Már csökkentek is a hitelkamatok, a törlesztők azonban így is nagyon fájnak

Október 3-án robbant be a köztudatba az önkéntes kamatplafon híre, ekkor jelentette be a Gazdaságfejlesztési Minisztérium, hogy önkéntes kamatplafon alkalmazására kéri a bankokat. Ez az intézkedés a bejelentés alapján két terméket érint:

• a lakáshitelek THM-értéke nem haladhatja meg a 8,5 százalékot;
• a piaci kamatozású vállalkozói forgóeszközhitelek kamata nem haladhatja meg a 12 százalékot.

A változás október 9-én lépett érvénybe. Az aktuális banki hirdetmények alapján a pénzintézetek nagy része csatlakozott az önkéntes kamatplafonhoz – derül ki a Bankmonitor elemzéséből. Ez pedig érdemi kamatcsökkenést eredményezett a lakáshiteleknél.

Számos pénzintézet a nála elérhető összes lakáshitel-konstrukcióra érvényesíti a kamatplafont. Emiatt az adott bankok felfüggesztették egyes kamatperiódusok forgalmazását. Ugyanakkor találni olyan bankot is, amelyik csak egyes speciális konstrukcióira alkalmazza az önkéntes kamatplafon szabályait, ezeknél a pénzintézeteknél továbbra is a korábbi magasabb kamat mellett lehet lakáscélú jelzáloghitelt igényelni.

A pénzügyi szakértői portál információi szerint a következő bankok csatlakoznak a kamatstop intézményéhez: CIB Bank, Erste Bank, Gránit Bank, K&H Bank, MagNet Bank, MBH Bank, OTP Bank, Raiffeisen Bank, UniCredit Bank.

A lépésre égető szükség volt, hiszen a lakáshitelpiac jelentős zsugorodáson ment keresztül. „Az év elejéhez képest már látható némi emelkedés: januárban 40,8 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak a bankok, augusztus hónapban pedig már 54,4 milliárd forintra nőtt az egy hónap alatt kihelyezett volumen. Ettől függetlenül ez az adat még mindig alacsonynak tekinthető: 2022 első 8 hónapjában 963,1 milliárd forint lakáshitelt folyósítottak a bankok, míg 2023 ugyanezen időszakában csupán 361,6 milliárd forintot helyeztek ki. Ez 62 százalékos visszaesést jelent” – mondta az Indexnek Argyelán József, a Bankmonitor vezető elemzője.

Akár 3,4 millió forint is megspórolható

Nézzük egy konkrét példán keresztül az önkéntes kamatplafon jelentette változás hatásait: az adós 30 millió forint lakáshitelt venne fel 20 éves futamidőre, az igazolt nettó jövedelme pedig 1 millió forint. Október 9-től a legkedvezőbb ajánlat ebben az esetben a Gránit Banké, az induló kamatszint itt 7,14 százalék, az ehhez tartozó törlesztőrészlet pedig 235 117 forint. A második legjobb ajánlat 7,25 százalékos kamattal az OTP Banké, míg a harmadik helyre az MBH Bank futott be a maga 7,39 százalékos kamatával. A törlesztőrészlet a két konstrukciónál 237 113 forint, illetve 239 664 forint.

Milyen kamaton kaphatunk 30 millió forint lakáshitelt 20 éves futamidőre 1 millió forint jövedelem mellett?

Forrás: Bankmonitor

Az önkéntes kamatplafont követően a vizsgált bankok ajánlatainak átlagkamata 7,59 százalék, az átlagos törlesztőrészlet pedig 243 407 forint. A múlt heti ajánlatok kamatainak átlaga ezzel szemben még 8,35 százalék volt, amihez 257 582 forintos törlesztőrészlet tartozott.

