Magyar befektetők verik fel a belvárosi ingatlanárakat
![Egy eladó lakás a pesti belvárosban. A fotót már lenyúltuk egyszer a tegnapi salátához is, de annyira klassz, hogy megtesszük még egyszer](https://kep.cdn.indexvas.hu/1/0/1012/10125/101253/10125345_3e8882cf5a7c7019820c3ee5eea31970_wm.jpg)
Még mindig a befektetők nyomják felfelé az árakat a tágan értelmezett belvárosban (V., VI., VII. kerület), de állítólag most már nem sokáig. A Balla Ingatlanok frissen kidobott helyzetjelentése szerint a háttérben a brókerbotrányok miatt elbizonytalanodó kisbefektetők és a rövid távú lakáskiadás állt, de most már lassulás várható. A helybeli ingatlanosokat kérdezték a helyzet alakulásáról, én meg szokás szerint kimazsoláztam az érdekesebb pontokat:
- vannak utcák és lakástípusok, ahol az elmúlt fél évben akár harmadával is emelkedtek az árak.
- az elmúlt időszakban egyértelműen a – nagyobb részben a magyar, húsz százalékban a külföldi – befektetők domináltak a belvárosi ingatlanpiacon: a vásárlóknak akár kétharmada is befektetési céllal vett az előző fél évben ingatlant. Ennek két oka van szerintük:
- az ingatlanpiaci befektetés divattá vált,
- az év első felében bizonytalanná váló egyéb pénzügyi termékekhez képest az ingatlan, mint klasszikus befektetési forma az emberek számára sokkal biztosabb megoldásnak tűnt.
Ez persze nem a legjobb hír azok számára, akik otthon céljára vásárolnának lakást, és nem csak az emelkedő árak miatt. A befektetők és a saját célra lakást vásárlók között viselkedésüket tekintve ugyanis óriási a különbség. Amikor egy-egy ingatlan a piacra kerül, a befektető azonnal döntést tud hozni, rendkívül gyorsan reagál. Ezzel szemben, aki otthont vásárolna magának, az meg szeretné azt nézni kétszer-háromszor, megbeszélni a családdal, hozni egy megfontolt döntést, mozgósítani az elérhető pénzügyi tartalékokat, ami akár hetekig is eltarthat.
A befektetők azonban, az ingatlanosok beszámolói szerint:
akár 5-6 perc alatt, a helyszínen döntést hoznak, ha megtalálják a megfelelő ingatlant.
Ez azt is jelenti, hogy ha megjelenik egy jó lakás az ingatlanpiacon, arra azonnal lecsapnak. Így az otthont vásárlók komoly hátrányban vannak, illetve kénytelenek kapkodni a befektetők miatt.
Ez a helyzet az eladók számára ugyanakkor rendkívül kedvező, hiszen gyorsan tudják értékesíteni ingatlanukat. Ma egy jó helyen lévő, jó állapotú, jól beárazott lakás azonnal elkel a pesti belvárosban. Ugyanakkor a nagy befektetői lendület ellenére a túlárazott ingatlanokat most sem lehet eladni. Sokan abban bíznak, hogy jönnek a külföldi befektetők, akik majd jó áron megveszik a túlárazott lakásukat, azonban azzal nem számolnak, hogy ezek a befektetők sokkal racionálisabb döntést hoznak, mint a saját otthont vásárlók, így az eladóknak esélyük sincs az indokolt, piaci árnál drágább ingatlanjuk eladására.
A befektető csak akkor dönt és fizet azonnal, ha egy jól árazott ingatlannal találkozik.
Mi lesz a befektetési céllal vásárolt lakásokkal?
Ahogy a Balla Ingatlanok közleménye fogalmaz, "nagyobb részük úgynevezett rövid távú bérbeadásban kerül hasznosításra", vagyis megy az Airbnbre. Emiatt aztán kevés az albi a piacon, és ami van, az is nagyon drága.
Ami a jelenlegi bérleti díjakat illeti, egy korábban 100 ezer forintért kiadható ingatlanért most könnyedén megkap a tulajdonosa 130-150 ezer forintot. Az ár persze függ az elhelyezkedéstől és lakás egyéb paramétereitől, például a felszereltségtől. A bérlők általában a kisebb lakásokat keresik, melyekért a körúton belül a VI. és VII. kerületben átlagosan 80-150 ezer forintot kell havonta fizetniük, míg aki kétszobás lakást szeretne kivenni, az 100-160 ezres árral kalkulálhat.
Mennyibe kerülnek?
- A VII. kerületben 300 ezer forintnál indul a négyzetméterár a még elfogadható minőségű lakások esetében. A szórás jelentős, hiszen akadnak olyan részei Erzsébetvárosnak, melyek kevésbé preferáltak, míg például a bulinegyed környéke rendkívül felkapott. Itt az említett minimumárnak a duplájával találkozhatunk, sőt a legjobb lakások 800-900 ezer forintos négyzetméteráron kelnek el. Jellemzően a kisebb és közepes méretű lakások árai emelkedtek jobban, a nagyobb alapterületű ingatlanok esetében mindössze 5-10 százalékkal nőttek az árak, és nem is várható, hogy a jövőben ezek tovább emelkednének.
- A VI. kerületben a körúton belül komolyabb az áremelkedés: itt 350 ezer forintnál indulnak a négyzetméterárak, ez alatt semmiféle ingatlant nem lehet vásárolni. A felújított társasházak esetében viszont már mindenképpen 500 ezer forint feletti árakra számíthatunk.
- Az V. kerület azonban még ennél is drágább, itt 400-450 ezer forintnál indulnak az árak, de egy dunai panorámás ingatlanért négyzetméterenként akár egymillió forintos árat is elkérnek a tulajdonosok. Az árak azért magasabbak errefelé, mert az V. kerület mindig is sláger volt. Ráadásul csak fele annyi eladó ingatlannal találkozhatunk, mint a VI. kerületben, holott utóbbinak a területe kisebb. Ennek oka, hogy itt rendkívül sok hivatal, iroda található, melyek sok területet elfoglalnak, így a lakóingatlanok száma összességében kisebb.
Balláék szerint most ősszel megtörhet az elmúlt fél évben jellemző lendület, hiszen véget ért a turisták és az egyetemisták nyári rohama, így mostantól egy kissé megnyugvó ingatlanpiacra számíthatunk, jövőre pedig visszaáll a korábbi rend, a nagyobb kilengések nélküli piac.
Rovataink a Facebookon