitelek nyolcvan százaléka svájci frank alapú piaci hitel. A maradék többsége az új építésű lakásoknál az állami kamattámogatásos verzió. A piaci verseny (főként a minimális önerővel igénybe vehető lízinghitel) egyre inkább kikényszeríti a bankoktól, hogy alacsony kezdő részletű konstrukciókkal csábítsák a hitelfelvevőket. Jövedelem alapon, új építésű lakásra megjelentek a ténylegesen nulla százalék önerős hitelek.

Áfacsökkentés = olcsó garázs

Az áfacsökkentés nem jelentett automatikus árcsökkentést a lakáspiacon. Ez nem védhető egy ilyen piacon marketing szempontból - mondta Nagygyörgy. Az azonban jellemző, hogy az értékesítők engedményként adják a vevőnek a négyszázalékos árcsökkenést: akciós áron adják a garázst, ingyen a bútort, vagy a fizetési konstrukciókon könnyítenek. Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint sokan halasztották el a lakásvásárlást, hogy januártól a törlesztőrészletek után már csak 20 százalékos áfát kelljen fizetniük.

A visszaesésről beszámoló KSH lakásépítési gyorsjelentésével szemben az idén január-februárban a megszokott stagnálással szemben az Otthon Centrum forgalma megugrott, és március-áprilisban kissé visszaesett. Ez minden bizonnyal azért történt, mert az emberek inkább a választásokkal voltak elfoglalva. Az ügyvezető 2006-ra legalább annyi vállalkozói lakásépítést vár, mint amennyi tavaly volt, sőt a fővárosban újabb rekord dőlhet meg. Ebben az évben közel 13 ezer társasházi lakás átadása várható.

A spanyol fejlesztők profitálnak

A telekárak, az építési és marketingköltségek nőnek, ezeket a fejlesztők nem tudják áthárítani a vevőkre. A minőségromlás sem járható út, így a fejlesztők egyre alacsonyabb - saját tőkére vetítve 20 százalék körüli - hozammal számolhatnak. Több tőkeerős nyugat-európai cég jelent meg a piacon (például a Fadesa, a Riera, a Bouwfonds), amelyek kedvezőbb feltételekkel szembesülhetnek. A spanyolok például kiemelkedően kedvező hiteleket kapnak Spanyolországból, így akár önerő nélkül vásárolhatnak telkeket.