Tanulmány igazolja: reménytelen helyzetben a fiatalok nagy része

Ahogy arról az egyik szakmai szervezet nemrég beszámolt az Indexnek: lakhatási válság ütötte fel a fejét. Az ingatlanárak 2015 és 2022 nyara között meredek emelkedőn szaladtak felfelé, ebben az időszakban éves szinten 20–25 százalékkal emelkedtek, miközben az infláció 5 százalék alatt volt. Tavaly nyár óta azonban – ahogy arról az MNB idei első negyedévre vonatkozó jelentése is szól – a hitelezéssel együtt az ingatlanpiac is elesett. A nemrég még 2-3 százalék körüli hitelkamatok ma 8-9 százalék körül mozognak, ilyen kamatszinteknél pedig a lakosság döntő többsége nem hajlandó eladósodni. Ez a folyamat pedig a kereslet, ezzel párhuzamosan a tranzakciószám drasztikus visszaesését vonta magával.

Átugorhatatlan akadály tornyosul a fiatalok előtt

Ebből kifolyólag nem hat különösebb meglepetésként az a Pillók Péter és Székely Levente által jegyzett, „Kívánj tizet!” címet viselő, a magyar fiatalok jövőképét taglaló kiadvány állítása, miszerint

a lakás megszerzésének, bérlésének költségei kiemelkedően magasak, és a lakások hozzáférhetősége, elérhetősége, minősége, helye, illetve a lakáspiaci folyamatok sokszor nehezen megoldható kihívások elé állítják a fiatalokat.

A fiatalok lakáshoz jutása az érintett családon túl széles körű társadalmi következményekkel is bír – jegyzi meg a kiadvány egyik fejezete, amely a magyarországi fiatalok lakáshoz jutásának nehézségeit taglalja.

A lakhatás kérdése, a lakások hozzáférhetősége ráadásul nemzetgazdasági fontosságú, hiszen a lakásépítések, -felújítások a lakáspiaci tranzakciókon keresztül 7–13 százalékkal járulnak hozzá a GDP-hez. „A lakástulajdonlás ezen túl a politikai és társadalmi stabilitás, a társadalmi integráció és a helyi közösség kohéziójának meghatározója, az egyén számára továbbá „ösztönösen” az autonómiát, a biztonságot, az identitást erősítő hatással bír, illetve az egyén, a család önkifejezésének módja is” – fogalmaz a fejezetet jegyző Kocsis János Balázs.

Egy jól működő lakásrendszer mind gazdaságilag, mind társadalmilag jelentős előnyökkel bír. A lakáspiac megfelelő működése és a lakások elérhetősége a társadalom változatos aspektusai tekintetében alapvető jelentőséggel rendelkeznek.

A lakás az egyén és a családok számára az esetek túlnyomó részében a legfontosabb vagyontárgy, megszerzése a legtöbb ember számára élete leg­nagyobb beruházása. Az ingatlan vagyon emellett egy település vagy ország teljes vagyonának tetemes részét képezi.

2019-es adatok alapján a magyar fiatalok átlagosan 27 éves korukban hagyják el a szülői házat, ezzel európai összehasonlításban a középmezőnyben helyezkednek el. A családi ház elhagyása és az első saját önálló háztartás kialakítása is egyre bizonytalanabb.

Albérletből sajátba

A tanulmány rávilágít, hogy minden 4., illetve 5., 45 évnél fiatalabb magyar megfordult a bérlői piacon, mielőtt saját lakást vásárolt volna. A gyermekvállalás előtt álló fiatalok körében a legmagasabb a bérlés aránya, mely 27 százalék. Ez részben tükrözi az elnyújtott átmenetet a szülői házban való lét és a családalapítás között, részben a változó élethelyzethez való alkalmazkodást teszi lehetővé. A magántulaj­donú bérlemény ugródeszkaként szolgál a saját tulajdonú lakás megszerzéséhez. Az első saját tulajdonú lakásba költözők esetében a 35 évesnél fiatalabbak 25 százaléka, míg a 36–45 évesek 21 százaléka volt ezt megelőzően bérlő.

