Hatalmas csúcs a lakáshitelekben, nyugtalanító jelekkel

További Pénz beszél cikkek

A blogról

A bejegyzések a szerzők személyes véleményét, nem a cégek álláspontját tükrözik, és semmilyen formában nem minősülnek befektetési ajánlatnak.

Éves összevetésben hihetetlen erősen nyitott a lakáshitelpiac, ám a hitelfelvételek összege negyedik hónapja stagnál, miközben az ingatlanárak ezen időszak alatt is emelkedtek. A lakáshitelkamatok alakulásának pontos bemutatását egyre jobban nehezíti, hogy a támogatott konstrukciók alacsony kamata egyre jobban torzítja a jegybank átlagkamat-statisztikáit.

Több mint 80 százalékkal több lakáshitelt vettek fel a magyar családok 2022 januárjában, mint egy évvel korábban – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adataiból. A januárban folyósított 108,3 milliárd forint több mint 35 százalékkal felülmúlja 2020-as, még a koronavírus-járvány előtti kihelyezési szintet is.

Nyugtalanító jelek a soha nem látott januári adat után

Persze ez nem annyira meglepő annak fényében, hogy tavaly március óta minden hónapban százmilliárd forint felett vettek föl lakáshitelt a családok. A hitelvolumen bővülése kapcsán a money.hu szakértői arra is felhívják a figyelmet, hogy a hitelfelvételi kedvet egyelőre a lakások áremelkedése is hajtja, hiszen a használt lakások piacán a fővárosi árak 9, a megyeszékhelyeken lévő ingatlanok 15 százalékkal drágultak az elmúlt évben, s az új lakások árában is hasonló, 10-13 százalékos éves áremelkedést mértek.

Ezért a jövőre nézve figyelmeztető lehet, hogy a folyósított lakáshitel-volumen immár negyedik hónapja nem tud kitörni a 105–112 milliárd forintos sávból, miközben szeptemberben közel 130 milliárd forintot sikerült kihelyezniük a bankoknak az ügyfeleknek.

A banki kamatok emelkedésének hitelkereslet-visszafogó hatása a következő hónapokban a hitelkamatok emelkedésével párhuzamosan egyre erősebb lehet

– figyelmeztetnek a money.hu szakértői. Mindez annak fényében még inkább igaz lehet, hogy a magas infláció és az orosz–ukrán háborús bizonytalanságok miatt rekordgyengére gyengülő forint miatt az MNB feladni kényszerül a januárban elhatározott politikáját, miszerint lehetőség szerint csak havonta nyúl az irányadó kamathoz.

A március 3-i döntésével 75 bázisponttal 5,35 százalékra emelte az irányadó egyhetes betéti kamatot a jegybank.

Ilyen mértékű emelésre utoljára 2008 májusában volt példa, az volt az emlékezetes 300 bázispontos kamatemelés. Ilyen mértékű kamatemelés után a banki lakáshitelkamatok további jelentős emelkedésére lehet számítani.

Nagyot torzít a statisztika

A jegybank kimutatásai szerint a lakáscélú hitelek átlagkamata az idei év első hónapjában 11 bázisponttal 4,43 százalékra nőtt. Ezzel kapcsolatban a money.hu szakértői arra figyelmeztetnek, hogy

a piaci kamatok emelkedésének köszönhetően az MNB átlagkamatait a támogatott konstrukciók egyre jobban torzítják.

Ennek legplasztikusabb példáját a 10 éven túl fix kamatozást biztosító konstrukcióknál láthatjuk. Miközben a hivatalos statisztikák szerint úgy csökkent az októberi 4,74 százalékról idén januárra 3,46 százalékra ezen hitelek átlagkamata, hogy közben a jegybank irányadó kamata ezen időszak alatt 1,8 százalékról 4,3 százalékra emelkedett. A fenti kölcsönök referenciakamataként használt 20 éves bankközi kamatszint (BIRS) értéke 4,07 százalékról 4,99 százalékra nőtt október és január között.

Mindez azt jelenti, hogy a bankok által folyósított hitelek átlagkamata több mint másfél százalékkal marad el a referenciakamattól.

Ezt kamat-, illetve forrástámogatás nélkül nem lehetne elérni a piacon. A mélybe tartó átlagkamatnak így a 3 százalékon elérhető csok és a 2,5 százalékos maximális kamat mellett elérhető NHP Zöld hitel az oka. A money.hu kalkulátora szerint január közepén a 20 évre, végig fix konstrukció mellett felvett 20 milliós hitel esetében a legjobb adósoknak kínált legkedvezőbb 5 banki ajánlat kamata 4,85 és 5,59 százalék között mozgott, azaz a piaci alapon felvett legjobb ajánlat is közel 150 bázisponttal volt magasabb, mint az MNB által kimutatott átlagkamat.

Ez így megtévesztő lehet a hitelfelvételre készülő ügyfelek számára. A money.hu kérdésére az MNB jelezte, vizsgálják annak lehetőségét, hogy a kamatszintek alakulásánál a támogatott konstrukciók torzításától mentes adatokat is közöljenek.

A piaci hitelek kamata gyorsan emelkedik

A maximum 10 évre fixált hitelek kamatszintjében a jegybank 27 bázispontos kamatemelést jelez januárra, az átlagkamat 4,32 százalékról 4,58 százalékra emelkedett egy hónap alatt. Az emelkedés mértéke lényegében megfelel a referenciakamatok emelkedésének.

A 10 éves kamatperiódusú lakáshitelek teljes hiteldíjmutatója (THM) egy bázisponttal az ötszázalékos lélektani határ alatt maradt idén januárban. Tavaly márciusban a 10 évre fix törlesztést választók ügyfelek átlagosan 3,98 százalékos THM mellett vehettek fel hitelt.

A bankok utánalépnek a jegybanknak

Az MNB kimutatásai szerint az 5 éves kamatperiódus mellett nyújtott lakáshitelek átlagos kamatszintje 44 bázisponttal 5,94 százalékra ugrott az év első hónapjában. Az emelkedés mértéke itt meghaladta a referenciakamatok emelkedését, ám ezzel kapcsolatban a money.hu szakértői arra emlékeztetnek, hogy a bankok korábban nem tudták lekövetni a jegybank irányadó kamatának múlt év végi, extra gyors emelkedését. A kevésbé keresett kamatperiódus mellett nyújtott hitelek esetében így most ennek a korrekcióját látjuk.