A fellendülés és a drágulás kapujában – mindenki a kormány gombnyomására vár

A tavalyi év lassulása után 2024-ben fellendült a lakáspiac – summázta az év eddigi részére vonatkozó teljesítményt Valkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője hozzátette, várakozásuk szerint az év egészére mintegy 25–30 százalékkal magasabb lesz a forgalom, amivel az idei tranzakciószám akár 130 ezer fölé emelkedhet. Az év végi teljesítményt ugyanakkor nagyban befolyásolja, hogy a kormány által már megszellőztetett lakástámogatási elemek hatására mennyien várnak ki, és halasztják ingatlanvásárlásaikat jövőre?

Az, ami az ingatlanárakat illeti, a KSH adatai szerint az idei második negyedévben 9,8 százalékos drágulás ment végbe az ingatlanpiacon éves bázison, míg az első negyedévhez képest nem változtak az árak.

Nemzetközi kontextusba helyezve, az idei hazai lakáspiaci lendülettel – mind a forgalom, mind az árak alakulásával – európai szinten is az élmezőnybe tartozik Magyarország. Az év/év alapú forgalomnövekedést tekintve Magyarország az Európai Unió második helyén áll. Míg árnövekedésben az 5. helyen állunk, vagyis az ingatlanárak emelkedése is az uniós élmezőnyben van (az uniós átlag +2,9 százalék volt a második negyedévben év/év alapon).

Noha mind a forgalom, mind az ár pozitív irányba mozdult el a 2023-as mélyponthoz képest, az elmúlt tíz év átlagértékeitől még elmaradnak.

A KSH adatai szerint az idei első fél évben – éves bázison – 18 százalékkal csökkentek mind az építési, mind a használatbavételi engedélykérelmek.

„2025 további keresletélénkülést hozhat majd, amelyhez az állampapír-befektetésekből, illetve az önkéntes nyugdíjpénztárakból az ingatlanpiac felé elmozduló akár ezermilliárdos pluszforrás is hozzájárulhat. Az 5 százalékos THM-plafon bevezetésének, illetve a lakástámogatási rendszer bővítésének várakozásai az árak ideinél is dinamikusabb emelkedéséhez vezethetnek” – tette hozzá a jövő év kilátásai kapcsán Valkó Dávid.

Árnövekedés, árnövekedés

2023-hoz képest 35 százalékkal nőtt az érdeklődések száma 2024. január–szeptember közötti időszakban a zenga.hu ingatlankereső portál adatai szerint. Az ingatlanhirdetések forgási ideje lerövidült, 2024 szeptemberében ötször annyi új, (maximum egy hónapja feladott) hirdetés volt aktív a portálon, mint januárban, ezzel fordított arányban a régebbi, több mint hat hónapja feladott hirdetések aránya jelentősen csökkent.

Az év elejéhez képest egyre kevesebben vannak, akik csökkentenek az eredetileg megadott hirdetési áron, miközben egyre többen emeltek a hirdetési áron az eredetihez képest.

2024 szeptemberére 2023 végéhez képest országosan, átlagosan 5 százalékkal nőttek az ingatlanhirdetési árak, de ingatlantípustól és lokációtól erősen függ az emelkedés, illetve néhol a csökkenés mértéke.

Ami az albérletpiacot érinti, a lakások átlagos bérleti díja országosan jelenleg 248 ezer forint, ami 76 százalékos növekedés 2018-hoz képest.

Budapesten jelenleg átlagosan 289 ezer forintot kérnek a kiadó lakásokért (kerületenként jelentősen eltérőek a bérleti díjak), ami 58 százalékos növekedés ugyanezt az időszakot vizsgálva. A vidéki nagyobb városokban is nagy eltérések lehetnek, Debrecenben a legdrágább az albérlet, 275 ezer forint havonta, Győrben 215 ezer forint, míg Miskolcon átlagosan ennek a feléért lehet kiadó lakásokat találni a zenga.hu adatai szerint

– mondta Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ingatlankereső portál ügyvezetője.

Jó beszálló pont lehet az agglomeráció

Az OTP Ingatlanpont a stabil első negyedévi emelkedés után a második negyedévben bevételben és tranzakciószámban is további növekedést tapasztalt, mondta Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont Kft. ügyvezető igazgatója. Az ingatlanközvetítő hálózat adatai szerint a fővárosban idén minden lakossági ingatlankategórián és vevői szegmensen (saját célra, illetve befektetésként) belül keresletbővülés tapasztalható. A felújítandó ingatlanok iránt országszerte különösen magas az érdeklődés. A kínálat is nőtt, ennek ellenére idén kevésbé ingadoztak az indulóárak, és éves összevetésben csökkent a vevői alku mértéke, növekedett a forgási sebesség, és az előző évben még drágának számító ingatlanok is könnyebben gazdára találtak.