A legtöbb fiatal életcélja egyértelműen a saját tulajdonú lakás megszerzése. Ez mindössze tíz százalék számára nem vagy alig fontos, és ez az életkoruk előrehaladásával sem változik érdemben. Budapesten és a nagyobb városokban megjelent egy réteg, amely számára nem kardinális kérdés a saját lakás megszerzése, ez a budapesti fiatalok körében 12 százalék körül alakul, míg a falvakban feleekkora

– írta Kocsis János Balázs.

Az első önálló lakás háromnegyede saját tulajdonút jelentett a 2005–2015 közötti időszakban, míg 14 százalék magánlakásba, 3 százalék önkormányzati bérlakásba költözött, a többiek pedig egyéb módon, például befogadás vagy partnerhez költözés útján tettek szert önálló lakha­tásra. Az első lakást vásárlók nagyjából fele használt lakásba költözött, 15 százalékuk új lakásba, míg 13 százalék örökölte vagy ajándékba kapta otthonát.

Az első saját háztartás megszerzése jelentős anyagi erőforrásokat igényel, amelynek jelentős része valamilyen informális csatornán érkezik. Az első lakást vásárlók nagyjából harmada kapott jelentős családi segítséget öröklés, ajándékozás vagy számottevő anyagi támogatás formájában, ezen belül is a 35 évnél fia­talabbak 40 százaléka. A családi segítséggel nem vagy korlátozottan rendelkezők számára a különböző lakás-előtakarékossági lehetőségek, államilag támogatott kamatozású vagy más konstrukciójú banki lakáshitelek jelenthetnek megoldást.

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2022-es adatai alapján 2019-ben Budapesten minden második lakásvásárlás befektetési céllal történt, míg a koronavírus-járvány intenzív szakasza alatt ez az arány 30 százalékra csökkent, jelenleg azonban ismét meghaladja az 50 százalékot, míg vidéken 25–30 százalék között ingadozik.

Röghöz kötött magyarok

Gyakorlatilag természetes jelenségnek mondható el a magyarországi lakáspiacról (is), hogy a bérlők körében jóval nagyobb a lakásmobilitás (bár ebben sok esetben a bérbeadók által indukált lakásmobilitás is megjelenik), míg a magántulajdonú lakások esetében ez jóval alacsonyabb.

Azokban az országokban, ahol a lakosság túlnyomó többsége saját tulajdonú lakásokban él (mint például Kelet-Közép-Európában és a mediterrán országokban), a lakásmobilitás aránya alacsony. A leginkább mobil társadalmi csoportba a 24–35 év közötti, magasan képzett, jól kereső, egye­dül és sűrűn lakott városi területen élők tartoznak. Az átlagos magyarok életükben 3,4 lakásban élnek, 67 százalékuk legfeljebb három lakásban élt születése óta – mutat rá az írás a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adataira hivatkozva. 

A magyarországi lakásmobilitás a legalacsonyabbak közé tartozik a fejlett országok között, hasonlóan a régiós államokhoz, ahol a lakástulajdonlás magas aránya fékezi a gyakoribb lakásváltást.

A magasabb státuszú, idősebb lakosság kiváltsága a tulajdonlás

Az otthon megszerzése, illetve a lakásbérlés terhét elsősorban a lakás ára, albérlet esetén pedig a bérleti díja határozza meg a rendelkezésre álló források függvényében. Ilyenek lehetnek a munkából származó jövedelem mellett olyan, más anyagi források, mint például a családi segítség vagy örökség.

Magyarországon a be nem jelentett jog­viszonyok (munka, bérlői) miatt meglehetősen bizonytalan a lakást bérlők aránya – különböző kutatások Budapesten 20–25 százalék közé teszik, vidéken ennél jóval alacsonyabb –, míg Nyugat-Európában és Észak-Amerikában jóval magasabb. A lakástulajdonlás a fejlettebb országokban elsősorban a magasabb státuszú, idősebb lakosság esetében meghatározó, a fiatalabbak, illetve a kevésbé tehetősek esetében a lakásbérlés mind piaci, mind szociális tendenciákat nézve jelentős szerepet tölt be.

