Patthelyzet az ingatlanpiacon, kómában a hitelezés

Hasonló helyzetet festett az ingatlanpiacról az idei első kilenc hónapot (január–szeptember) követően Balla Ákos, mint tette azt az első félév (január–június) végén. A Balla Ingatlan tulajdonosa szerint tehát lényegében egy eseménytelen harmadik negyedéven (július–szeptember) vagyunk túl.

Továbbra is várakozás jellemzi az ingatlanpiacot, köszönhetően a megélhetési költségek drasztikus megugrása, az állami támogatás hiánya, illetve a lakáshitelpiac gyakorlatilag nullaközeli állapotba történő zsugorodása alkotta ingatlanpiaci Bermuda-háromszögnek – mondta az Indexnek Balla Ákos. A Balla Ingatlan alapító tulajdonosa szerint ugyanakkor már látszanak a mozgolódás jelei. Igaz ez az állami támogatások tekintetében, valamint a hitelpiacon is, ám még nem tértek vissza azok a „kecsegtető kamatok”, amelyek hitelből történő lakásvásárlásra buzdítanák a lakosságot.

„A vevők forrásai nem lettek bővebbek a harmadik negyedévben, eközben az eladókon sincs olyan nyomás, hogy mindenképp el kell adniuk ingatlanjaikat, ezáltal nem is bombázzák vonzó árakkal a potenciális vevőket. Így gyenge kereslet áll szemben egy normál kínálattal, a találkozások pedig ritkábban valósulnak meg” – jelezte Balla Ákos, aki rámutatott, hogy az év első kilenc hónapjában 60 százalékos forgalom mellett zajlott a tranzakciós piac az előző három év átlagához viszonyítva – eltérő havi dinamika mellett. Vagyis 2023. január–szeptemberben 40 százalékkal kevesebb ingatlan cserélt gazdát, mint átlagosan 2020–2021–2022 azonos időszakában.

Válságban is hozza a minimumot a piac

Az első három negyedév teljesítménye továbbra is elmarad az előző év azonos időszakától, de a csökkenés mértéke egyre kisebb. Az eladó lakások és házak iránti kereslet már csak 15 százalékkal marad el a tavalyi év első kilenc hónapjától, ami bizonyos szempontból várható volt – ezt már Balogh László állapította meg. „A lakáspiaci lassulás 2022 második fél évében indult, így a nyári hónapok és a kora ősz forgalma már a tavalyi évben sem volt olyan fényes. Ezzel is magyarázható, hogy az első fél éves több mint 20 százalékos elmaradás 15 százalékra mérséklődött” – mutatott rá az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette: évente minimum 80-100 ezer adásvétellel lehet számolni. Ezt az adásvételi mennyiséget kedvezőtlen gazdasági feltételek mellett is produkálni tudja a piac. „Ugyanezt a minimális éves volument láttuk a 2008-as gazdasági válság hazai begyűrűzése során, valamint a koronavírus-járvány első hulláma idején bevezetett lezárások idején is” – emelte ki.

Az ingatlan.com adatai szerint a kereslet-, illetve a tranzakciószám-csökkenés a használt és az új lakásokat egyaránt érinti. Az árváltozás tekintetében viszont eltérő a mozgás, amit a budapesti lakásárakon keresztül lehet érzékletesen bemutatni.

Míg a medián használt lakások négyzetméterárai éves összevetésben 1-2 százalékkal 950 ezer forint körüli szintre csökkentek, addig az új lakásoké 1,17 millió forintról 1,21 millióra nőtt, ami 3-4 százalékos drágulásnak felel meg. Az eltérő dinamika oka az, hogy a használt lakások eladói az árak tekintetében rugalmasan tudnak reagálni a keresletcsökkenésre, csak nem nagyon szeretnének. Ezzel szemben az új lakások építtetői az építőanyagok, illetve a munkaerő jelentette költségnövekedést is kénytelenek megjelentetni az árakban, tekintve, hogy profitalapon végzik tevékenységüket

– mondta Balogh László.

Balla Ákos szerint az újlakás-piacot nagyban befolyásolja az adott lokáció attraktivitása, vagyis a vevők által kedveltebb városrészeken való elhelyezkedés, vonzó közlekedési, oktatási, kulturális lehetőségekkel, megfelelően kiépített infrastruktúrával. Azonban, ahogy a piac minden szegmensében, az újaknál is árérzékenyek a vevők, különösképp a jelenlegi nehéz gazdasági helyzet közepette.

Egyszerű a képlet: a vevők jó áron szeretnének modern, tetszetős, energiahatékony, illetve vonzó lokációban elhelyezkedő lakáshoz jutni.