Fontos, hogy az egyes bankoknál nem ugyanazokat a feltételeket kell teljesíteni a legkedvezőbb kamat elnyeréséhez: van, ahol alacsonyabb jóváírás vagy kisebb hitelösszeg is elég a legjobb kamat elnyeréséhez. Ezenfelül bizonyos esetekben egyedi kedvezményekkel is tovább csökkenthetők a kamatok. Egyes bankok például jutalmazzák azt, ha alacsony energiaigényű, úgynevezett zöldlakást épít, vásárol valaki.

Tízszázalékos csökkenés az átlag számára

A magas jövedelmű prémiumügyfelekért eddig is nagy volt a verseny, ami természetesen a kamatokra is kihatott. Éppen ezért az önkéntes kamatplafon hatása még nagyobb az átlagos jövedelműek esetében. Nézzük, mi a helyzet egy 10 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelnél, 350 ezer forint igazolt nettó havi jövedelem mellett.

A legkedvezőbb itt is a Gránit Bank ajánlata: a kamat 7,14 százalék, a törlesztőrészlet pedig 78 372 forint. A második hely az OTP Banké 7,75 százalékos kamattal és 82 095 forintos törlesztővel. A dobogóra még a MagNet Bank fért fel, ott 7,85 százalék a kamat, és 82 713 forint a törlesztőrészlet.

Milyen kamaton kaphatunk 10 millió forint lakáshitelt 20 éves futamidőre 350 ezer forint jövedelem mellett?

Forrás: Bankmonitor

Hétfőtől a banki ajánlatok átlagkamata itt 7,82 százalék, az ehhez kapcsolódó törlesztőrészlet pedig 82 561 forint. Ezzel szemben múlt héten még 9,19 százalékos kamattal lehetett egy ilyen hitelt igényelni, a törlesztőrészlet pedig 91 229 forint volt.

Az átlagnak továbbra is nehéz lesz

Azonban akár a 30 milliós, akár a 10 millió forintos példát nézzük, sokan esnek ki a lakáshitelpiacról. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb, júliusra vonatkozó adatai szerint a nettó mediánbér 311 400 forint volt. (A medián mutató a bérek középső értékét jelenti, vagyis a dolgozók fele ennél kevesebbet, fele többet keres. Ebből kifolyólag a mediánjövedelem pontosabb képet rajzol ki az átlagos magyar munkabérekről.) A 30 millió forint hitelösszeghez szükséges 1 millió forintos nettó fizetés kevesek kiváltsága, míg a jelenlegi ingatlanárak mellett csekélynek bizonyult a 10 millió forintos hitelösszeg – hacsak az igénylő nem rendelkezik jelentős önerővel, amihez elegendő alacsonyabb összegű hitel felvétele.

Az önkéntes kamatplafon bevezetése előtti időszakban a nettó mediánbér kevésnek bizonyult ahhoz, hogy valaki 20 millió forint összegű hitelt tudjon igényelni, a JTM-korlát miatt. (JTM = jövedelemarányos törlesztési mutató. Azt szabályozza, hogy milyen arányban terhelhető hitellel a havi rendszeres jövedelem, és mennyi lehet ehhez képest a maximális törlesztőrészlet.)

Jelenleg a mediánbérrel a legkedvezőbb, 7,14 százalékos kamat mellett 19,8 millió forint lakáshitel igényelhető. Október 9-e előtt a mediánbérrel 8,6 százalékos kamat mellett volt elérhető lakáshitel. Ezzel a kamattal 17,8 millió forint 20 éves futamidejű kölcsön törlesztésére volt elég a mediánbér (azt feltételezve, hogy a jövedelem fele költhető a kölcsön törlesztésére)

– mutatott rá Argyelán József.

Az is tény, hogy a 8,5 százalékos kamat alatti hitelek messze vannak a korábbi kamatszintektől, de a szakértők által „lakossági ingerküszöböt áttörőként” aposztrofált 6 százalékos szinttől is elmarad. Ebből adódóan feltettük a kérdést, hogy az önkéntes kamatplafon által közelíthet-e a hitelpiac az ideális pályához. „Ez alapján ténylegesen megnövekedhet a kereslet a lakáskölcsönök iránt. Az viszont kétségtelen tény, hogy a 2-3 évvel ezelőtti, 4 százalék körüli kamatszinttől még messze vagyunk, az akkor tapasztalt hitelvolumenek visszatérésére nem számíthatunk” – tette hozzá Argyelán József.