A lakásbérlés havi bérleti díj, valamint a nettó havi jövedelem hányadosaként definiált elérhetősége – hasonlóan a lakásvásárláshoz – Magyarországon jóval rosszabb a nyugat-európai átlaghoz képest, és nagyjából megegyezik a V4-es nagyvárosok, azaz Pozsony, Prága és Varsó értékeivel. Kocsis János Balázs szerint szintén fontos mutató, hogy a bérleti díj levonása után mekkora vásárlóértékű jövedelem áll a bérlő rendelkezésére, az MNB adatai szerint ez Budapesten és Prágában hasonló (837, illetve 835 euró), Varsóban valamivel alacsonyabb (674 euró), míg a skandináv országokban jóval magasabb, akár az 1800 eurót is meghaladja.

A fiatalok esetében még rosszabb a helyzet, esetükben az átlagos jövedelem jóval alacsonyabb, így a lakásvásárlás lehetősége is kevésbé elérhető. Tovább rontja helyzetüket, hogy jelentős részben a városokban, elsősorban Budapest belső területein keresnek lakhatást. Hasonlóan nehezített a helyzet a lakásbérlés esetében, ahol a kereslet növekedése intenzíven hajtja felfelé az árakat.

Célt tévesztett támogatások

A lakáspolitikai intézkedések elsősorban a lakástulajdon megszerzését támogatják, az elérhető családtámoga­tási formák a fiatal családosok helyzetét könnyítik meg – mutat rá a kiadvány az MNB adataira hivatkozva, példaként említve a családi otthonteremtési kedvezményt, a babaváró támogatást, a kamattámogatott hitelt vagy a kedvezményes lakásáfát.

Az elmúlt nyolc évben jelentősen növekedő lakáscélú hitelezés, az állami lakáshoz jutási programok azonban a lakáskínálat rugalmatlansága miatt inkább az árak növekedését hozták magukkal, mintsem az építések számának megugrását, amely még az elmúlt tíz év legmagasabb új lakásépítési számát hozó 2020-as évben is jelentősen elmaradt az elmúlt húsz év csúcsát jelentő 2004-es év számaitól, azaz az akkor átadott 44 ezer lakás­tól.

A növekvő kamatok, a gazdasági kilátások bizonytalansága, a növekvő infláció, valamint a háborús helyzet következtében az elmúlt egy évben visszaesés tapasztalható a hitelezésben, ami a lakáspiaci tranzakciók számának csökkenését is magával hozta.

22-es csapdája: az önerőt nullázza le a bérleti díj

„A jövedelemhez viszonyított magas lakbérek megnehezítik a saját tulajdonú lakás vásárlásá­hoz szükséges önerő összegyűjtését.”

Ezen ellentmondás feloldására számos település indított be vagy tervez olyan konstrukciókat, melyekben korlátozott időtartamú, kedvezményes árú lakásbérlést biztosít olyanok számára, akik vállalják a bérleti időszak alatt az előtakarékosságot (hasonló koncepció mentén vázolt bérlakásprogramot az egyik szakmai szervezet). Ez a lehetőség jelenleg azonban a fiatalok elenyésző része számára áll rendelkezésre.

A fiatalok – szándékaik ellenére – egyre több esetben ragadnak a bérlakásszektorban, mivel a magas bérleti díjak nem teszik lehetővé a lakáspiacra való kilépést, főképp azok számára, akiknek nem áll rendelkezésre családi forrás, baráti kölcsön vagy örökség. Az utóbbi időben jelentősen csökkent a magántulajdonú lakásban élő fiatalok aránya, a magasabb státuszúaknál is, de elsősorban a szegényebbek körében. A fiatalok 82 százaléka gondolja úgy, hogy bérleményben azok élnek, akik nem engedhetik meg a lakásvásárlást.

A fiatalok lakhatási problémáinak a jelenlegi tendenciák mellett mélyebb, strukturális okai is vannak. Magyarországon hagyományosan alacsony az újlakás-építés, illetve a felújítás aránya, amely fél évszázados mértékben is jóval elmarad a fejlettebb országok szintjeitől, és az utóbbi évtizedben sem változott. A lakásépítés nagyon mereven, rugalmatla­nul reagál a kereslet növekedésére, amely a kínálat növelése helyett az árak emelkedésében csapódik le. Ez megnehezíti a lakás- és társadalmi mobilitást, illetve csökkenti a kormányzati családpolitika hatékonyságát

– mutatott rá Kocsis János Balázs.

(Borítókép: Index)