„Az év eleje óta fokozatosan erősödik a csok plusz és a falusi csok utáni érdeklődés, illetve várakozásaink szerint ez a tendencia az év hátralévő részében is folytatódik. Egyre nagyobb az ügyfelek igénye a szakértői segítségre, mind az ingatlanpiaci, mind a pénzügyi területen” – összegezte az idei év következő időszakával kapcsolatos várakozásait Hartlieb Balázs. Hozzátette, az állami támogatásoknak köszönhetően most az agglomeráció is kedvező beszállási pont a vásárlók számára, ahol bő kínálatból, alacsonyabb hitelköltségekkel, és még a kínálati árak várható növekedése előtt vásárolhatnak.

Úgy tűnik, flow-ba került az újlakás-piac

Az újlakás-piac kínálat kis túlzással megduplázódott az idei első fél évben, ami 3 ezerrel több átadott lakást (+90 százalék) jelent éves bázison – az idei volumen 6500 körül alakulhat. Ugyanezen időszakot alapul véve a forgalom több mint duplájára emelkedett, ami 3500 adásvételt jelent. Ennek köszönhetően csökkent az átadott, de eladatlan lakáskészlet, félévkor megközelítőleg 850 új lakás várt gazdára. Úgy tűnik tehát, hogy a korábbi erőteljes megtorpanást követően jól halad az újlakás-piac kilábalása. Sorra kerülnek kivitelezési fázisba a projektek, piaci információk szerint jól haladnak az értékesítések – töretlen árnövekedés mellett.

Ahogy arról korábban az Index írt egy mind a 23 budapesti kerületre kiterjedő, közel 350 újlakás-projektet vizsgáló kutatásra hivatkozva: az átlagos fővárosi újlakás-négyzetméterár 1,356 millió forint. (Természetesen vannak más piaci számítások, kalkulációk, ahogy arról itt is írtunk.) A szórás nagy: a XXIII. kerületben van olyan projekt, ahol már 763 ezer forintos négyzetméteráron elérhetők lakások, ám akad olyan VI. kerületi beruházás, ahol a 4 millió forintot is átlépi az egy négyzetméterre számított árszint.

Gyorsan cselekednek, vagy kivárnak

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint a lakáshitel-szerződések összege a tavalyi 600 milliárd forintról 2024 végére több mint duplájára nőhet. Az OTP Bank szerint hasonló növekedés várható jövőre is. Egyes vevők kivárnak, remélve az 5 százalékos THM-plafon által nyújtott kedvezményes kamatokat, míg mások még idén szeretnék megvalósítani lakásvásárlásukat. A referenciakamatként szolgáló legalább 10 éves futamidejű állampapírok hozama 6 százalék felett stabilizálódni látszik, ami nem biztosít nagy teret az 5 százalékos THM-plafon alatt nyújtható hiteltermékeknek, ezért

A hagyományos lakástámogatási formák megszűnésével a csok plusz program iránti kereslet jelentősen nőtt, és előreláthatólag év végéig erős marad.

„Jellemző tendencia, hogy a kamatcsökkenéssel párhuzamosan növekszik az adásvételek száma, amelyet gyakran áremelkedés követ. Így a kedvező kamatok kivárása mellett fontos a lakások árának változását is folyamatosan figyelemmel követni. A tudatosság itt is elengedhetetlen, mint ahogy az ingatlan kiválasztása előtt is” – mondta Kasziba Erika, az OTP Bank lakáshitelek üzletfejlesztésért felelős szakmai vezetője.

Általános iparági vélemény, hogy a lakáshitel-felvevők számára a 6 százalék körüli kamatszint az a lélektani határ, amelynél könnyebben belevágnak egy lakásvásárlásba.

Több tényező is hajthatja a fellendülés malmát

Jövőre várhatóan az ingatlanpiac további erősödése, a tranzakciószám növekedése várható, ám a korábbi évek szárnyalására nem kell számítani. A bővülést többek között az táplálhatja, hogy 2025-ben folytatódhat a recesszióból történő – a vártnál lassabb – kilábalás, bővülhet a fogyasztás, aminek idén tapasztalt visszafogását a kormány óvatossági motívumnak keresztelte el. A kereslet aktivizálódása mellett élénkülhet a befektetési célú ingatlanvásárlás, amin keresztül Budapesten 4–5, a vidéki nagyvárosokban 6–7 százalékos nettó bérleti hozam érhető el.

Szintén a befektetők ingatlanpiacra visszatérését erősítheti az államkötvényekből várhatóan felszabaduló 500–1000 milliárd forint lakáscélra fordítása. Ahogy az önkéntes magán-nyugdíjpénztárakban lévő megtakarítások lakhatási célokra fordításának adómentessé tétele a 2025-ös évre vonatkozóan, ami megközelítőleg 300 milliárd forintot mozgathat meg. A hitelpiaci – ezen keresztül az ingatlanpiaci – forgalmat lendítheti az 5 százalékos lakáshitel-THM-plafon megvalósulása, ahogy a további lehetséges kormányzati lakástámogatási programok. Az újlakás-kínálat említett bővülése is további pozitívumként hathat, valamint beindulhat a Golden Visa program, amely inkább a felső kategóriás ingatlanok piacára lehet hatással – a programról és annak részleteiről itt írtunk korábban.

(Borítókép: Kolumbán Kitti / Index)