Kevesebb ügyféllel állhatnak szóba a bankok

Kérdésünkre a kamatplafon egy potenciális negatív hatására is felhívta a figyelmet a szakértő.

„Eddig jellemzően a minimálbér volt az a beugró szint, ami felett a bankok már tárgyaltak a potenciális hitelfelvevővel. Természetesen ez a jövedelem nem elégséges nagyobb kölcsönösszeg felvételére, hiszen a tényleges törlesztőrészletet ki kell gazdálkodni az adósoknak. A kamatplafonnak itt tehát lehet potenciálisan negatív hatása is: a bankok elutasíthatják azon adósok hitelkérelmét, akiket kockázatosabbnak ítélnek. Eddig őket magasabb kamat mellett meghitelezhették – így beépítve a kamatba a kockázati felárat –, de a kamatplafon bevezetésével ez a kör könnyen szembesülhet a hitelkérelme elutasításával” – jelezte Argyelán József, aki azonban hangsúlyozta, hogy még sem tényleges információ, sem tapasztalat nincs arról, hogy a kamatplafon bevezetése hogyan alakítja át a bankok bírálati gyakorlatát.

A meglévő hiteleseknek is érdemes szétnézniük

Szintén megkérdeztük, hogy a már hitellel rendelkezőknek célszerű-e kiváltani meglévő szerződésüket egy kedvezőbb konstrukcióra. Az elemző szerint ez attól függ, hogy ki mikor és milyen kamat mellett vette fel a hitelét.

Mindenképpen érdemes szétnézni a piacon, körüljárni a hitelkiváltás lehetőségeit. Ez nem kerül semmibe, az ajánlatok begyűjtése, a kalkuláció legfeljebb a szabadidőnkből visz el. De nem szabad megfeledkezni a hitelkiváltáshoz kapcsolódó költségekről sem: a régi hitel előtörlesztési díja, valamint az új hitel igénylésének induló költségei elvihetik a kamatcsökkenésből eredő előnyöket. Ezek a költségek egy 10 millió forint fennálló tartozású hitel kiváltásánál akár 150-200 ezer forintra is rúghatnának. Ezt alaposan körül kell járni.

Az elemző további, hitelfelvétel során fontos szempontokra is felhívja a figyelmet. Úgymint például a kölcsönök induló díja, valamint a teljes költséget mutató THM értéke.

Mi kell a kamatok további csökkenéséhez?

Az önkéntes kamatplafonnal megtörtént az első, érdemi lépés a lakáshitelkamatok csökkenése felé, ám kérdés, hogy ezt követik-e újabb lépések, vagyis várható-e a kamatok további konszolidációja.

„Az infláció csökkenése és az irányadó kamat mérséklődése mindenképpen egy jó jel lehet. Ugyanakkor nem feledkezhetünk meg arról, hogy valójában a 10 éves futamidejű hozamok – állampapír, BIRS – vannak hatással a lakáshitelek kamatára. A magyarok jellemzően legalább 10 évig fix kamatozású kölcsönöket igényelnek, ezen hitelek banki forrásköltségét pedig jól jellemzi a kérdéses hozammutatók alakulása. Ezen hozamoknál azonban jelenleg emelkedést mutatnak a nemzetközi trendek, ez pedig alsó korlátot szab a hasonló futamidejű hazai pénzpiaci hozamoknak is. Márpedig ezen hozamcsökkenés szükséges a lakáshitelkamatok további érdemi csökkenéséhez. Vagyis a nemzetközi hozamkörnyezet romlása most nem kedvez a hazai hitelkamatok további jelentős mérséklődésének” – vezette le Argyelán József.

(Borítókép: kazuma seki / Getty Images Hungary)