Török ingatlanok: tuti üzlet vagy kész átverés?

Az ingatlanvásárlás adminisztrációs és jogi háttere kimondottan egyszerűnek mondható Törökországban. A nemrég módosított török földtörvény értelmében minden olyan ország állampolgára szerezhet tulajdonjogot ingatlanban 2.5 hektárig, amely országban ezek a jogok a török állampolgárokat is megilletik. Azaz magyar állampolgárok viszonylag egyszerűen juthatnak török ingatlanhoz, a területen jártas ingatlanközvetítők szerint a földhivatali bejegyzés gyorsabb, sőt biztonságosabb is, mint hazánkban, ugyanis a tulajdon átruházása a földhivatalban bizottság előtt történik, ahol az új tulajdonos fényképét is rávezetik a tulajdoni lapokra.

A török ingatlanpiacban kétségtelenül nagy növekedési potenciál van. A turizmus folyamatosan bővül, 2004-ban az ország déli tengerpartja mintegy 17 millió látogatót vonzott, mely 25 százalékos növekedést jelent 2003-hoz képest. Ez részben a rendkívül modern és folyamatosan bővülő szállodainfrastruktúrának és az évi több mint 300 napsütéses napnak köszönhető.

Az ország déli részén lévő tengerparti szakasz két frekventált üdülőhelye Alanya és Antalya. Alanya Budapesttől mindössze két és fél órás repülőútra van, s onnan Antalya autóval már csak egy óra. A két városban már több ezer külföldi vásárolt ingatlant, elsősorban német, osztrák és holland állampolgárok vettek nyaralókat. Jellemzően ezen országokból érkeznek azok az építési vállalkozók is, akik török részvétellel céget alapítottak és lakóparképítésbe kezdtek.

Növekvő, de még alacsony árak

A török ingatlanpiac a 2001-es visszaesés óta folyamatosan növekszik és mára az árszint meghaladta a 2001 előtti szintet. A tengerparti ingatlanárak viszonylag alacsonyan vannak, egy 70 négyzetméteres, két hálószobás apartmanért megközelítőleg 17-18 millió forintot kell fizetni, de egy három hálószobás, 150 négyzetméteres villát harminc millióért is kaphatunk. Újonnan épített, jó helyen lévő lakóparkokban lakásokat, telekhányaddal együtt körülbelül 20-25 millió forintért árulnak. Az ingatlanvásárlásnál a mellékköltségek az ingatlan árának maximum 8-10 százalékát teszik ki. A növekvő turizmus természetesen az ingatlanárak emelkedését hozza Törökországban, 2004-ben a déli tengerparton 28-50 százalékos áremelkedést figyeltek meg a szakértők.

A török makrogazdasági környezet kedvező, 2004-ben a GDP mintegy 8.9 százalékkal bővült, s az infláció is viszonylag mérsékeltnek (7.9 %) mondható. Az ingatlanfejlesztés szempontjából nem érdektelen jegybanki alapkamatra vonatkozóan a Lehman Brothers pedig 225 bázispontos vágást prognosztizál 2007 közepéig. Az ingatlanpiac bővülését bizonyítja az is, hogy az országban az építőipar a legdinamikusabban bővülő szektor, s a Buildecon elemzése szerint az elkövetkezendő években a növekedése tartósan 7-10 százalék között lehet.

Cél az EU

A törökországi befektetések iránti bizalmat tovább erősíti az októberben megkezdett hivatalos csatlakozási tárgyalás az Európai Unióval. A csatlakozás időpontja ugyan egyelőre még csak találgatás tárgya, ám a korábbiakhoz képest már ez is hatalmas előrelépés a török integrációban. Törökország ugyanis már 1987 óta pályázik a teljes jogú tagságra, s már több mint 40 éve társult tagja az EU-nak.

A csatlakozási tárgyalások első közvetlen hozadéka éppen az ingatlanpiachoz köthető. Az Egyesült Arab Emírségek a tárgyalások megkezdése utáni napokban barátsági és együttműködési szerződést kötött Törökországgal, melynek értelmében Dubai 5 milliárd dollárnyi ingatlanbefektetésre tett ígéretet. Alapvetően a török ingatlanpiacra nyugat-európai és közel-keleti kőolajtermelő országok fektetnek be, ez utóbbiak erősen érdeklődnek az isztambuli kereskedelmi ingatlanok iránt.

Kockázatok rövid- és hosszútávon

Hogy árnyaljuk egy kicsit a törökországi ingatlanbefektetés képét, vegyük végig, hogy milyen kockázatokkal számolhatunk a jövőre nézve. Az országban megjelent madárinfluenza-vírus rövid távon visszavetheti a turizmust, mely kihathat az ingatlanpiac növekedésére is. A járvány azonban legrosszabb esetben is csak egy-két évre vetheti vissza az idegenfrogalmat, s ezzel együtt a befektetések ütemét. A madárinfluenza-veszély a turisták számára ugyan igen alacsony, feltéve, ha elkerülik az élőállat-piacokat, csirkefarmokat és minden olyan helyet, ahol háziszárnyasokkal és madarakkal kerülhetnek közvetlen kapcsolatba, azonban a járvány sajtóvisszhangja kétségtelenül negatív hatásokkal járhat.

Közép távú kockázati tényezőként a politikát kell említeni. A jelenlegi török kormány több megnyilvánulása is elbizonytalanította a török integráció európai híveit. A legtöbb konfliktust az iszlám egyház állami térnyerése, az emberi jogok megsértése és a kurd kisebbséggel való diszkriminatív fellépés jelenti. Recep Tayyin Erdogan miniszterelnök kormánya sok tekintetben nem veszi figyelembe az európai jogi normákat, ám a gazdasági reformok és a piacgazdaság elkötelezett híveként élvezi a befektetők bizalmát.

A Külügyminisztérium 2005. július végén a fokozott biztonsági kockázatot rejtő országok közé sorolta Törökországot, egyrészt a terrorizmus erősödő jelenléte, másrészt a természeti veszélyek miatt, különös tekintettel a földrengések gyakoriságára. A terrorizmus várhatóan a jövőben is problémát okoz majd az országban, s egyáltalán nem zárhatjuk ki a forgalmas üdülőhelyek, turisták által lakott szállodák ellen elkövetett merényleteket sem. Egy nagyobb volumenű terrorcselekmény kétségtelenül sokat árthat mind az idegenforgalomnak, mind a befektetési bizalomnak.

A földrengésekkel kapcsolatban érdemes egy másik jelenséggel is foglalkozni. Törökországban már a gyengébb földrengések is jelentős anyagi pusztulással jártak, rengeteg épület károsodott meg. Az építőipar minősége tehát még nem érte el az európai színvonalat, ami intő jel lehet a használt ingatlanok megvásárlásánál. Az új ingatlanok esetében ez a veszély nem feltétlenül áll fenn, hiszen sok nyugat-európai fejlesztő szállt már be a török piacra, ami garancia lehet az építési minőség javulására.

Így is jó üzlet lehet

Aki tehát vállalja az említett kockázatokat és belevág egy török ingatlanbefektetésbe, valószínűleg jó üzletet csinál. Az árak jelenleg még viszonylag alacsonyan vannak, a piac növekedési potenciálja pedig a legnagyobb a mediterrán térség üdülőövezetei közül. A török gazdaság növekedése és a leendő uniós csatlakozás egyértelműen optimista kilátásokat ígér, s a turizmus intenzitása biztosítja az ingatlan bérbeadását az év jelentékeny részében. Kockázatok azonban vannak bőven...