Az említett árérzékenység, illetve a keresletcsökkenés hatására azonban az új lakások árai visszafordultak a Holdról. A korábbi átlagosan 1,5 – néhol akár 2 millió – forintos négyzetméterárak konszolidálódtak, és kisebb árengedmények tapasztalhatók. Az olyan közkedvelt részeken, mint például a IX., XI., XIII., XIV. kerület, 1,3 millió forintnál húzódik meg az a – még így is borsosnak mondható – négyzetméterár, amennyit a vevők még hajlandók kifizetni. Ennél lejjebb azonban nem tudnak menni a fejlesztők, hiszen a bekerülési költségek is magasabbak lettek, vagyis további árcsökkentés mellett akár veszteséget is realizálhatnának – vázolta a Balla Ingatlan vezetője, aki felhívta a figyelmet, hogy nem az akár 3-4 millió forintos négyzetméteráron hirdetett luxusingatlanokról van szó, hanem az „átlagos”, széles tömeg számára épült új építésekről.

Több helyről kapják az ívet az albérlők

A bérlői piac, illetve az új építésű lakások piaca között párhuzam húzható a vonzó lokáció tekintetében. Jó albérletpiacról olyan települések esetében beszélhetünk, amely vonzó többek között a munkaerőpiac, illetve az oktatás terén.

A vonzó lokációban található albérleteknél átlagosan 15 százalékos áremelkedés ment végbe éves szinten, ami bár nem követi le teljes mértékben az általános infláció mértékét, érzékenyen érinti a reálbércsökkenés mindennapjait élő bérlőket, akiknek tehát kevesebb pénzből kell kigazdálkodniuk nemcsak a megemelt bérleti díjakat, de a szintén magasabb rezsiszámlákat

– mondta Balla Ákos.

Ugyanakkor a bérletidíj-növekedés halvány reményként aposztrofálható a befektetői ingatlanpiac szempontjából. A befektetési – például bérbeadási – céllal ingatlant vásárlók ugyanis a díjemeléssel gyakorlatilag magasabb hozamot realizálhatnak. A befektetők ingatlanpiacra történő visszatérését erősítheti tehát, hogy a használt ingatlanok árai lényegében stagnálnak – sőt közgazdasági szempontból csökkennek, hiszen bár nominálisan (összeg szerint) mutatkozik némi emelkedés, ez nem követi le az általános inflációt, így tehát reálértéken számítva csökkenés realizálható egy-egy ingatlan árában –, a bérleti díjak azonban emelkednek. „Az utóbbi időben a befektetők inkább állampapírokba teszik pénzüket ingatlan helyett, hiányoznak is a piacról” – mondta Balla Ákos.

Az ingatlan.com adatai azt mutatják, hogy míg az eladó lakások iránti érdeklődések száma 15 százalékkal csökkent, addig a kiadó lakások iránt éves alapon 4 százalékkal emelkedett január és szeptember között. „Emögött az áll, hogy a költözők egy része lakásvásárlás helyett inkább a bérlést választotta, de ahogy a számokból látszik, ez nem volt tömeges jelenség” – mondta Balogh László, aki érdekes jelenségnek festette le, hogy a dinamikus albérletdrágulás jelentősen lelassult augusztus–szeptemberre. „Budapesten például nem nagyon fordult még elő olyan, hogy a július végétől szeptemberig tartó albérletszezon közepén csökkenjenek a medián lakbérek. Idén viszont ez megtörtént. Júliusban 240 ezer forint volt az albérletárak középértéke, ami 15-20 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel ezelőtt. Szeptemberre viszont 235 ezer forintra csökkent” – mutatott rá. Ennek oka szerinte abban keresendő, hogy a bérbeadók sokkal érzékenyebben reagálnak a bérlők fizetőképességére, mint az eladó lakások tulajdonosai. Látszik tehát, hogy a bérleti díjak is elérték azt a csúcspontot, ahonnan egyelőre nem igazán van már tovább felfelé.

A többi nagyváros tekintetében is jelentős emelkedés látszik, Debrecen lett az első olyan vármegyeszékhely, ahol a havi albérletárak középértéke elérte a 200 ezer forintot.

Kevés a jó minőségű ingatlan

Az energiaválság, illetve az abból következő rezsidrágulás hatására (például a rezsicsökkentés részleges kivezetése által) a szakemberek arra számítottak, hogy jelentősen élénkül az energiahatékony, alacsonyabb fenntartású ingatlanok iránti kereslet.

