Melyik Budapest legtúlárazottabb környéke?

A napokban frissült a NAV adatokkal az Otthontérkép lakáseladási árakat bemutató térképe, ennek kapcsán egy érdekes elemzést adtak ki: megnézték, hol mennyire túlárazottak az ingatlanok. Persze ez hivatalosan nem így van megfogalmazva, csak egyszerűen összevetették, hol mekkora a különbség a valódi értékesítési árak és kínálati árak között. Vagyis azt nézték, hol mennyivel drágábban próbálják eladni az emberek a házukat, mint amennyiért aztán valójában elkelnek.

A dolognak számos buktatója van persze, többek közt:

• nem ugyanazokat az ingatlanokat adják el, mint amelyeket hirdetnek,
• nincs minden eladó ingatlan az Otthontérképen (egy részüket ugye meg sem hirdetik),
• ott ahol csak nagyon kevés meghirdetett ingatlan van (például egyes városrészek, kistérségek) torz eredmény születhet,
• az eladásoknál sem mindig a valódi vételár kerül a szerződésbe stb.

De ha abból indulunk ki, hogy ez az egész ország területén így van, akkor az arányok mindenképpen kirajzolódnak, vagyis kiderül, 

Néhol ezt az értéket alkulehetőségnek is szokták mondani, de azért az alku elég sok minden mástól is függ. Maradjunk annyiban, hogy ha olyan simán menne az alkudozozás, nem lennének évek óta hirdetett ingatlanok a piacon.

Na akkor

lássuk, mi újság a fővárosban!

Az Otthontérkép elemzése szerint Budapesten az V. kerületben hirdetik legdrágábban a lakásokat, átlagosan 512 ezer forintos négyzetméteráron. Ezt követi sorrendben azI., a II. és XII. kerület, ahol 429 és 460 ezer forint közötti mozognak a hirdetési átlagárak.

Ezekben a kerületekben az értékesítési átlagárhoz viszonyítva a kínálati ár 26-31 százalékkal magasabb. Magyarán ennyire túlárazottak az ingatlanok.

Ha nem is ilyen nagy, azért a VII., IX., XIV., XI., XIII. kerületben is jelentős a különbség: 19 és 29 százalék közötti, viszont 

Ez a jelentős különbség a valódi és meghirdetett ár között állítólag a területekre jellemző élénkebb ingatlanpiacnak köszönhető. Ahogy a jelentésben szerepel:

Miközben a kereslet élénkül ezekben a kerületekben, a kínálat stagnál, ami a kínálati árak növekedését okozza, így a kínálati prémium is növekedni tud, mivel értékesítési árak lassabban követik le ezeket a trendeket.

Mit jelent ez forintban kifejezve?

Az értékesítési és a kínálati ár közti különbség a Belvárosban 202 ezer forint, aLipótvárosban 130 ezer. Mindeközben az értékesítési átlagárak közötti különbség elenyésző, ennek következtében a Belvárosban 22 százalékkal jobban túlárazva kínálnak egy négyzetméternyi ingatlant.

Az I. kerületben nagyjából minden városrész ugyanannyira túlárazott, talán Krisztinaváros kicsit kevésbé. 

A III. kerület brutális, 42 százalékos túlárazottságága azért nem mindenhol egyformán jelentkezik. Itt valószínűleg bejátszik azért néhány prémium ingatlan, ami erősen torzíthatja az összképet. Mindenesetre az értékesítési és kínálati ár közti különbség a kerület városrészeiben 25 ezer és 220 ezer forint között mozog, ami azért elég nagy szórást mutat.

A legnagyobb az eltérés a két ár között Mátyáshegyen (220 ezer Ft), Remetehegyen (199 ezer Ft) és Táborhegyen (204 ezer Ft). Ezekben a városrészekben főleg prémium, luxus ingatlanokat hirdetnek, amelyek négyzetméterárai eleve magasak és az értékesítési tranzakciókból is jellemzően kevés van – ez okozhatja a nagy különbséget.

Nagyjából ugyanez a helyzet a XII. kerületben is, ahol szintén egy-egy luxusingatlan húzza el az árakat. 

Ennyit a főváros legtúlárazottabb városrészeiről, hamarosan jelentkezünk egy magyarországi körképpel is. Addig is itt böngészhetitek,