Balogh László szerint a vevők több mint háromnegyede eddig is jó állapotú, újszerű vagy felújított ingatlanok iránt érdeklődött. „A legnagyobb kihívást az jelenti számukra, hogy ezek az ingatlanok 23-25 százalékkal drágábbak, hitelt pedig csak magas kamatokkal lehet felvenni. Az energiahatékony, jó állapotú ingatlanok sokkal gyorsabban és magasabb áron találnak gazdára. Ennek oka,hogy bár a kínálat harmadával nagyobb, mint tavaly ilyenkor, jó minőségű ingatlanból viszonylag kevés van a piacon” – fejtette ki. Ugyanez a dilemma az új lakásoknál is: a magas vételár jelentős részben a minőségibb műszaki tartalomnak is köszönhető, viszont ha a fenntartási költségeket is figyelembe vesszük, akkor 10-20 éves viszonylatban nem biztos, hogy sokkal drágább új lakást vásárolni, mint egy használtat. „Az új lakások sokakat elrettentő magas ára annak is köszönhető, hogy nemcsak a kereslet, de a kínálat is sokkal kisebb ezen a piacon, mint a használt ingatlanoknál. Évente pár ezer új lakást sokkal könnyebb magasabb áron értékesíteni, mert ennyi vevő még a válsághelyzetekben is megfordul ezen a piacon” – tette hozzá az ingatlan.com szakértője.

Némiképp máshogy látja a Balla Ingatlan vezetője.

Nem látom azt a tudatosságot, hogy egy ingatlan megtekintésekor az első kérdés az lenne a vevő részéről, hogy mennyibe kerül havi szinten a fenntartás. A rezsiköltség, energetikai besorolás továbbra is inkább a hirdetések adminisztratív elemeként jelennek meg, márpedig sokkal nagyobb hangsúlyt kellene kapniuk

– mutatott rá Balla Ákos, aki szerint a legtöbb vevő számára továbbra is az ingatlan külső jegyei jelentik az elsődleges szempontot.

A gondokat tetézi, hogy – ahogy arról korábban az Index több ízben is beszámolt – fejlesztésért kiált az energiapazarló magyar ingatlanállomány.

A vevőknek áll a zászló?

Az utóbbi időben több kimutatást is készült arról, hogy mekkora mértékű alkuk érhetők el egy-egy tranzakció során. Ahogy az Index korábban beszámolt róla, a keresletcsökkenést az a jelenség is erősíti, hogy az eladók továbbra is magasan tartják az árat, amit azonban a vevők nem hajlandók megfizetni. Balla Ákos szerint átlagosan 5-8 százalékos alkuk mennek végbe, ám a szakember a kiindulási pont fontosságát hangsúlyozta. Egy eleve túlárazott ingatlannál ugyanis nagyobb alkunak kell végbemennie ahhoz, hogy adásvételre kerüljön sor.

Az ingatlan.com adatai alapján általánosságban véve elmondható, hogy az eladó házakra többet lehet alkudni, mint a lakásokra, ennek mértéke a települések méreteivel fordítottan arányos. Budapesten az eladó lakások esetében 5 százalék, a házaknál pedig 7 százalék volt az átlagos alkumérték az utolsó hirdetési árhoz képest. A kisebb településeken ugyanez az arány 8-10 százalék.

Látszik tehát, hogy a piaci folyamatokra jellemző negatívumok ellenére mégiscsak a vevőknek áll a zászló, csak kevesen tudják vagy szeretnék ezt a helyzetet kihasználni

– húzta alá Balogh László, aki szerint ez az értékesítési idők növekedésén is látszik. A korábbi 2-3 hónapos eladási idő a nagyvárosokban 3-4 hónapra nőtt, a kisebb településeken pedig akár 6-9 hónapig is tart eladni egy lakóingatlant. „Ez persze nem tragikus növekedés, de az eladóknak érdemes bekalkulálniuk, hogy most néhány héttel vagy hónappal tovább tart eladni egy-egy lakást vagy házat” – tette hozzá.

Balla Ákos az értékesítési időnél is a „jólárazottságot” hangsúlyozta. „A valóságnak megfelelő áron kínált ingatlanok rövidebb idő alatt találnak gazdára, ez jellemzően 3–6 hónapot jelent. Túlárazott ingatlant azonban akár évekbe is telhet értékesíteni, sőt, sok esetben érdeklődő sincs” – mondta.

Kell számolni árcsökkenéssel?

Az árakban történő konszolidáció egyik oka a magas hitelkamatokban keresendő, ám aki az ingatlanárak drasztikus csökkenésére számít, rossz lóra tesz, hiszen a hitelpiac is kezd magára találni, ráadásul – ahogy arról az Index is beszámolt – megérkezett az első, erre irányuló állami ösztönző is.

Ami a hitelpiacot illeti, Balogh László szerint az ingatlanpiac 2015–2022 között lezajlott aranykorában eljutottunk oda, hogy a 2-3 százalékos piaci alapon meghatározott hitelkamatok 2021 nyarán kedvezőbbek voltak, mint az államilag támogatott csok hitelé. Ebben a környezetben volt olyan időszak, amikor az ingatlanügyletek 60-70 százalékához kapcsolódott valamilyen hitelfelvétel, ha a babaváró hiteleket is idesoroljuk.

Jelenleg azonban a legjobb banki hitelajánlatok kamatai is épphogy benéznek 7 százalék alá, csak minden harmadik lakásvásárláshoz kapcsolódik valamilyen hitelfelvétel. A lakásvásárlások száma 30-40 százalékkal csökkent 2021-hez képest, ami megmagyarázza a hitelfelvételek 70 százalékot meghaladó visszaesését. Ahhoz, hogy erről a szintről jelentősen elmozduljunk, és érezhető legyen a hitelfelvételi kedv növekedése, 6 százalékos vagy annál alacsonyabb kamatszintre lenne szükség. Azonban pusztán a piaci folyamatokból kiindulva jövő év vége előtt nem valószínű, hogy a vevők ilyen hitelajánlatokkal találkoznak

– fogalmazott az ingatlan.com szakértője.

Százezreket érint

Korábbantöbb ízben is írtunk arról, hogy lakhatási válság jelei fedezhetők fel Magyarországon, köszönhetően annak, hogy

• – ahogy fentebb is kiveséztük – lényegében nem csökkentek az ingatlanárak, a bérleti díjak ráadásul emelkednek;
• bár a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) hónapról hónapra növekvő átlagkeresetekről számol be, az átlagos munkabérekről jóval pontosabb képet adó mediánbérek tekintetében már kevésbé kedvező kép rajzolódik ki, ráadásul immár11 hónapja csökkennek a reálbérek, vagyis kevesebbet ér a fizetés;
• az Európa-rekorder infláció jelentős többletkiadást ró a háztartásokra, amelyek ezáltal felélték megtakarításaikat;
• nemcsak a hitelkamatok ugrottak meg jelentősen, de a hitelezési feltételek is szigorodtak, így közel sem biztos, hogy aki a jelenlegi kondíciók mellett is lakáshitelhez folyamodik, az meg is kapja az igényelt összeget.

Ennek fényében feltettük a kérdést a nekünk nyilatkozó szakembereknek: beszélhetünk-e általánosságban vett lakhatási válságról Magyarországon?

Egyetértés volt köztük abban a tekintetben, hogy konkrét definíció híján nehéz egyértelműen lakhatási válságról beszélni. Balla Ákos szerint azonban a tapasztalatok egyértelműen azt mutatják, hogy igen, beszélhetünk róla.

Amennyiben egy adott helyzet százezreket érint – márpedig jelenleg ez fennáll –, akkor minimum mérlegelni kell, hogy válsággal állunk szemben

– mondta a szakember, aki azonban hozzátette: mást értünk lakhatási válság alatt Budapesten, illetve vidéken. Szerinte utóbbinál „durvább a helyzet”. Inkább rezsiválságról beszélhetünk, sokan élnek felújítatlan, adott esetben fűtés nélküli épületekben. A fővárosban inkább arról van szó, hogy egy fiatal más lehetőség híjánkénytelen a szüleivel élni. Ez többnyire annak tudható be, hogy az alacsony bérek, illetve a magas ingatlanárak mellett szűkösek a saját ingatlan megszerzésének esélyei, ráadásul a bérleti piac is drága. „A vidéki és fővárosi helyzetet semmiképp sem szabad egy lapon említeni, azonban mindenképp kezelésre szorul. Például szociális, valamint piaci alapon történő bérlakásprogram, energetikai korszerűsítési program, a csokhoz hasonló állami támogatás, illetve egyéb ösztönzők külön-külön vagy akár egyidejűleg történő használata révén” – húzta alá.

Balogh László arra hívta fel a figyelmet, hogy a magyarok döntő többsége továbbra is saját ingatlanban gondolkodik. Az Európai Unióban Magyarországon a harmadik legmagasabb a saját tulajdonú ingatlanban élők aránya – tíz emberből kilenc saját otthonnal rendelkezik. Ebben csak Horvátország és Románia előz meg minket. „Az otthon biztonsága tehát széles tömegek számára adottság Magyarországon” – fogalmazott.

(Borítókép:  vm / Getty Images )